налог с продажи долей
Мама подарила Брату квартиру, он решил ее продать, так как не прошло 3 года, мы разделили ее на доли и продали 1/3 мне-сестре за 500 000, 1/3 моему другу за 500 000. и 1/3 осталась ему. после регистрации долей мы продали квартиру клиенту. каждый по 1/3 своей доле по 800 000 рублейи общая стоимость квартиры 2400 000. сейчас нам говорят что мы все должны заплатить налоги с этой квартиры. по 13% с 300 000 я с другом и по 13% с 800 000 мой брат. Подскажите почему мы должны платить эти налоги если каждый из нас продал свою долю менее 1 000 000 рублей? если это так то может мой брат купить сейчас долю в моей квартире, и потом через какой -то срок он может мне ее подарить обратно, чтобы ему не платить налоги?
Объяснение простое. Тот 1 000 000 руб., про который вы пишите, это имущественный вычет предоставляемый продавцам недвижимости или долей в ней. Вычет уменьшает сумму дохода, облагагаемую налогом. Но есть один момэнт. Цитата (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса):
"При реализации имущества, находящегося в общей долевой … собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, …, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле…"
Прежде всего о вас и вашем друге (на брате остановимся подробнее ниже). Проданная квартира находилась в равнодолевой собственности между тремя собственниками: вы, ваш друг и брат (по 1/3 каждому). Соответственно каждый продавец имеет право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.
Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
800 000 (сумма дохода) — 333 333 (вычет) = 466 667 руб.
С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
466 667 руб. х 13% = 60 667 руб.
ВМЕСТО использования вычета вы вправе уменьшить доход от продажи долей в квартире на сумму расходов по их приобретению, которые подтверждены документально. В этом случае вы и ваш друг получите доход, облагаемый налогом, в сумме: друг получите доход
800 000 (сумма дохода) — 500 000 (расходы на покупку долей) = 300 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
300 000 х 13% = 39 000 руб.
Ваш брат продал квартиру (доли в ней) трижды. Первый и второй раз (2/3) вам и вашему другу получив по 500 000 руб. с каждого (итого — 1 000 000 руб.) и третий раз (1/3) — стороннему лицу получив 800 000 руб. При продаже долей вам и другу он получил право на вычет в 1 000 000 руб. Причем распределяться он не должен, так как брат является единственным собственником проданных долей. В результате его доход по трем сделкам (продажа долей вам и другу и продажа доли стороннему лицу) составил:
500 000 (продажа доли вам) + 500 000 (продажа доли другу) + 800 000 (продажа доли стороннему лицу) — 1 000 000 (вычет) = 800 000 руб.
Вот такая вот глупая история. Если брат купит долю в вашей квартире это ничего не изменит. При покупке доли в квартире он мог бы претендовать на другой вычет — для покупателей недвижимости. Действительно, покупая долю за 800 000 руб. сумма всех его вычетов (для продавца — 1 000 000 и для покупателя 800 000) была бы равна сумме полученного дохода. В результате платить налог не пришлось бы. Но еще один момэнт … Этот вычет не предоставляется если сделка купли-продажи заключена между взаимозависимыми лицами. А к таковым относят братьев и сестер. Поэтому купив у вас долю права на вычет он не получит и эта сделка ни на что не повлияет.
Риторический вопрос: что делать? Ваш брат может претендовать на вычет для покупателя при условии, что он купит квартиру или долю в ней не у вас, а у стороннего лица (например у вашего друга). Правда в результате доход друга увеличится. Но увеличиться и сумма вычета на который он имеет право. И еще. Если квартира была продана стороннему лицу не как единый объект (по одному договору купли-продажи квартиры), а по долям (по трем договорам купли-продажи долей) вам нужно настаивать на том, что вычет 1 000 000 руб. никакому распределению не подлежит. Он должен быть предоставлен каждому продавцу без какого либо распределения. Шансы это доказать высокие.
Портал "Ваши налоги"
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».