задать вопрос

Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

Покупаю квартиру. По договору оплачиваю 1 млн. рублей. Хотя на деле плачу в три раза больше. Риэлтеры мне сказали дескать это обычная практика. Не могу понять, что мне делать? Почему продавец занижает цену квартиры? Можно ли как то на него повлиять?

Ответ

Все достаточно просто. Если продавец владеет квартирой меньше трех лет, то доход от ее продажи облагают налогом на доходы физических лиц. Правда не всю его сумму, а лишь ту которая превышает 1 млн. рублей (эта сумма именуется имущественным налоговым вычетом). С суммы превышения продавец обязан заплатить налог в размере 13 процентов.

Разумеется, учитывая реальную рыночную стоимость квартиры, такое положение устраивает далеко не всех. Ведь сумма налога может получиться весьма внушительная. Например, квартира стоит 4 млн. рублей. Следовательно налог нужно заплатить с 3 млн. рублей (4 млн. — 1 млн.). Это составит 390 000 руб. (3 млн. х 13%).

Именно поэтому продавцы занижают стоимость квартиры в договоре до необлагаемого минимума (1 млн.) рублей. Оставшиеся деньги они забирают у покупателя в рамках какой либо другой сделки.

Чем рискует покупатель? Если договор купли-продажи квартиры будет по каким то причинам расторгнут, то он получит лишь ту сумму, которая указана в договоре (то есть 1 млн. руб.). Вернуть остальные деньги будет крайне затруднительно. Причин для расторжения может быть множество. Например, если в суде будет доказано, что продавец является недееспособным лицом (скажем психически больным). Причем такие случаи не редкость.

Как повлиять на продавца? В отношении него необходимо провести налоговый ликбез. Прежде всего, выясните сколько времени он владел квартирой. Если этот срок превышает три года объясните продавцу, что он не будет платить налоги по этой сделке. Подобная льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса.

Предположим, что этот срок менее трех лет. В такой ситуации продавец имеет право не пользоваться вычетом о котором мы говорили (1 млн. рублей), а уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с ее приобретением. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Например, он купил квартиру за 3 млн. рублей, а продал за 3,2 млн. В такой ситуации он заплатит налог лишь с 200 000 руб. (3,2 млн. — 3 млн.). Это составит 26 000 руб. (200 тыс. х 13%).

Если его не устроит и эта сумма предложите уравнять продажную стоимость квартиры и сумму расходов, которую продавец оплатил при ее приобретении. Возвращаясь к нашему примеру это будет 3 млн. рублей. В такой ситуации налог он платить также не обязан. Оставшуюся сумму (200 000 рублей) вы передадите ему наличными.

Ну и последний и самый худший вариант — продавец получил квартиру бесплатно. Например, в наследство или по договору дарения. В такой ситуации переубедить его будет сложно. Ведь у него не будет расходов на приобретение. Следовательно, платить налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей придется. Тут, пожалуй, остается лишь два варианта. Первый, говорить продавцу, что вы откажетесь от покупки если стоимость квартиры в договоре не будет увеличена до ее рыночной цены (или цифры похожей на нее). Второй — компенсировать продавцу сумму налога, которую он будет должен заплатить. Проще говоря, дополнительно к стоимости квартиры передать ему наличные для уплаты налога.

Если все эти варианты не проходят вам придется самостоятельно решить стоит рисковать или нет.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии