Продажа/ покупка недвижимости 2 раза в год
За прошедший 2012 год:
— продана квартира за 3 млн.руб. (квартира находилась в долевой собственности 1/2 и 1/2);
— покупка квартиры за 4,5 млн.руб (сохранение долевой собственности, один из собственников пенсионер);
— покупка квартиры на условии участия в долевом строительстве за 1920 тыс.руб. (один собственник).
Какие налоги и вычеты предусмотрены в данном случае?
Заранее благодарю за ответ.
В этой ситуации, если все сделки прошли в одном и том же году (!), каждый продавец и покупатель получаете право на два налоговых вычета. Напомним, что вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом.
Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен пп 1 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, подтвержденные документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). При продаже квартиры, которая находится в долевой собственности этот вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. То есть по проданной квартире каждый продавец получает право на вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 х 1/2).
Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен пп 2 п 1 ст. 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета ограничен. Независимо от стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Внимание! Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Этот вычет также распределяется между совладельцами пропорционально их долям.
Вычет может быть заявлен как по первой квартире (тогда каждый ее собственник получит право на вычет в сумме 1 000 000 руб. (2 000 000 х 1/2)), так и по второй квартире. Во втором случае один человек получит право на вычет по этой квартире в сумме (1 920 000 руб.), а второй будет претендовать на вычет по первой квартире (1 000 000 руб.).
Внимание! Если проданная квартира находилась в собственности продавцов три года и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают в принципе.
Доход от продажи квартиры, который приходится на каждого собственника, составит:
3 000 000 руб. х 1/2 = 1 500 000 руб.
После использования первого вычета доход от продажи квартиры составит:
1 500 000 — 500 000 = 1 000 000 руб.
После использования второго вычета доход от продажи квартиры составит:
— первый собственник — вычет 1 000 000 руб.
1 000 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
— второй собственник — вычет 1 920 000 руб.:
1 000 000 (доход) — 1 920 000 (вычет) = 0 руб.
В результате в данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, ни у кого не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, у второго собственника часть не использованного второго вычета, перейдет на следующий год. Эта часть составит 920 000 руб. (из положенных 1 920 000 руб. он использует лишь 1 000 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на следующий год (то есть она уменьшит его доходы, облагаемые налогом, в следующем году).
Портал "Ваши налоги"
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».