Продажа квартиры по долям
Здравствуйте. Спасибо за сайт. Очень много полезной и нужной информации и разъяснений. Но все-таки вынуждена обратиться к Вам за помощью, т.к. моя ситуация нестандартная и я никак не могу найти правильного ответа. В 2008 году нами был заключен ДДУ в строительстве жилого дома и нами была оплачена полностью стоимость будущей 5-ти комнатной квартиры (126 кв.м) в сумме 7 150 000 руб. Документы подтверждающие оплату имеются. В договоре были указаны три собственника: муж, я и сын. Каждому были распределены доли: мужу 5/15, мне 6/15 и сыну 4/15. По акту приема-передачи квартиру мы получили в апреле 2014 г. и в мае 2014 года нами были получены три Свидетельства о праве собственности. У каждого из нас в Свидетельстве указано: Общая долевая собственность и указана доля в праве (согласно ДДУ) у каждого своя: у мужа 5/15, у меня 6/15 и у сына 4/15. Квартиру продаем- она не продается в течении года. Чтобы проще было ее продать, нами было принято решение разделить ее на две 2-х комнатные квартиры (по 63 кв.м) . В данный момент нами получается разрешение из Департамента строительства и архитектуры города на такую перепланировку. Дальше возникает вопрос: какие Свидетельства о праве собственности нам должны выдать в этом случае, чтобы при дальнейшей продаже квартир мы смогли предоставить в налоговую инспекцию документы подтверждающую оплату квартиры каждым собственником?
1. Получать на каждую 2-х комнатную квартиру по три Свидетельства с указанием в каждом Свидетельстве доли: у мужа 5/15, у меня 6/15 и у сына 4/15, т.е. соответственно 6 свидетельств?
2. Если мы продаем эти две 2-комнатные квартиры в одном году, сможем ли мы предоставить в налоговую документ, подтверждающий произведенную оплату 5-ти комнатной квартиры для получения имущественного вычета по каждой квартире, ведь по существу мы оплатили стоимость одной большой квартиры, в последствии разделенной на две? Т.е. допустим одну квартиру мы планируем продать за 3 500 000 руб. Будем продавать по трем разным договорам купли-продажи. В налоговую представим документ, подтверждающий оплату на 7 150 000 руб. А как тогда быть со второй квартирой? Нам также представить этот документ? Примет ли налоговая его? Но, как я прочитала в разъяснениях, собственник может получить имущественный вычет только по одной квартире…. Запуталась я совсем. Подскажите, пожалуйста, как лучше нам поступить в данной ситуации, какие документы и как нужно оформить, чтобы избежать уплаты налогов. Заранее огромное спасибо за ответ и оказанную помощь. С уважением, Ирина.
Первое — при расчете налога с дохода от продажи квартиры, его нужно уменьшать на расходы по ее приобретению. При любом варианте максимальная сумма вычета, которую вы сможете получить как продавцы квартиры составит 3 000 000 руб., что значительно меньше расходов (7 150 000 руб.).
Указанные расходы должны быть распределены между вами пропорционально вашим долям (я надеюсь, что в документах на ОПЛАТУ договора ДДУ фигурируете вы втроем, а не один из вас). Соответственно сумма расходов распределиться так:
- вы — 2 860 000 руб. (7 150 000 х 6/15);
- муж — 2 383 333 руб. (7 150 000 х 5/15);
- сын — 1 906 667 руб. (7 150 000 х 4/15).
Это и будут расходы каждого из вас, которые уменьшат доходы от продажи 2 новых квартир, получившихся в результате раздела первой квартиры. Сумма данных расходов будет оставиться неизменной вне зависимости от того как распределяться доли в 2-х новых квартирах. То есть они могут распределиться как угодно.
Например, в 2-х новых квартирах доли распределяться так:
- первая квартиры — вы — 1/2, муж — 1/2, сын — 0;
- вторая квартира — сын — 1/1 (100%), вы — 0, муж — 0.
Доход от продажи первой квартиры будет поделен между вами и мужем поровну. Каждый из вас вправе уменьшить полученный доход при расчете налога на 2 860 000 руб. (вы) и 2 383 333 руб. (муж).
Доход от продажи второй квартиры получит только сын. При расчете налога он вправе его уменьшить на 1 906 667 руб.
Для уменьшения дохода каждый из вас должен предоставить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры по ДДУ. То есть каждый из вас к своей декларации приложит одни и те же документы на покупку квартиры по ДДУ и документы, подтверждающие раздел этой квартиры на две.
Дополнительно вы вправе получить имущественный вычет, как покупатели недвижимости, он дополнительно уменьшить ваш доход, облагаемый налогом. Вы и муж получите право на этот вычет по максимуму (то есть по 2 000 000 каждый). Вычет для сына составит — 1 906 667 руб.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».