Налог при продаже квартиры при покупке новой по ДДУ
Добрый день. Купили квартиру в новостройке за 2 750 000 руб. В собственности 2 года. В 2023 хотим продать за 3 800 000 руб. Добавить и купить квартиру за 5 300 000.
Собственник один. На налоговый вычет не подавался. Подскажите по какой схеме нам выгоднее оплачивать налог и надо ли его платить если продадим и купим в 2023 году? Но только покупаем также в новостройке на стадии строительства, то есть собственность будет только в 2024 году. Документы на покупку естественно будут. На что мы имеем право в нашем случае.
Спасибо!
В данном случае у вас возникает доход, облагаемый налогом. Но платить налог не придется. Вам нужно заявить налоговый вычет как покупателю недвижимости. В результате дохода не будет. Расскажем об этом подробнее.
Когда нужно платить налог с продажи квартиры
Если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Минимальный срок владения в общем случае составляет 5 лет, то есть 60 месяцев. В отдельных случаях можно использовать более короткий 3-х летний срок. Например, если проданная квартира это ваше единственное жилье. То есть после продажи у вас не будет в собственности другого жилого помещения или доли в ней.
Как считать срок нахождения квартиры в собственности читайте по ссылке.
В вашем случае срок владения квартирой меньше как пяти, так и трех лет. Поэтому доход, который вы получите будет облагаться налогом на доходы. При этом вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 3 800 000 руб.;
- или 70% от кадастровой стоимости этой квартиры на 1 января 2023 года.
Как снизить налог при продаже квартиры
При расчете налога доход от продажи квартиры вы вправе снизить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по приобретению квартиры, которые подтверждены документально — 2 750 000 руб.
Вам выгодней использовать второй способ — расходы. После такого уменьшения ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 800 000 (но не меньше 70% от кадастра) — 2 750 000 (расходы) = 1 050 000 руб.
Так как раньше налоговый вычет как покупатель квартиры вы не использовали, то вы можете его заявить в отношении как проданной, так и новой квартиры. Лучше — проданной. По ней вычет не использовался и вы можете его получить сейчас. Тот факт, что с момента покупки прошло длительное время значения не имеет.
Сумма этого вычета равна расходам на покупку квартиры, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя. Расходы на покупку составили 2 750 000 руб. Значит вычет вы можете получить по максимуму — 2 000 000 руб.
В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 050 000 (доход, уменьшенный на расходы) — 2 000 000 (вычет) = 0 руб.
Таким образом дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу на доходы вы обязаны сдать в любом случае. Если квартира будет продана в 2023 году, то это нужно сделать до 30 апреля 2024 года.
В заключение отмечу, что у вас остается недоиспользованная сумма вычета. Из положенных вам 2 000 000 руб. вы израсходуете только 1 050 000 руб. Недоиспользованная сумма составит 950 000 руб. Она уменьшит ваши другие доходы, облагаемые налогом (например, зарплату). Или будет перенесена на следующий и все последующие годы до момента ее использования.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».