НДФЛ при продаже квартиры в долевой собственности
Добрый день! Наша ситуация следующая. В 2011 г. нами была куплена квартира за 1900 тыс.руб по 1/2 на меня и жену. После получения мат.капитала и погашения ипотеки по 1/4 подарено детям по договорам дарения В 2013 г. квартира продана за 2500 тыс.руб. В договоре купли-продажи распределение полученного дохода отдельно не оговорено. В соответствии с письмом Минфина РФ от 14 августа 2013 г. N 03-04-05/33049 мы можем распределить полученные от продажи доходы в любом порядке. Мы хотим подать декларации следующим образом.
1. Муж (то бишь я) — доход от продажи 950 тыс.руб. В декларации в качестве вычета заявляю подтвержденные расходы на покупку данной квартиры (1900/2=950 тыс.руб) Налоговая база 0.
2. Жена — доход от продажи 1050. В качестве вычета также заявляет расходы на покупку 950 тыс.руб. Налоговая база 100 тыс.руб., налог 13 тыс.руб.
3. Дети — доход от продажи каждому по 250 тыс.руб. В качестве вычета заявляют 1/4 от стандартного вычета 1 000 000 руб, т.е. те же 250 тыс.руб. Налоговая база 0.
Правильно ли мы рассуждаем? Можно ли подать декларации таким образом? Да, цель всех этих маленьких хитростей — само собой заплатить минимум налогов и сохранить на будущее детям возможность вычета при покупке 2000000 руб. Жена налоговый вычет ранее не получала, поэтому на нее возможно одновременно заявим вычет от покупки новой квартиры. Но это уже совсем другая история))))) Консультировался по этому вопросу в налоговой, говорят что так подавать нельзя. Доводы следующие:
1. нельзя так распределять доходы при общей долевой собственности На мой взгляд не правы, т.к. письмо ФНС четко говорит об обратном
2. нельзя заявлять разные виды вычета при продаже одного объекта. Нигде ничего подобного не нашел, вообще бред мне кажется.
3. расходы по покупке нельзя делить только на меня и на жену по 1/2, т.к. продаем мы только 1/4. Т.е. якобы я и супруга можем заявить в качестве подтвержденных расходов только по 475 тыс.руб. Вот с этим пунктом у меня наибольшие сомнения. На мой взгляд все таки они не правы.
Помогите, пожалуйста, разобраться, прав ли я в своих рассуждениях. И, если это возможно, выскажите свое мнение о доводах налоговой и соответственно какими аргументами их парировать? Консультациям налоговой мягко говоря не доверяю, т.к. не раз сталкивался с их крайне низкой компетентностью. Заранее, спасибо! Прошу прощения за несколько сумбурное изложение, старался изложить суть вопрос максимально полно))))).
Про распределение дохода.
Действительно, если квартира принадлежит продавцам на правах ДОЛЕВОЙ собственности (и совершенно не важно равно долевой или не равнодолевой), то собственники вправе установить любой порядок распределения доходов от ее продажи. Об этом написано не только в письме Минфина, но и в письме ФНС, которое обязательно для применения налоговыми инспекциями (см. ссылку).
Самый верный вариант установить порядок распределения в самом договоре. Но если его там нет вы вправе заключить соглашение о распределении дохода, полученного в рамках этого договора. Главное — нужно учитывать, что факт получения дохода и его сумма подтверждается распиской продавца. Поэтому у вас должно быть 4 расписки в которых указаны полученные вами суммы. В этой ситуации, доказать тот факт, что тот или иной продавец получил больше (или меньше) становиться очень сложно.
Про распределения расходов.
Вопрос спорный. Указаний на то как должны распределяться расходы в вашем случае в законе нет. С одной стороны вы продали 1/4 квартиры. А затраты на покупку 1/4 равны 475 000 руб. С другой, согласно Налоговому кодексу (в редакции 2013 года) при расчете налога доход налогоплательщика уменьшается на "расходы связанные с его получением". То есть, чтобы получить доход от продажи 1/4 вы потратили 950 000 руб. При этом по тому же кодексу все неустранимые противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика. Вот мы и растолковали в вашу пользу. Возможно дело дойдет до суда. Что решит суд — не знаю.
Про позицию инспекции.
1. Мы уже ответили
2. Нельзя. Но это означает, что вы, как отдельный и самостоятельный налогоплательщик не вправе уменьшать доходы от продажи доли как на вычет, так и на расходы одновременно и указывать в своей декларации и расходы и вычет. Вы должны выбрать что то одно. Вы выбрали — расходы. Что выбрали остальные (жена и дети) вас не касается. По отношению к вам они являются самостоятельными и не зависимыми от вас налогоплательщиками. А право такого выбора — пререгатива налогоплательщика, которая никак не связана с проданным объектом.
3. Мы уже ответили
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».