Налог с продажи квартиры с разными долями и комнатами
Здравствуйте Инна!
Меня интересует такой вопрос, может поможете! Продаем квартиру, интересует вопрос как исчисляется налог? 3 ком кв. находится в собственности по комнатам! одна комната принадлежит по договору купли продажи от 2000 года, отцу и матери в совместной собственности! Две оставшиеся смежные комнаты по договору приватизации от января 2012 года, матери и сыну по ½ доли. Общая сумма продажи 2400000 рублей.
Как высчитать этот чудо налог:). Это первый вопрос, а второй как правильно продать чтобы не платить! Покупаем в этом же налоговом периоде двух комнатную за 1800000 на отца и мать! Ну можно еще и сына туда определить(не принципиально) если надо! Да не мало важно продаем через ипотеку Связь БАНК оформлять разными объектами не вариант!
Заранее спасибо!
Здравствуйте Федор!
Сложный вопрос. Прямого ответа на него в законодательстве нет. Но кое что можно утверждать точно. Первое — доход вашего отца и матери, от продажи комнаты, налогом не облагают в принципе. Их срок владения этим имуществом превышает три года. Вопрос возникает лишь в отношении дохода от продажи двух других смежных комнат, которые принадлежат матери и сыну в равных долях.
Прежде всего необходимо понять какая часть стоимости квартиры (2 400 000 руб.) приходится на эти комнаты. Судя по всему в договоре эта стоимость никак не выделена. Без высшей математики не обойтись.
На наш взгляд единственный экономически обоснованный способ выделения этой стоимости — пропорционально жилой площади двух комнат в общей жилой площади всей квартиры. Например, общая жилая площадь квартиры — 60 кв. м. Первая комната (которая принадлежит отцу и матери) — 16 кв. м. Две другие смежные комнаты, которые принадлежат матери и сыну — 44 кв. м. Тогда сумма дохода от продажи квартиры, которая будет приходится на эти комнаты, составит:
2 400 000 руб. : 60 кв. м. х 44 кв. м. = 1 760 000 руб.
При этом на мать и сына приходится по 1/2 от этой суммы, то есть 880 000 руб. на каждого (1 760 000 руб. х 1/2).
Ваша мать, по нашему мнению, платить налог не должна. Дело в том, что она владеет частью проданной квартиры с 2000 года (то есть больше трех лет). Причем факт последующего увеличения ее доли этот срок не прерывает. Несмотря на такое увеличение считается, что срок ее владения отсчитывается с момента получения в собственность любой части проданной квартиры. Подробнее об этом смотрите здесь.
Налог возникает у вас. При этом вы получаете право на имущественный вычет для продавцов недвижимости (это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В отношении недвижимости вычет составляет 1 000 000 руб. При продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Здесь опять возникают сложности, связанные с расчетом вашей доли в проданной квартире. Это опять же можно сделать исходя из общей жилой площади квартиры и квадратных метров жилой площади, которые приходятся непосредственно на вас.
Вернемся в примеру. Вы владеете 1/2 от двух смежных комнат. То есть в вашей собственности находится:
44 кв. м. х 1/2 = 22 кв. м.
От общей площади квартиры это составляет:
22 кв. м. : 60 кв. м. = 11/30
Соответственно вы имеете право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 11/30 = 366 667 руб.
Ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, составит:
880 000 (доход от продажи вашей доли) — 366 667 (вычет) = 513 333 руб.
С него нужно заплатить налог в сумме:
513 333 руб. х 13% = 66 733 руб.
Если сын выступит в качестве покупателя другой квартиры он получит право на второй вычет — для покупателей. Его сумма дополнительно уменьшит доход от продажи доли в квартире, облагаемый налогом. Подробнее о том как платить налог при одновременной продаже и покупке недвижимости смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».