задать вопрос

Взаимозачет при покупке и продаже жилья

Добрый день.

Продаю квартиру полученную по решению суда за 3 000 000 руб. На момент продажи квартира находится в собственности менее трех лет. Взамен в течение одной недели приобретаю квартиру в другом городе. Стоимость новой квартиры  2 000 000 рублей.

Должна ли я заплатить налог? Или 3 000 000 — 1 000 000 (который вычитается) = 2 000 000 которые идут взаимозачетом на приобретение другой квартиры? Я привела правильный расчет?

Ответ

В целом он верный. Но про взаимозачет говорить некорректно. Кроме того, возможно вы неправильно определяется сумму дохода от продажи первой квартиры. Остановимся на этом подробнее.

Как посчитать доход от продажи для расчета налога

Если вы продали квартиру, которая находится в вашей собственности меньше трех лет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом.

Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 3 000 000 руб.;
  • или 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором продана квартира.

Какая сумма больше, та и является вашим доходом.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

  • или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально.

Доход, облагаемый налогом, это сумма превышения дохода от продажи над вычетом )или расходами). Но купив новую квартиру, вы получаете право уменьшить этот доход дополнительно.

Взаимозачет при покупке или дополнительное уменьшение дохода

Купив новую квартиру вы получаете право на имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Его сумма равна расходам на покупку новой квартиры, но не больше 2 000 000 руб. на одного покупателя. В вашем случае вы вправе получить вычет в его максимальном размере, который для вас составит 2 млн. Обычно это и называют «взаимозачетом».

Право на этот вычет у вас есть при условии, что раньше им вы никогда не пользовались (или не полностью израсходовали его сумму) и квартира не покупалась у взаимозависимого лица (например, ближайшего родственника). Тот факт, что новая квартира покупается в другом городе никакого значения не имеет.

Если сделки по продаже старой и покупке новой квартиры прошли в одном и том же году (налоговом периода), то вы получаете право уменьшить доход дважды:

  • на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • на имущественный вычет для покупателей недвижимости — 2 000 000 руб.

То есть общая сумма уменьшения составит 3 000 000 руб. (1 000 000 + 2 000 000).

Пример
Продана квартира за 3 000 000 руб. (кадастровая стоимость 2 800 000 руб.). Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. В этом же году куплена другая квартира за 2 000 000 рублей. Продавец (он же покупатель) права на вычет для покупателей жилья никогда не использовал.

В данной ситуации 70% от кадастра меньше продажной цены. Поэтому доходом считают продажную цену — 3 млн.

После использования первого вычета (для продавцов) доход от продажи составит:
3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000 руб.

После использования второго вычета (для покупателей) доход составит:
2 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.

Дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу нужно сдать в любом случае.

Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы 3-НДФЛ. К ней следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы по приобретению и оплате новой квартиры.

Очень подробно о том как платить налоги при одновременной продаже и покупке жилья смотрите по ссылке.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии