Покупка квартиры (резидент недружественных стран)
Добрый день. Подскажите пожалуйста, возможны ли сложности при покупке квартиры в Москве у гражданки России, проживающей более полугода в Черногории (недружественные страна)?
Правильно ли я понимаю, что она является валютным резидентом России, но в то же время приобретает статус налогового нерезидента? Покупка квартиры (в собственности менее 3 лет) планируется с расчетом через аккредитив и нотариальным удостоверением сделки.
Распространяются ли на сделку ограничения по Указу Президента РФ от 05.03.2022 года № 95. и другим подобным, а также возможно ли наложение каких-либо штрафов на покупателя со стороны налоговой инспекции?
Заранее благодарю за ответ!
Да, в целом вы понимаете правильно. Есть два типа резидентства/нерезидентства:
- налоговый резидент (или нерезидент);
- валютный резидент (или нерезидент).
Налоговое резидентство
Если человек физически находится на территории России 183 дня в течение 12 месяцев подряд — он считается резидентом. Если этот срок меньше — нерезидент. Статус человека (резидент/нерезидент) определяют на 31 декабря каждого года. Исходя из этого статуса человек платит налог на доходы в отношении дохода (в том числе от продажи квартиры) полученного в течение календарного года.
Например, по состоянию на 31 декабря 2023 года человек находился в России 183 дня в течение 2023 года. Он резидент. В этом случае с полученного дохода он платит налог по ставке 13 процентов.
Если этот срок меньше (то есть по состоянию на 31 декабря он был в России 182 дня или меньше), то его доход облагают по ставке 30 процентов.
Но в любом случае порядок уплаты налога с полученного дохода — это головная боль продавца. К покупателю она не имеет никакого отношения. Покупатель, если это обычное физическое лицо не зарегистрированное как ИП, не обязан ни отчитываться перед инспекцией о выплаченных доходах, ни удерживать и уплачивать налог за продавца.
Продавец обязан самостоятельно отчитаться перед инспекцией, рассчитать налог исходя из своего статуса и заплатить его в бюджет. К покупателю эти процессы никакого отношения не имеют и никакой налоговой ответственности он не несет. Даже при условии, что продавец неправильно рассчитает налог, перечислит его в меньшей сумме или не заплатит вообще.
Валютное резидентство
Здесь все несколько сложнее. Факт резидентства или нерезидентства продавца влияет на расчеты по продаже квартиры и при нарушении установленных правил покупатель может быть привлечен к ответственности за нарушение валютного законодательства. Причем налоговая инспекция вправе выполнять функции валютного контроля и привлекать к ответственности граждан за нарушение валютного законодательства.
В части валютного резидентства действует простое правило: граждане России являются валютными резидентами. Вне зависимости от количества дней нахождения в России. Соответственно граждане любых других государств валютными резидентами не являются (за некоторыми исключениями, например, для иностранцев имеющих вид на жительство в России).
Многочисленные указы Президента, ограничивающие порядок расчетов между валютными резидентами и нерезидентами, а также нормы валютного законодательства предусматривают, что:
- расчеты между резидентами и нерезидентами могут проводится только в безналичном порядке через банки;
- при продаже недвижимости нерезидентом недружественной страны резиденту деньги должны зачисляться на его счет в банке типа «С».
Счет типа «С» это специальный банковский счет по которому значительно ограничены как приходные, так и расходные операции. Порядок открытия и ведения таких счетов установлен Решением Совета директоров Банка России от 21.11.2022.
Выводы
Так как покупка квартиры проводится у физического лица гражданина России он является валютным резидентом России. Операции по купле-продаже недвижимости между валютными резидентами проводятся без ограничений. Даже при условии, что продавец квартиры длительное время проживает на территории недружественной страны. В этой ситуации необходимости зачисления денег на банковский счет продавца типа «С» нет (см. письмо Банка России от 09.08.2022 N 03-12-2/7578).
Так как сделка проводится через банковский счет (то есть расчеты будут проходить в безналичном порядке) и оформляться у нотариуса рисков нарушения валютного законодательства нет.
Рисков нарушения налогового законодательства со стороны покупателя также нет, так как эти риски несет продавец.
Дополнительно рекомендуем не указывать в документах по сделке данных, которые могут привлечь к ней излишнее внимание. В частности фактическое место жительства продавца. В указанных документах достаточно прописать данные его российского паспорта и регистрации по месту жительства в России (если она есть).
P.S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» или нажмите на значок карандаша «Написать отзыв» под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».