Уплата налога на нежилую недвижимость
Мною в период предпринимательской деятельности были приобретены две жилые квартиры-в 1995 и 1999 годах и зарегистрированы в БТИ.В 1999 году обе квартиры были выведены из жилфонда распоряжением кабмина.В 2009 снялась с учета как ИП.До нынешнего года не могла реализовать эту недвижимость и только в начале 2011 года нашелся покупатель.Для оформления документов купли-продажи две квартиры объединили в один объект(они смежные)и зарегистрировали их на мое имя присвоив им номера с литером вместо номеров квартир.Как будет облагаться продажа этой собственности?
Налоговая инспекция настаивает на уплате подоходного налога от суммы сделки минус 250000 руб,аргументируя это тем ,что эти две квартиры зарегистрированы регпалатой в 2011г. как один объект недвижимости, с указанием в свидетельстве о регистрации название улицы, № дома -прежние и № литера (№№ квартир в свидетельстве нет)и срок владения этим имуществом у меня начинается с момента регистрации в 2011 году.
Заранее огромное спасибо.
По нашему мнению платить налог на доходы вы не должны. Согласно Налоговому кодексу (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) доходы от продажи любого имущества, которое находилось в собственности человека три года и больше налогом не облагают. Тот факт, что в момент покупки квартир вы работали в качестве ИП никакого значения не имеет. Вы в любом случае являлись собственником этих квартир.
Несмотря на требования налоговой инспекции мы остаемся при своем мнении. Дата приобретения данных конкретных квартир должна определяться по дате выдачи первых двух свидетельств на право собственности по ним. Факт объединения двух квартир в одну и получения нового свидетельства значения не имеет. Этот факт не свидетельствует о том, что ранее вы не имели права собственности на прежние квартиры.
Позиция инспекции основывается на нормах Гражданского законодательства. Так по статье 219 этого документа право собственности на создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, право собственности на новое помещение возникло с момента государственной регистрации права собственности на него, то есть в 2011 году. Поэтому новый объект права собственности находится в вашем владении меньше 3-х лет. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина РФ от 27.01.2011 № 03-04-05/7-38.
Однако, в ряде похожих случаях, Минфин занимает совершенно другую позицию. Например, он рассмотрел следующую ситуацию. Человек владел долей в квартире вместе со своей матерью. Мать умирает. Человек получает в наследство ее долю и переоформляет всю квартиру на себя получая новое свидетельство. В результате один объект собственности (доля в квартире) меняется на другой (квартира). В данной ситуации по мнению Минфина:
" … моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру" (письмо Минфина РФ от 08.06.2011 № 03-04-05/5-409). Смена объекта права собственности в данном случае Минфин почему то не смущает.
Вывод: данный вопрос является спорным. На наш взгляд вам нужно настаивать на своем и доводить дело до судебного разбирательства. Что решит суд предсказать не беремся. На наш взгляд вероятность выигрыша достаточно высока.
P.S. Вместо использования вычета о котором говорит инспекция (250 000 руб.) вы вправе уменьшить доход от продажи этого объекта на сумму ВСЕХ расходов по его приобретению (это затраты на покупку двух квартир, расходы на их переоформление, ремонт если он был и т. д.). Этот вариант бесспорный.
Портал "Ваши налоги"
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».