Две доли в одной квартиры по разным ценам. Как посчитать налог?
У меня следующая ситуация. 1/2 доля квартиры в моей собственности более пяти лет. На вторую половину вступила в наследство мама после смерти бабушки 1 год назад. Теперь хотим продать эту квартиру за 5 000 000 руб.
Вопрос: Чтобы снизить налог можем ли мы продать доли отдельными договорами, но по 4 000 0000 руб. мою и 1 000 000 руб. мамину? Это нужно чтобы мама уложилась в налоговый вычет, а покупатель не занижал общую стоимость квартиры.
Заранее спасибо!
Не факт, что это вам поможет. Ведь доход от продажи недвижимости определяют по особым правилам. Сумма дохода во многом зависит от кадастровой стоимости недвижимости (то есть вашей квартиры).
Как определить доход от продажи доли
Вашим доходом является одна, но максимальная сумма:
- или продажная цена доли по договору купли-продажи;
- или стоимость доли рассчитанная исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором вы продаете недвижимость. Вот какая сумма больше, та и есть ваш доход.
Предположим, что кадастровая стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда минимальный доход от продажи одной доли, исходя из которого рассчитают доход, будет равен:
3 500 000 руб. х 70% х 1/2 = 1 225 000 руб.
Если заключить сделку на тех условиях про которые вы написали, то вы не будете платить налог, так как у вас нет дохода, облагаемого налогом (доля находится в вашей собственности более 5 лет).
Доход вашей мамы составит:
1 225 000 — 1 000 000 = 225 000 руб.
С него необходимо заплатить налог в размере:
225 000 руб. х 13% = 29 250 руб.
Как не платить налог с продажи доли
Наиболее выгодный для вас вариант (он же более трудоемкий), чтобы ваша мама подарила вам свою долю. В таком случае вы станете собственником всей квартиры и при ее продаже вам не надо будет платить налог (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Квартиру можно будет продать по одному договору купли-продажи.
Дело в том, что право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента получения любой доли в ней. Тот факт, что впоследствии размер вашей доли изменился (в вашем случае увеличился с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет.
Считается, что всей квартирой вы владеете с момента получения первой доли в ней. Если первая доля находится в вашей собственности больше 5 лет, то и вся квартира будет находится в вашей собственности больше 5 лет. Поэтому доход от ее продажи налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.
В результате вне зависимости от продажной стоимости квартиры вам не придется ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».