задать вопрос

Налог на доходы пенсионера при продаже квартиры (изъятие для муниципальных нужд)

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какой налог будет уплачен с продажи квартиры, принадлежащей пенсионеру на праве собственности на основании «Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем предоставления иного жилого помещения»?

Дата регистрации права собственности: 2022 года. В Соглашении фигурирует «рыночная стоимость квартиры… 1.208.000 рублей, на основании отчета об оценке рыночной стоимости…». Кадастровая стоимость этой квартиры по кадастровому паспорту от ноября 2015 года составляет 1.132.280 рублей. Данная квартира планируется к продаже в 2023 году. Продажная цена может составить 1.800.000 рублей. В этом же 2023 году пенсионер планирует приобретение земельного участка под строительство жилого дома в коттеджном поселке.

Вопрос: как будет формироваться налогообложение по данным сделкам? Какими вычетами можно воспользоваться?

Ответ

Пенсионеры не имеют специальных льгот по налогу на доходы. Они платят этот налог на общих основаниях. Однако в отношении квартир, которые были предоставлены взамен изъятой для муниципальных нужд имущества действуют особые правила расчета налога.

Когда нужно платить налог

Налог нужно платить (в том числе и пенсионерам) при условии, что проданная квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу этот срок составляет 5 лет. В отдельных случаях применяют более короткий 3-х летний срок. Например, если проданная квартира является единственной жилой собственностью продавца. То есть у него больше нет жилого помещения или доли в нем.

Если этот срок меньше 5 или 3 лет (как в вашем случае), то полученный доход облагают налогом на доходы. Никакого исключения из этого правила для пенсионеров в законе нет.

Как определить доход от продажи

Вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

  • или продажную стоимость квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 1 800 000 руб.;
  • или 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры. Эту стоимость берут на 1 января того года в котором квартира будет продана.

Какая сумма больше от той и будет рассчитываться налог. При этом доход вы вправе уменьшить.

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога вы вправе уменьшить доход на одну из двух сумм по своему выбору:

  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально.

Так как квартиру изъяли для муниципальных нужд и взамен вам предоставили другую жилую недвижимость, то вашими расходами считают рыночную стоимость квартиры, указанную в договоре с муниципалитетом. Об этом сказано в письме Минфина России от 09.09.2016 № 03-04-05/52864. То есть в вашем случае сумма таких расходов будет равна 1 208 000 руб.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 800 000 (доход, но не меньше 70% от кадастра) — 1 208 000 (расходы) = 592 000 руб.

С него причитается налог в размере:
592 000 руб. х 13% = 76 960 руб.

Купив земельный участок вы получаете право на еще один налоговый вычет — как покупатель недвижимого имущества. При условии, что раньше вы таким вычетом не пользовались или не полностью израсходовали его сумму. Но право на этот вычет появится лишь в том году в котором на этом участке будет построен и зарегистрирован жилой дом. До этого момента права на вычет нет.

Поэтому факт приобретения земли на ваши налоги никак не повлияет.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии