Соглашение о распределении дохода от продажи квартиры с долями детей
Добрый день!
По незнанию наделили детей слишком большими долями при продаже квартиры. В связи с чем они «попали» на налог, так как «владели» имуществом менее 3 лет.
Квартиру продали, купили другую, соответственно выделив доли детям. Для того, чтобы сохранить детям на будущее возможность использовать налоговый вычет при покупке квартиры, решили составить соглашение о распределении дохода от продажи долей по вашей рекомендации. В договоре прописано, что сумма делится следующим образом: часть мужу, остальное мне с детьми. Причем наш доход превышает 70% от кадастровой стоимости квартиры.
ФНС не принимает соглашение, указывая следующие причины:
«…В соответствии с нормами п.1 ст.450 ГКРФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон. В представленном соглашении отсутствует подпись покупателя. При этом условия по договору удостоверяются подписями всех участников сделки и переход права собственности регистрируется в Росреестре в соответствии с п.1 ст.164 ГКРФ. Порядок получения денежных средств от продажи квартиры является существенным условием договора, поэтому соглашение о распределении дохода от продажи квартиры, в соответствии с п.2 ст.164 ГКРФ , подлежит государственной регистрации. Исходя из изложенного следует, что представленное вами соглашение о распределении дохода от продажи квартиры не может быть принято к рассмотрению ввиду отсутствия подписей всех участников сделки, а также отсутствия регистрации данного соглашения в органах Росреестра….»
Правы ли они? Что нам делать дальше?
Возможность получить подпись покупателя у нас есть, поможет ли это? Также непонятно, что ФНС требует регистрации соглашения, тогда как вы пишете, что ГК РФ этого не предусматривает. На что сослаться, чтобы доказать, что они неправы? Буду очень благодарна за совет, так как совершенно не согласна с тем, что дети в подобной ситуации должны какие-то налоги платить.
Спасибо
С налоговой инспекцией соглашаться не надо.
Во-первых, в настоящее время договор купли-продажи недвижимости не подлежит регистрации в Росреестре. Сейчас регистрируют переход права собственности на недвижимость, а не договор. Договор является лишь основанием для регистрации права собственности. Поэтому требование о регистрации соглашения в Росреестре является заведомо неправомерным. Теперь Росреестр не регистрирует ни договоры, ни какие либо дополнительные соглашения к нему.
Ранее в статье 558 ГК РФ было написано:
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Теперь эта норма исключена из статьи 558 ГК РФ и сейчас ее там нет.
Во-вторых, по гражданскому законодательству существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:
- предмет продажи (описание самого объекта продажи);
- стоимость недвижимости;
- перечень лиц, которые вправе пользоваться недвижимостью после продажи (если тааковые есть).
Порядок распределения дохода от продажи недвижимости между продавцами существенным условием договора никогда не являлся, не является и в качестве такового не упомянут в Гражданском кодексе (ст. 549-558 ГК РФ).
В третьих, налогом облагают доход ФАКТИЧЕСКИ полученный каждым продавцом. Вне зависимости от положений и условий, прописанных в договоре купли-продажи. И доход считается полученным после поступления средств от покупателя. Например, если вы продали квартиру за 10 000 000 руб., но фактически получили лишь 500 руб., то эта сумма (500 руб.) и будет вашим доходом. Главное, чтобы она не была меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, рассчитанной пропорционально доле продавца.
Откройте счета в банке на детей и положите на них ту сумму, которую они получили по соглашению. Напишите жалобу в налоговое Управление вашего региона на неправомерные действия налоговиков. Там вы скорее всего получите отказ. После его получения вы можете обратиться в мировой или районный суд с иском о признании требований налоговиков незаконными.
И еще. Налоговая инспекция может принудительно взыскать налоги только через суд. Для этого они обратятся в суд с требованием о выдаче судебного приказа о взыскании с вас денег. Вам нужно не пропустить этот момент и подать в этот же суд заявление об отмене судебного приказа так как вы не согласны с требованием налоговиков.
Суд обязан его отменить без судебного разбирательства только на основании вашего заявления о несогласии. Потом налоговики вправе обратиться в суд с обычным исковым заявлением. Тогда вас вызовут в суд в качестве ответчика где вы все это и расскажите. Я к тому, что вы можете обратиться в суд сами или дождаться обращения в суд со стороны налоговиков (если они туда пойдут).
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».