задать вопрос

Продажа квартиры тремя дольщиками. У одного доля менее 3 лет в собственности

Продана квартира, находившаяся в равной долевой собственности 3-х человек: отца и двух несовершеннолетних детей. Квартира продана за 2.750.000 рублей. Единственное жилье в собственности.

Доля (1/3 квартиры) одного из сыновей была в его собственности менее 3-х лет. Другие 2/3 квартиры находились в собственности отца и второго сына более 3-х лет.

Должен ли я платить налог на доходы от продажи недвижимости в данном случае? Ведь доля квартиры, находившаяся в собственности менее 3-х лет в денежном выражении не превышает 1.000.000 рублей?

Ответ

Это зависит от нескольких факторов. А именно от кадастровой стоимости проданной квартиры и порядка оформления сделки по продаже.

Какой доход по сделке облагают налогом

При продаже недвижимости вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
  • или 70% от ее кадастровой стоимости.

Если продажная цена больше 70% от кадастра, то доход — продажная цена. Если меньше, то 70% от кадастра. Предположим, что продажная цена больше. Тогда на каждого продавца приходится доход в размере:

2 750 000 руб. х 1/3 = 916 666 руб.

Отец и сын, в собственности которых доля находится больше 3 лет налог платить не будут. Вне зависимости от суммы полученного дохода. Декларацию 3-НДФЛ им сдавать не нужно.

Доход, облагаемый налогом, возникает только у второго сына, который владеет долей меньше 3-х лет.

При расчете налога он вправе уменьшить доход на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Сумма этого вычета зависит от того, как именно будет оформлена продажа. Здесь есть 2 варианта:

  • квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры;
  • квартира продается по долям по 3 договорам купли-продажи долей.

В первом случае имущественный налоговый вычет (1 млн.) делится между всеми продавцами пропорционально их долям. То есть на каждого из них приходится вычет в размере:

1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333 руб.

Тот факт, что отцу и сыну этот вычет не нужен (они налог вообще не платят) значения не имеет. Вычет распределяется между всеми в любом случае.

В результате один из сыновей получает доход в размере:

916 666 (доход) — 333 333 (вычет) = 583 333 руб.

С него причитается налог в сумме:

583 333 руб. х 13% = 75 833 руб.

Во-втором случае (три договора на каждую долю) вычет не распределяется между продавцами. Поэтому сын получает право на него в полной сумме (1 млн.). В результате дохода, облагаемого налогом, у него не будет (доход меньше вычета). Поэтому ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Как оптимизировать продажу

Проще всего оформить долю сына на отца (например, по договору дарения). В этой ситуации будут 2 продавца со сроком владения долями более 3 лет. Поэтому никому из них платить налог и сдавать декларацию не придется. Вне зависимости от суммы полученного дохода.

Доля отца увеличится с 1/3 до 2/3, но это не будет иметь никакого значения. В данной ситуации считается, что он владеет своей, уже увеличенной, долей с момента ее первоначального получения (то есть более 3 лет).

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии