НДФЛ при продаже и покупки квартиры
Добрый день. Квартиру в собственности менее 3х лет, продали за 1800 000р. в октябре 2012. Собственниками являлись 2 человека: я и мой несовершеннолетний ребенок. Через 2 недели купили новую квартиру за 320 000р., используя средства от продажи+ипотечные средства+материнский капитал(т.к.родился еще один ребенок). Новая квартира оформлена в собственность уже 4-х человек: меня, мужа и 2-х несовершеннолетних детей. Вопрос: Кто должен подавать 3НДФЛ и на что? Какой налог необходимо заплатить с продажи? Можно ли использовать взаимозачет и как? Ни я не муж ни разу не пользовались возвратом, на данный момент я нахожусь в декретном отпуске.
Подать декларацию должен тот человек, который получил доход от продажи квартры. Таких два: вы и ваш ребенок. Обязанность по уплате налога и сдаче декларации за несовершеннолетних детей лежит на их законных представителях — родителях. Кроме того, декларацию вправе подать и тот человек, который притендует получить вычет как покупатель недвижимости (например, ваш муж).
Если проданная квартира находилась у вас в равных долях (по 1/2), то на каждого из вас приходится доход от ее продажи в сумме:
1 800 000 руб. х 1/2 = 900 000 руб.
Хотя вы можете определить и любой другой порядок распределения этого дохода.
Доход от продажи квартиры вы можете уменьшить (на ваш выбор):
- на имущественный вычет для продавцов недвижимости в сумме 1 000 000 руб. (вычет уменьшает доход при расчете налога);
- на сумму расходов по покупке ПРОДАННОЙ квартиры, которые подтверждены документально (это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб.).
Предположим, что у вас нет расходов на покупку этой квартиры (например, вы ее получили по наследству) или они не превышают 1 000 000 руб. Тогда вы используете вычет для продавцов. При этом, если продается квартира, которая находится в долевой собственности сумма этого вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Соответственно каждый из вас получает право на вычет для продавцов в сумме:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.
Соответственно, каждый из вас получил доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, в сумме:
900 000 — 500 000 = 400 000 руб.
Одновременно каждый из вас получил право и на второй вычет — для покупателей недвижимости. Сумма этого вычета определяется по формуле:
3 200 000 — Средства материнского капитала = Сумма вычета
Максимальная сумма этого вычета не может превышать 2 000 000 руб. плюс проценты по ипотечному кредиту. При покупке квартиры в ДОЛЕВУЮ собственность вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Соответственно на каждого покупателя квартиры (4 чел.) приходится вычет в размере:
2 000 000 х 1/4 = 500 000 руб.
Если вы и ваш ребенок воспользуетесь вторым вычетом, то дохода от продажи квартиры, облагаемого налогом, у вас не будет:
400 000 (доход после использования первого вычета) — 500 000 (второй вычет) = 0 руб.
Не будет и обязанности платить налог по этой сделке. При этом вы используете не всю сумму вычета. Ее оставшаяся часть составит 100 000 руб. Она будет уменьшать ваши доходы, облагаемые налогом, в последующие годы (то есть тогда, когда вы такой доход получите).
Ваш муж также имеет право воспользоваться имущественным вычетом (500 000 руб.) как покупатель жилья. Более того, он вправе использовать как свой вычет, так и вычет за второго несовершеннолетнего ребенка. В этом случае его вычет составит 1 000 000 руб. (500 000 + 500 000).
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».