Налог с продажи квартиры (две комнаты)
хочу продать двухкомнатнную квартиру за 3000000 руб. собственник я один.одна комната по завещанию, собственность более трёх лет. вторая собственноть по закону — два года.какой будет налог и будет ли он?
На ваш вопрос однозначного ответа нет. Есть две точки зрения. Первая, которую скорее всего займет налоговая инспекция. Итак вы продаете квартиру. Квартира (как единый объект) поступила в вашу собственность после того, как вы получили вторую комнату. Следовательно, вся квартира находилась в вашей собственности меньше трех лет. Вывод — при продаже квартиры вы вправе получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (вычет — это определенная сумма, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога). Тогда сумма налога определяется по формуле:
(Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб.) х 13%
Вторая точка зрения. Она основана на позиции Минфина России. По мнению министерства изменение состава собственников имущества и переход к одному из них части квартиры не влечет для него прекращения права собственности на нее. Говоря по-русски, срок владения собственностью на квартиру начинается с того дня, когда вы получили первую комнату. Подобное мнение отражено во множестве писем министерства (например, от 12.01.2012 № 03-04-05/5-3, от 16.12.2011 № 03-04-05/5-1057, от 15.12.2011 № 03-04-05/7-1045, от 13.12.2011 № 03-04-05/7-1033, от 29.11.2011 № 03-04-05/7-962, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950, от 28.11.2011 № 03-04-05/7-953, от 17.11.2011 № 03-04-05/7-902, от 15.11.2011 № 03-04-05/7-892, от 21.10.2011 № 03-04-05/5-773, от 21.10.2011 № 03-04-05/9-764 и т. д. Большинство из этих писем касается долей в квартире. Но данная логика применима и в вашем случае. В результате получается, что налог вам платить не нужно. Срок владения квартирой превышает 3 года.
Сразу скажем, что позиция Минфина далеко не бесспорна. Возможно вам предстоит ее отстаивать в суде. Предсказать результат мы не беремся. Подобная судебная практика у нас отсутствует.
Для вас есть железнобетонный и бесспорный вариант: продать квартиру по комнатам (то есть по двум договорам купли-продажи каждой комнаты). Стоимость первой комнаты налогом не облагают в принципе. За какую сумму вы ее продадите — не важно. По второй комнате налогом облагают ту ее стоимость, которая превышает 1 000 000 руб. (это вычет про который мы уже писали). Например, вы продаете:
- первую комнату за 3 250 000 руб.;
- вторую комнату за 1 050 000 руб.
В этом случае вы должны заплатить налог в размере: (1 050 000 руб. — 1 000 000 руб.) х 13% = 6500 руб.
Как вы понимаете соотношение цен по первой и второй комнате может быть любым. Например, первая комната 3 300 000 руб., вторая — 1 000 000 руб. При таком раскладе налог платить не нужно.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».