Декларация при продаже дома (3-НДФЛ): как заполнить, подать, образец заполнения

Если вы продали дом, то у вас появляется доход, облагаемый налогом. В результате может потребоваться декларация при продаже дома (форма 3-НДФЛ). Если ее не сдать вас оштрафуют. Штраф может достигать внушительных сумм. Минимум — 1000 руб. Максимум рассчитывают от суммы налога, которую нужно заплатить. Здесь мы расскажем как подать и заполнить декларацию, а также дадим образец ее заполнения.

Специалисты портала «Ваши налоги» оформят декларацию за вас. Мы выберем самый оптимальный способ заполнения, который позволит максимально сэкономить на налогах. От вас нужны только исходные данные: кадастровый номер, продажная цена и сумма расходов на покупку или строительство дома (если таковые были). Пишите нам на почту:
vash-nal@ya.ru

Обязанность декларировать доход от продажи дома есть не всегда. Все зависит от срока в течение которого дом находился в вашей собственности на момент продажи. Он называется «минимальный срок владения». Кроме того, это зависит и от продажной цены недвижимости. В некоторых ситуациях вы не обязаны ни платить налог, ни сдавать декларацию по нему. Расскажем об этом подробней.

Сразу подчеркнем, что далее речь пойдет о заполнении декларации при продаже жилого дома. Нежилую недвижимость декларируют иначе.

Когда нужна декларация при продаже дома

Чтобы решить надо вам сдавать декларацию или нет, нужно знать:

• срок, в течение которого дом был в вашей собственности;
• доход от продажи дома (его определяют по специальным правилам).

Срок владения домом

Вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему, если дом находился в вашей собственности минимальный срок владения и больше.

В общем случае этот срок составляет 5 лет (60 месяцев подряд). В отдельных ситуациях минимальный срок составляет 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданный жилой дом был приватизирован, получен по наследству или в дар от близкого родственника.

Определить дату с которой начинает отсчитываться право собственности на жилой дом просто. По общему правилу право собственности возникает в день его государственной регистрации. Эта дата есть в выписке из государственного реестра прав на недвижимость. Смотрите нужную дату в разделе 2 строка 2 подстрока 2.1.

Это и есть тот день с которого отсчитывают ваше право собственности на дом.

Из этого правила есть несколько исключений. Например, если проданный дом был получен по наследству. В этой ситуации ваше право собственности на него начинают отсчитывать с момента открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя. Здесь дата государственной регистрации права собственности значения не имеет.

Таких исключений немного и останавливаться на них мы не будем. Подробнее о том, как определяют минимальный срок владения недвижимостью, который позволяет не платить налог и не подавать декларацию по нему, смотрите по ссылке.

Итак, если жилой дом находился в вашей собственности 5 лет и больше (в отдельных случаях 3 года и больше), то доход от его продажи налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Поэтому не нужна и декларация при продаже дома.  Также вы не обязаны платить налог. Причем сумма дохода, которую вы получили от продажи, значения не имеет.

Еще раз подчеркнем, что 5 лет — это 60 месяцев подряд. Например, вы получили собственность на дом 25 марта 2024 года. Значит продать его без налогов и декларации вы можете начиная с 26 марта 2029 года. На эту дату минимальный срок владения домом закончится.

Если на момент продажи дом был в вашей собственности меньше минимального срока, то вам потребуется декларация при продаже дома (форма 3-НДФЛ). Но при условии, что доход от продажи выше 1 000 000 руб.

Нужно платить налог или нет, совершенно неважно. Вы обязаны сдать декларацию, если:

• срок владения жилым домом меньше минимального срока;
• доход от продажи превышает 1 млн. руб.

Оба условия должны выполняться одновременно.

Если хоть одно из них не выполнено форму не заполняют и не предоставляют в инспекцию. Нулевую декларацию при продаже дома сдавать не нужно.

Доход от продажи жилого дома

Доход от продажи любой недвижимости (в том числе и дома) определяют по особым правилам. Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену жилого дома по договору купли-продажи;
• или 70% от его кадастровой стоимости.

Какая сумма больше, такая и будет являться вашим доходом. С нее и будет рассчитан налог.

Поэтому продать дом вы можете хоть за 1 рубль. Закон вас в этом никак не ограничивает. Но в этой ситуации вашим доходом будет 70% от его кадастровой стоимости.

Если доход от продажи дома не превышает 1 млн. рублей, то сдавать декларацию не нужно. Вне зависимости от срока в течение которого дом был в вашей в собственности.

Это правило действует с 2021 года. Оно распространяется на 2023, 2024, 2025 и все последующие годы. Вы можете составить и предоставить в инспекцию декларацию добровольно и по собственному желанию. Но обязать вас к этому нельзя.

Если доход от продажи больше 1 млн. хотя бы на один рубль, то декларация при продаже дома должна быть сдана. Вне зависимости от того нужно платить налог или нет.

