Покупка-продажа-покупка квартиры
Добрый день!
Проверьте, пожалуйста, верны ли мои расчеты: По договору долевого участия в 2011 году в браке приобретена квартира стоимостью 3,000,000 рублей, договор оформлен на меня (на супругу), в 2013 году по соглашению между супругами (уже бывшими) доли в квартире распределены 3/5 (супруга) и 2/5 (супруг). Получены соответственно два свидетельства на собственность (ранее св-ва на квартиру не было вообще).
Я продаю свою долю за 3,550,000 рублей бывшему мужу и покупаю себе квартиру за 3,000,000. Получается:
3,550,000 — 1,740,000 (документально подтвержденный расход на 3/5 продаваемой квартиры) = 1,810,000руб 1,810,000 — 2,000,000 (макс налоговый вычет покупателя) = 0руб.
Получается, что я могу получить возврат 13% с суммы 190,000руб. т.е. 24,700? А если я в текущем, 2013 году не успею получить св-во на новую квартиру, то за 2013 год мне начислят налог
235,300руб ( 3,550,000 — 1,740,000 (документально подтвержденный расход на 3/5 продаваемой квартиры) = 1,810,000рубх13%…
А в 2014 году я смогу оформить возврат в сумме 260,000 (2,000,000х13%)? , т.е. налог "компенисируется" возвратом? И останется 24,700, кот-е налоговая мне вернет?
Заранее спасибо за ответ!
Похоже, но не совсем так. Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (50/50). Предполагается, что они несли РАВНЫЕ расходы по его приобретению. Тот факт, что впоследствии было заключено соглашение об ином распределении долей (не по 1/2 каждому, а 3/5 и 2/5) этого обстоятельства не изменяет. Соответственно сумма ваших расходов составляет не 1 740 000 руб., а 1 500 000 руб. (3 000 000 х 1/2).
Тогда доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, составит:
3 550 000 — 1 500 000 = 2 050 000 руб.
В отношении купленной квартиры у вас возникает право на имущественный вычет (2 000 000 руб.). Но он будет уменьшать только те доходы, которые получены, начиная с 1 января того года в котором оформлено право собственности на нее. Соответственно, если в 2013 году (году продажи квартиры) этого права у вас не будет, то вы должны будете заплатить налог в сумме:
2 050 000 х 13% = 266 500 руб.
Имущественный вычет, получаемый в 2014 году, на эту сумму никак не повлияет. Если вы его получите, то ваша задолженность по налогу останется. Вам могут вернуть лишь ту сумму налога, которая будет уплачена по доходам 2014 года.
Если вы получите вычет в 2013 году, то доход, облагаемый налогом, составит:
2 050 000 — 2 000 000 = 50 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
50 000 х 13% = 6500 руб.
Внимание! Если вы приобретаете квартиру по договору долевого участия, то право на вычет возникает в том году в котором будет оформлен акт приемки-передачи квартиры. Вне зависимости от того оформлена она в собственность или нет.
P.S. Вам нужно заключить договор о продаже доли на сумму 1 500 000 руб., а остальное получить не официально. Тем более, что покупателем выступает ваш бывший муж. Вы ему настолько не доверяете?
P.P.S. Вы можете заполнить декларацию основываясь на собственных расчетах (расходы в сумме 1 740 000 руб.). Вполне возможно налоговики не обратят на это внимания и не будут ковыряться в юридических тонкостях.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».