Налог с продажи квартиры раннее купленной по ипотеке
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста!
В конце января 2016 года приобрёл квартиру за 1500000 рублей. Из них 1350000 рублей — ипотечный кредит на 20 лет. В феврале 2016 года получил свидетельство на приобретённую квартиру в котором было указанно обременение — «Ипотека в силу закона». В январе 2019 года погасил досрочно ипотеку заплатив весь остаток кредита банку.
24.01.2021 получил новое свидетельство (взамен старого, т.к рассчитался с ипотекой) где указано что обременение не зарегистрировано. В период с января 2016 по январь 2019 года банку было выплачено в виде процентов 920000 руб.
Подоходный налог выплачивался, в среднем, по 30000 рублей за каждый отработанный год. Сейчас хочу продать квартиру за 1950000 рублей.
Вопрос: должен ли я заплатить налог с продажи квартиры? С какой даты в моём случае нужно отсчитывать срок владения собственностью — с даты получения первого свидетельства или с даты погашения кредита и получения нового свидетельства? И на какие вычеты я могу рассчитывать?
Действительно обязанность платить налог возникает только при условии, что проданная квартира находилась в вашей собственности менее 5 (в отдельных случаях 3-х) лет.
Как определить срок владения ипотечной квартирой
При покупке квартиры в ипотеку вы получаете ее в собственность в момент покупки. Но квартира поступает в залог банка. Поэтому вы вправе владеть, но не вправе без согласия банка распоряжаться квартирой. То есть ее продавать, менять или дарить.
Залог к вашему праву собственности никакого отношения не имеет и на него не влияет. Она находится в вашей собственности с момента ее регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество. То есть с января 2016 года. Тот факт, что после снятия обременения (залога) вам выдали новое свидетельство никакого значения не имеет.
На момент продажи квартира будет находится в вашей собственности более 5 лет. Поэтому доход от продажи налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет. Вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Как получить вычет по ипотечной квартире
В вашей ситуации вы вправе заявить имущественный налоговый вычет по этой квартире. Напомню, то вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. В результате у вас появится переплата по налогу, которую бюджет обязан вернуть.
Сумма вашего вычета будет равна:
- стоимости купленной квартиры — 1 500 000 руб.;
- процентам по ипотеке, которые были уплачены за все время пользования ипотечным кредитом — 920 000 руб.
При этом налоговики обязаны вернуть ту сумму налога с момента уплаты которой не прошло 3-х календарных лет. Поэтому в 2021 году вы вправе заявить вычет за 2020, 2019 и 2018 год. Требовать возврата налога за более ранние периоды (например, за 2017 год) вы уже не в праве.
Подробно о том, как получить вычет по квартире и какие документы нужно собрать в вашей ситуации смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».