Налог при продаже и покупке квартиры долями с детьми
У меня в собственности имеется квартира, перешедшая по наследству от мамы. Свидетельство на собственность получено в 2022 году. Стоит задача продать квартиру с целью приобретения 2-3 других объектов недвижимости. Для того чтобы не выплачивать налог от продажи, агент по недвижимости предлагает мне следующую схему. Насколько она правомерна?
- Я переоформляю квартиру в долевую собственность на меня и 2 детей равными долями по договору дарения. Итого у квартиры 3 собственника с отдельными свидетельствами на собственность;
- Каждый собственник продает свою долю по отдельному договору и имеет право на налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.;
- Каждый собственник покупает другой объект недвижимости и получает право на налоговый вычет в размере 2 000 000 руб.
Пример
Стоимость продаваемой квартиры: 9 000 000 руб (взята для удобства вычислений, фактически стоимость меньше). Стоимость каждой доли: 3 000 000 руб. Каждый собственник продает свою долю и в том же году приобретает другой объект недвижимости (квартиру или домовладение) стоимостью не более 3 000 000 руб.
Расчет налогов для каждого собственника происходит таким образом:
3 000 000 (продажа) — 1 000 000 (вычет 1) — 2 000 000 (вычет 2) =0
Налогов нет.
Какие есть подводные камни у этой схемы, что может быть не учтено? Имеет ли значение, что дети несовершеннолетние?
Ваш риелтор прав. При таком оформлении продавцы долей платить налог не должны.
Как определить доход
Вашим доходом с которого рассчитывают налог будет одна, но максимальная сумма:
- или продажная цена квартиры по договору (в вашей ситуации это 9 000 000 руб.);
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Исходя из максимальной суммы и будет рассчитываться налог. Если 9 000 000 руб. (то есть продажная цена квартиры по договору) больше 70% от ее кадастровой стоимости, то в расчет берут продажную цену. Так как квартира будет продана по долям, то на каждого продавца будет приходится доход в размере:
9 000 000 руб. х 1/3 = 3 000 000 руб.
Как уменьшить доход от продажи
При расчете налога доход от продажи этой квартиры может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости. Общая сумма вычета равна 1 000 000 руб. Она применяется в отношении одного проданного объекта.
Поэтому если квартира будет продана целиком по одному договору купли-продажи, то общая сумма этого вычета будет поделена между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате каждый продавец получит право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.
Если же квартира будет продаваться по долям (то есть по трем договорам купли-продажи долей), то каждый продавец получит право на вычет в размере 1 млн. без его распределения между ними. В результате доход каждого продавца, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000 руб.
Если продажа долей и покупка новой недвижимости пройдут в одном и том же году, то каждый продавец получит право на второй вычет — как покупатель недвижимости. Сумма второго вычета равна стоимости новой квартиры, но не больше 2 000 000 руб. на одного человека. Право на такой вычет есть у людей, которые ранее его не получали или не использовали его сумму.Возраст получателя вычета значения не имеет.
После использования второго вычета доход каждого продавца составит:
2 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.
То есть дохода, облагаемого налогом, у продавцов не будет. Нет дохода — нет налога.
Как задекларировать сделку
Каждый из продавцов обязан предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). В ней указывают сумму полученного дохода и все вычеты, на который имеет право продавец.
К декларации прикладывают копии документов, которые подтверждают расходы на покупку и оплату новой недвижимости (то есть право на вычет для покупателей). Обязанность по составлению декларации за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей.
Декларации сдаются в инспекцию не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».