Уменьшение дохода от продажи двух квартир в одно периоде
Здравствуйте, я получила в наследство от родителей две квартиры. Продала,будучи в браке, их в одном периоде 750(50 заплатила риэлторам), 1160(50 заплатила риэлторам)1/3 доли была купленна на мое имя родителями,а 2/3 их. На деньги от продажи кв мы с мужем купили дом за 950 (оформили на него). Декларацию вовремя не сдали, по незнанию, а сейчас за голову схватились.Можно ли уменьшить доход от продажи квартир в одном периоде не только на 1000000, но и на суммы уплаченные риэлторам, на стоимоть моей 1/3 доли на момент ее покупки, и стоимость дома, ведь он куплен в браке.А сейчас через два года после тех событий мы покупаем кв за 1600000. Могу ли я уменьшить тот доход используя эту покупку. Помогите,пожалуйста, разобраться, спасибо!
Вам следует разделять вычет, предоставляемый при продаже имущества и вычет, который предоставляется при покупке имущества. Начнем с первого вычета – по продаваемому имуществу. Из вашего вопроса не ясно, сколько времени квартиры находились у вас в собственности. Если более трех лет, то платить налог с дохода от продажи не нужно. Причем в данном случае достаточно, чтобы вы владели более трех лет долей в квартире, и можно не платить налог при продаже 100% долей квартиры. Подробнее смотрите здесь:
Если квартиры находились у вас в собственности менее 3-х лет, то вы вправе использовать имущественный вычет. Причем его сумма составляет 1 000 000 руб. Однако это общая и максимальная сумма вычета. Она применяется в отношении не каждой квартиры, а всех квартир, проданных в течение одного года.
Вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с ее покупкой. При продаже нескольких квартиры вы вправе использовать по одной из них вычет, а по другой уменьшить доходы на расходы. Об этом сказано в письмах Минфина России от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. В этих документах сказано: "при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением". Причем уменьшить доходы от продажи одной и той же квартиры как на имущественный вычет, так и на расходы по ее покупке, нельзя.
Расходы по оплате услуг риэлтеров могут уменьшать доход от продажи квартиры, так как такие расходы непосредственно связаны с получением дохода. Но только в отношении тех квартир, по которым вы не будете использовать имущественный вычет 1000 000 рублей.
Теперь что касается второго вычета – по приобретенному имуществу. Таким вычетом каждый человек вправе воспользоваться один раз в жизни. Его размер равен стоимости приобретенного имущества, но не более 2000 000 рублей. Вы написали, что дом оформлен на мужа. В таком случае считается, что дом у вас в совместной собственности.
Если имущество приобретено в общую совместную собственность, размер имущественного вычета на приобретение жилья распределяется в согласованных собственниками размерах в соответствии с их письменным заявлением (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Совладельцы имущества (в данной ситуации — супруги) вправе распределить между собой вычет в любой пропорции, в том числе и в отношении 100% и 0% (Письмо Минфина России от 03.07.2009 N 03-04-05-01/524).
Заявить в декларации по НДФЛ вычеты, предоставляемые как покупателю имущества, так и продавцу, вы вправе только если и продажа квартир и покупка дома были в одном календарном году.
Если же покупка дома была в следуюшем году, то вычеты будут проходить по разным декларациям, составленным за соответствующий год. А значит налог с доходов от продажи квартир надо будет платить без учета вычета на покупку дома.
Уменьшить доход от продажи квартир на вычет по квартире, приобретенной спустя два года, нельзя.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».