Продажа и покупка квартиры
Здравствуйте! Помогите разобраться. Мы с братом являлись собственниками в равных долях приватизированной квартиры. Продали её за 1300000 руб. В этом же году хотим приобрести в равных долях квартиру стоимостью 1700000 руб.Какие налоги мы будем должны заплатить, если проданная квартира находилась в собственности менее 3-х лет? Какова сумма налога, которую придётся заплатить мне, если я являюсь индивидуальным предпринимателем и плачу налоги на вменённый доход для отдельных видов деятельности(имею ли я право на имущественный вычет при покупке жилья)?
Здравствуйте, Елена.
Продав и купив квартиру вы и ваш брат получаете право на два имущественных налоговых вычета:
- первый — предоставляется продавцам недвижимости. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб.;
- второй — предоставляется покупателям недвижимости. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры, но не более 2 000 000 руб. В вашей ситуации общий размер второго вычета будет равен 1 700 000 руб.
При продаже квартиры находящейся в равнодолевой собственности первый вычет распределяется между собственниками квартиры пропорционально их долям. Аналогичное правило применяют в отношении и второго вычета (при покупке квартиры).
Таким образом, каждый из вас получает право на:
- первый вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2);
- второй вычет в сумме 850 000 руб. (1 700 000 руб. х 1/2).
Прежде всего о вашем брате. Продав квартиру он получит доход, облагаемый налогом на доходы, в размере:
1 300 000 руб. (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (его доля в квартире) = 650 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом на доходы)
После того, как он воспользуется первым вычетом (500 000 руб.) его облагаемый доход составит:
650 000 руб. (доход от продажи квартиры) — 500 000 руб. (вычет, предоставляемый продавцам) = 150 000 руб. (сумма дохода, облагаемого налогом, после использования первого вычета)
Полученный доход он вправе уменьшить на второй вычет. Так как сумма облагаемого дохода (150 000 руб.) меньше размера второго вычета (650 000 руб.), то дохода облагаемого налогом у него не возникнет. Кроме того, он не использует всю сумму второго вычета. Поэтому ее часть перейдет на следующий год. Она составит:
650 000 руб. (общая сумма второго вычета) — 150 000 руб. (сумма вычета, которая будет использована) = 500 000 руб. (сумма вычета, переходящая на следующий год или годы).
В дальнейшем ваш брат сможет уменьшать свои доходы, облагаемые налогом, до полного использования второго вычета.
Теперь о вас. У вас складывается аналогичная ситуация. Однако она осложняется тем, что вы являетесь предпринимателем. Сразу оговоримся, что сделка по продаже квартиры не связана с ведением вами предпринимательской деятельности, так как кварира предназначена для проживания вас и брата. Вы имеете право на оба упомянутых вычета. Однако, однако второй из них может применяться исключительно в отношении ваших доходов, облагаемых НДФЛ. У вас, как и у вашего брата, возникнет часть второго вычета (500 000 руб.) переходящая на последующие годы. Но если доходов облагаемых НДФЛ вы получать не будете (например, если ваша деятельность попадает под ЕНВД полностью), то воспользоваться им вы не сможете.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».