имущественные вычеты при продаже и покупке квартир в одном налоговом периоде
В 2013 г. продана квартира тремя собственниками (мать и двое детей, один из которых несовершеннолетний), имевшими по 1/3 доли каждый за 3000000 руб. У каждого на его долю было свидетельство о праве собственности. Квартира в собственности менее трёх лет. В этом же году купили квартиру за 2000000 руб. Сделка заключена на двоих детей. Как оптимизировать налог с продаж, если мать налоговый вычет на покупку квартиры уже использовала, совершеннолетняя дочь не использовала, обе работаем.
Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, то вычет для покупателей в размере 1000 000 рублей предоставляется на всех собственников квартиры. Несмотря на то, что у каждого из собственников есть свое свидетельство на владение долей. Такой позиции придерживается ФНС России в письме от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@.
Судя по вашему вопросу, у вас именно такая ситуация: была продажа квартиры в целом, а не отдельных долей по отдельным договорам купли-продажи.
А значит и каждый из ваших детей может уменьшить сумму дохода на вычет:
1000 000 : 3 = 333 333,33 руб.
Как альтернатива вычету 1000 000 рублей, Налоговый кодекс позволяет доход от продажи квартиры уменьшить на расходы по покупке этой самой проданной квартиры. Вы не указали, к сожалению, были у вас такие расходы или нет. Поэтому мы при расчете будем исходить из варианта, что расходов не было.
Вы в вопросе не указали, в договре купли продажи указана общая сумма продажи — 3000 000 рублей, или по каждому из собственников указан свой доход. Это тоже очень важно.
Теперь о вычете для покупателей квартир. Вы свое право на вычет использовали, значит получить вычет сможет только ваша совершеннолетняя дочь. За несовершеннолетнюю могли получить вы, но вы уже использовали право на вычет. Сестра за сестру получить имущественный вычет не может.
Допустим, новая квартира оформлена на детей по 1/2 доле. В таком случае, ваша совершеннолетняя дочь может получить только 1/2 часть имущественного вычета:
2000 000 : 2 = 1000 000 руб.
Теперь вернемся к доходу от продажи квартиры, указанному в договоре. Если в нем указана только общая сумма дохода 3000 000 рублей, то вам нужно заключить соглашение с детьми о распределении доход от продажи квартиры. Образец соглашения:
Заявление-соглашение о распределении дохода от продажи недвижимости
В нем надо на совершеннолетнюю дочь перенести большую часть дохода, например, 1500 000 рублей, так как она имеет права на два вычета (для продавцов квартир и покупателей), в общей сумме:
1000 000 + 333 333, 33 = 1333 333,33 руб.
А вам и вашей несовершеннолетней дочери нужно поделить оставшуюся часть дохода, допустим по 750 000 руб.
В таком случае, у вашей совершеннолетней дочери налог к уплате составит:
(1500 000 - 1 333 333,33) х 13% = 21 668 руб.
А у вас и вашей несовершеннолетней дочери, на каждого, налог составит:
(750 000 - 333 333,33) х 13% = 54 167 руб.
Если же в договоре продажи квартиры указано, какую сумму дохода получает каждый собственник, то вместо наших условных цифр подставьте в расчеты суммы, указанные в договоре, и получите суммы налогов.
По итогам 2013 года, не позднее 30 апреля 2014 г. вам нужно подать декларации 3-НДФЛ за себя и свою несовершеннолетнюю дочь, а совершеннолетней дочери - за себя. К тому же ей нужно будет приложить документы, подтверждающие право на имущественный вычет. Подробнее об имущественном вычете читайте:
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».