Какие разделы 3-НДФЛ включить в декларацию

Форма декларации 3-НДФЛ ежегодно меняется. Вам нужен бланк декларации за тот год в котором продан дом. Например, если он продан в 2024 году, то нужен бланк действующий в 2024 году. Бланк декларации, например, 2023 год, не годится.  Его не примут.

Причем не важно когда декларацию вы будете сдавать в инспекцию. Вне зависимости от даты ее подачи берите бланк за тот год, доход за который вы декларируете. Это год продажи дома.

Бланк декларации берем здесь >>>

В декларации по налогу на доходы за 2024 год 16 листов. Заполнять их все не надо. Вам необходимы лишь те разделы и листы, которые будут заполнены данными.

Декларация при продаже дома (3-НДФЛ) будет включать в себя:

• Титульный лист — данные о вас;
• Раздел 1 — данные о сумме налога;
• Раздел 2 — расчет суммы налога;
• Приложение 1 — здесь сумма дохода от продажи дома и информация о покупателе;
• Приложение 6 — здесь расчет тех сумм, который уменьшают доход при начислении налога (имущественный вычет или расходы по покупке проданного дома, которые подтверждены документально);
• Расчет к Приложению 1 — в нем расчет суммы дохода от продажи.

Ваша декларация будет состоять из 6 листов. Все другие разделы и приложения к форме заполнять и оформлять не нужно.

Внимание!
Далее речь пойдет об оформлении документа если вы декларируете только доход от продажи дома и, например, на стандартные или социальные вычеты не претендуете. То есть мы рассматриваем самый простой вариант оформления формы.

Декларацию заполняйте большими печатными буквами. Это можно сделать как на компьютере так и от руки. Использовать можно только синие или черные чернила. Поэтому, если документ заполнен красной ручкой, то его могут не принять.

Форму удобно заполнить в следующем порядке:

Титульный лист → Расчет к Приложению 1 → Приложение 1 → Приложение 6 → Раздел 2 → Раздел 1

Титульный лист декларации

Титул оформить просто. Интуитивно понятное заполнение. Нужно указать ваши ФИО, ИНН, паспортные данные и другие личные сведения. Поэтому мы не будем останавливаться на нем детально. Расскажем лишь о наиболее непонятных строках.

Строка “Номер корректировки”

У вашей первой декларации будет номер “0—”. Если в ней допущена ошибка и вы сдаете документ повторно, то номер увеличится “1—”. Если вы сдаете исправленный документ в третий раз, номер будет “2—” и т. д. Здесь показывают сколько раз вы сдавали налоговикам декларацию за один и тот же год.

Строки с кодами

По строке “Налоговый период (код)” всегда будет 34. Это календарный год. В строку “Отчетный год” впишите тот год за который вы декларируете доход. Это год продажи дома. В строке “Предоставляется в налоговый орган (код)” впишите код налоговой инспекции по вашему месту жительства (прописки).

В строке “Код страны” укажите код той страны, гражданином которой вы являетесь. Для России это — 643.

По строке “Код категории налогоплательщика” укажите 760. Это “иное физическое лицо” — обычный налогоплательщик. Предприниматели, нотариусы, адвокаты указывают там другие цифры.

Далее впишите “Код вида документа”. Для паспорта — 21, свидетельства о рождении — 03, военного билета — 07. Все коды документов есть в приложении 2 к порядку заполнения декларации.

Внимание!
Паспортные данные можно не указывать, если на титуле вы указали свой ИНН. Но если вы их впишите — хуже не будет.

Особенно внимательно отнеситесь к строке “Код статуса налогоплательщика”. Тут есть два варианта:

• 1 — налоговый резидент России;
• 2 — не налоговый резидент России.

Для них используют разные налоговые ставки. Резиденты платят налог по ставке 13% (или 15%), нерезиденты 30%. Напомню, что резидент — это человек, который физически находится на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Его гражданство, место постоянного жительства, пол или возраст, никакого значения не имеют.

Вот образец заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже дома:

Далее оформите подраздел “Достоверность и полноту сведений …”. Если вы сдаете документ самостоятельно (или отсылаете почтой) поставьте — 1. Если ее будет сдавать ваш представитель по доверенности — 2.

Поля «(фамилия, имя, отчество представителя» заполнять не нужно, если вы сдаете декларацию сами. Их оформляют когда документ сдает ваш представитель по доверенности. В этой ситуации здесь указывают ФИО представителя. Далее вписывают реквизиты его доверенности.

Укажите текущую даты и поставьте “живую” подпись. Титул готов. Далее заполняем Расчет к Приложению 1.

Расчет к Приложению 1

Этот расчет нужен для правильного определения дохода от продажи жилого дома. Как мы уже писали вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену дома по договору;л
• или 70% от его кадастровой стоимости.

В строку 010 впишите кадастровый номер проданного дома. Его можно взять в  договоре или выписки из государственного реестра прав на недвижимость.

