Продажа квартиры, купленной по ипотеке. Как считать налог?
Доброго времени суток! Заключили договор участия в долевом строительстве. Через год оформили собственность на квартиру (по 1/2 доле — муж и я, жена). Так как была оформлена ипотека, квартира поступила в залог банку.
Квартиру покупали за 3 600 000 руб. Теперь решили продать за 4 000 000 руб. От продажи квартиры часть суммы — погашаем ипотеку, остальная часть — остается на руках. Никаких налоговых вычетов ранее не использовали. Квартира в собственности менее 3-х лет. Как посчитать налог с продажи?
И еще вопрос. Сумма ипотеки будет учитываться для вычета или только та сумма, которую оплачивали мы?
Действительно, при продаже квартиру, купленной в ипотеку, у вас возникает доход, облагаемый налогом. Однако вы можете снизить его сумму и, в результате, налог не платить. Причем при продаже любой недвижимости доход, определяют по особым правилам.
Как определить доход при продаже ипотечной квартиры
Не нужно платить налог, если квартира находилась в вашей собственности больше минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных случаях он может быть меньше и составлять 3 года. Например, если проданная квартира это единственная ваша жилая собственность.
У вас срок владения меньше как 5-ти, так и 3-х лет. Поэтому и появляется доход, облагаемый налогом. Размер дохода равен одной, но максимальной сумме:
- или продажной цене квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 4 млн. руб.;
- или 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года в котором продана квартира.
То есть максимальная сумма — это и есть ваш доход. При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально.
В состав этих расходов включают всю стоимость квартиры, за которую вы ее купили. Вне зависимости от того за счет каких именно средств она была оплачена: ваших или кредита банка. Берут всю оплаченную вами сумму за счет любых источников. Кроме того, вашими расходами считают и проценты, которые вы заплатили банку за ипотеку, полученную на покупку проданной квартиры.
В вашем случае расходы составят 3 600 000 руб. плюс ипотечные проценты. Так как сумму процентов вы не написали мы не будем их учитывать. В результате такого уменьшения сумма дохода от продажи квартиры, полученной в ипотеку, составит:
4 000 000 (но не меньше 70% от кадастра) — 3 600 000 (расходы) = 400 000 руб.
На каждого из вас приходится доход в размере:
400 000 руб. х 1/2 = 200 000 руб.
Более подробно о том, как платить налог с продажи квартиры смотрите по ссылке.
Как дополнительно уменьшить доход от продажи квартиры по ипотеке
Как покупатель недвижимости вы вправе получить второй налоговый вычет — для покупателей недвижимости. Сумма вычета равна стоимости купленной квартиры, но не более 2 млн. руб. на одного покупателя. Кроме того, вычет может быть увеличен на расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.
В вашем случае расходы составили 3 600 000 руб. Так как расходы по ипотеке неизвестны мы их учитывать не будем.
Соответственно как вы, так и муж получаете право на второй вычет (для покупателей) в размере:
3 600 000 руб. х 1/2 = 1 800 000 руб.
Поэтому доход каждого из вас составит:
200 000 (доход после уменьшения на расходы) — 1 800 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
Вычет превысил сумму дохода. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Налог никому из вас платить не нужно. Однако декларацию по налогу каждый из вас подать обязан.
Как отчитаться перед инспекцией
Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры, каждый из вас обязан подать декларацию о доходах (форму 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства.
В декларации нужно указать полученный доход, сумму расходов, которая его уменьшает и налоговый вычет для покупателя. К декларации следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку проданной квартиры.
О том, как при продаже и покупке квартиры платить налог смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».