Продана квартира, находившаяся в равной долевой собственности 3-х человек: отца и двух несовершеннолетних детей. Квартира продана за 2.750.000 рублей. Единственное жилье в собственности.
Доля (1/3 квартиры) одного из сыновей была в его собственности менее 3-х лет. Другие 2/3 квартиры находились в собственности отца и второго сына более 3-х лет.
Должен ли я платить налог на доходы от продажи недвижимости в данном случае? Ведь доля квартиры, находившаяся в собственности менее 3-х лет в денежном выражении не превышает 1.000.000 рублей?
Это зависит от нескольких факторов. А именно от кадастровой стоимости проданной квартиры и порядка оформления сделки по продаже.
При продаже недвижимости вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
Если продажная цена больше 70% от кадастра, то доход — продажная цена. Если меньше, то 70% от кадастра. Предположим, что продажная цена больше. Тогда на каждого продавца приходится доход в размере:
2 750 000 руб. х 1/3 = 916 666 руб.
Отец и сын, в собственности которых доля находится больше 3 лет налог платить не будут. Вне зависимости от суммы полученного дохода. Декларацию 3-НДФЛ им сдавать не нужно.
Доход, облагаемый налогом, возникает только у второго сына, который владеет долей меньше 3-х лет.
При расчете налога он вправе уменьшить доход на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма этого вычета зависит от того, как именно будет оформлена продажа. Здесь есть 2 варианта:
В первом случае имущественный налоговый вычет (1 млн.) делится между всеми продавцами пропорционально их долям. То есть на каждого из них приходится вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333 руб.
Тот факт, что отцу и сыну этот вычет не нужен (они налог вообще не платят) значения не имеет. Вычет распределяется между всеми в любом случае.
В результате один из сыновей получает доход в размере:
916 666 (доход) — 333 333 (вычет) = 583 333 руб.
С него причитается налог в сумме:
583 333 руб. х 13% = 75 833 руб.
Во-втором случае (три договора на каждую долю) вычет не распределяется между продавцами. Поэтому сын получает право на него в полной сумме (1 млн.). В результате дохода, облагаемого налогом, у него не будет (доход меньше вычета). Поэтому ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Проще всего оформить долю сына на отца (например, по договору дарения). В этой ситуации будут 2 продавца со сроком владения долями более 3 лет. Поэтому никому из них платить налог и сдавать декларацию не придется. Вне зависимости от суммы полученного дохода.
Доля отца увеличится с 1/3 до 2/3, но это не будет иметь никакого значения. В данной ситуации считается, что он владеет своей, уже увеличенной, долей с момента ее первоначального получения (то есть более 3 лет).
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».