задать вопрос

Построили дом прошло более 5 лет, а оформили менее 5 лет. Нужно ли платить налог?

Купили земельный участок. Оформили в собственность. На нем построили дом. С момента строительства до момента оформления в собственность прошло 5 лет. Теперь продаем участок и дом, который на нем находится. С момента оформления земли прошло более 5 лет. С момента оформления дома прошло лишь 1,5 года.

Нужно ли платить налог и как посчитать его сумму? Можно ли как то снизить сумму налога?

Ответ

В данном случае у вас возникает доход, который облагают налогом. Это выручка от продажи дома. С дохода от продажи земли налог платить не надо. Расскажем об этом подробнее.

Минимальный срок собственности

Не нужно платить налог с дохода от продажи недвижимости (земли и дома), которая на момент продажи находилась в вашей собственности в течение минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет (60 месяцев). В некоторых ситуациях он меньше и составляет 3 года (36 месяцев). Например, если проданная недвижимость — это ваша единственная жилая собственность и другой у вас нет.

Право собственности возникает в момент его государственной регистрации. Тот факт, что дом построен давно никакого значения не имеет. Да, он построен, но право собственности на него не зарегистрировано. Значит его у вас нет до момента такой регистрации.

Получается, что вы владеете земельным участком больше 5 лет, а домом меньше как 5-ти, так и 3-х лет. Поэтому доход от продажи земли налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет. А вот доход от продажи дома налогом облагают. При этом закон содержит определенные правила расчета этого дохода.

Как определить доход от продажи дома

Вашим доходом будут считать одну, но максимальную величину:

  • или продажную цену по договору купли-продажи;
  • или 70% от его кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором дом будет продан.

Вот какая сумма больше, та и будет вашим доходом. При расчете налога вы вправе уменьшить этот доход на одну из двух сумм (по вашему выбору):

  • или на расходы по строительству, которые подтверждены документами;
  • или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. руб.

Кроме того, вы вправе получить имущественный вычет и как приобретатель жилья. Напомню, что вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога.

Вы купили землю, построили дом и зарегистрировали право собственности на него. Следовательно у вас появилось право на этот вычет. Его сумма будет равна расходам на покупку земли и строительство дома, которые подтверждены документально. На этот вычет вы имеете право при условии, что ранее им вы никогда не пользовались или не до конца израсходовали его сумму. Максимальная сумма этого вычета — 2 млн. руб. на одного покупателя.

Таким образом ваш доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:
Доход от продажи (не менее 70% от кадастра) — Вычет для продавца 1 млн. (или расходы по строительству) — Вычет для покупателя (не более 2 млн.) = Доход, облагаемый налогом

С него нужно заплатить налог по ставке 13%. Если облагаемого дохода не будет (например, когда доход равен или меньше вычетов), то налог платить не надо. Не нужно и подавать декларацию по нему. Но при условии, что общая сумма дохода (до ее уменьшения на вычеты) не превысила 1 млн. руб.

Подробнее о том, как платить налог с дохода от продажи дома читайте по ссылке.

Как уменьшить налог с продажи дома

Вы продаете два разных объекта недвижимости: землю и дом. Как я написал выше доход от продажи земли налогом не облагают в принципе. Вам нужно заключить два отдельных договора купли-продажи (на землю и на дом). В них максимально увеличить продажную цену земли и уменьшить продажную цену дома. Например, по договору цена дома может составлять 72-75% от его кадастровой стоимости.

В результате вся выручка от продажи земли будет полностью освобождена от налога. А доход от продажи дома будет сведен к минимуму.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии 1
Дарья
(11.11.2023)

Здраствуйте! Решили продать дом. Участок в собственности более 10 лет и стоимость по кадастру 800тр, дом менее 3 лет, по кадастру 3.5млн. Хотим продать за 9.5 млн. При этом планируем купит сразу же другую недвижимость за 6млн. Подскажите как в данном случае считается налог и как лучше распределить стоимость земли и дома в договоре продажи чтобы минимизировать этот налог.

ответить »