По строке 020 укажите кадастровую стоимость дома. Ее берут на 1 января того года в котором дом был продан. Узнать кадастровую стоимость дома вы можете по ссылке.

В строке 030 запишите продажную цену дома по договору купли-продажи.

Затем заполните строку 040. В нее впишите 70% от кадастровой стоимости жилого дома. Для этого показатель строки 020 умножьте на 0.7.

В строку 050 запишите доход от продажи, который будет использоваться для расчета налога. Это наибольшая цифра из строк 030  (продажная цена) или 040 (70% от кадастра). Показатель строки 050 расчета переносят в строку 070 Приложения 1.

Предположим продажная цена дома по договору 9 450 000 руб. Кадастровая стоимость 8 240 000 руб. Соответственно 70% от кадастра 5 768 000 руб. (8 240 000 х 0,7). Продажная цена больше 70% от кадастра. Значит налог будет рассчитан от продажной цены.

Вот образец заполнения расчета:

Расчет к Приложению 1 готов. Переходим к Приложению 1.

Приложение 1 “Доходы от источников …” декларации 3-НДФЛ

Здесь нужно указать:

• данные о том лице (человеке или организации), которое купило у вас жилой дом и выплатило вам доход;
• сумму дохода от продажи, которую вы от него получили.

Необходимую информацию можно взять из договора купли-продажи.

Указывайте те данные, которые вам известны. Например, если вы не знаете ИНН покупателя, то в форму его вписывать не нужно. Если вам не известен его “код ОКТМО” (это код по месту жительства человека или нахождения организации), то и его не нужно писать. Заполняйте приложение по имеющимся у вас данным. Те значения про которые вам ничего не известно оставляйте пустыми.

В строку 010 “Код вида дохода” впишите цифру — 18. Именно такой код присвоен сделкам по продаже недвижимости. По строке 020 «Налоговая ставка» укажите 13 (если вы резидент) или 30 (если вы не резидент).

Далее впишите в строку:

• 030 “ИНН источника выплаты …” — ИНН покупателя. Если у вас есть его паспортные данные, то вы можете узнать и его ИНН по этой ссылке;
• 040 “КПП” — КПП покупателя. Этот код есть только у организаций (смотрите в договоре). Если жилой дом у вас купил обычный человек или предприниматель — эту строку не заполняйте;
• 050 “Код по ОКТМО” — код места жительства покупателя или местонахождение организации-покупателя по Общероссийскому классификатору ОК 033-2013. Узнать ОКТМО по адресу можно вот по этой ссылке. Адрес возьмите в договоре;
• 060 “Наименование источника…” — ФИО покупателя или название организации, которая купила у вас дом.

Главная — это строка 070 “Сумма дохода”. Здесь укажите доход от продажи дома, который будет использоваться для расчета налога. Его возьмите из строки 050 Расчета к Приложению 1. Мы его уже заполнили раньше.

Строку 080 “Сумма налога удержанная” не заполняйте.

Внимание!
Подтверждать сумму полученного вами дохода вы не обязаны. Пока не доказано обратное считается, что вы указали верные данные. Обязанность “доказывать обратное” лежит на налоговой инспекции. Поэтому договор на продажу дома прикладывать к декларации не нужно.

Приложение 1 будет заполнено так:

Переходим к приложению 6.

Приложение 6 “Расчет имущественных налоговых вычетов …”

Здесь указываем ту сумму, на которую вы будете уменьшать доход при расчете налога. У вас есть 2 варианта (нужно выбрать один):

• на имущественный вычет для продавцов жилых домов — 1 000 000 руб.;
• на расходы по покупке проданного дома, которые подтверждены документально.

Выбирайте самый выгодный и простой.

Если документов на расходы нет или доход от продажи не превышает 1 млн. руб. — это вычет (правда в такой ситуации декларация и не нужна). Если доход больше 1 млн., то можно выбрать расходы. Но они должны быть подтверждены документами и их сумма должна превышать 1 млн. руб., то есть размер вычета (иначе это бессмысленно).

Если вы выбрали вычет вписывайте его сумму в строку 010 Приложения 6 (пункт 1.1. “Сумма имущественного налогового вычета по доходам от продажи имущества”).

Если вы выбрали “доходы минус расходы” вписывайте сумму расходов в строку 020 Приложения 6 (пункт 1.2. “Сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, …”).

Уменьшать доход от продажи одного и того же жилого дома и на вычет и на расходы нельзя. Выбирайте что-то одно.

Внимание!
Сумма вычета (или расходов), которую вы впишите в строку 010 (или 020) не должна превышать доход от продажи дома. Она может быть или равна доходу или меньше его. Например, доход от продажи составил 8 450 000 руб. Расходы на покупку равны 9 830 000 руб. В строку 020 вписывают 8 450 000 руб. вне зависимости от того, что ваши расходы по факту больше.

Сумму вычета (или расходов) нужно вписать в Приложение еще раз по строке 160 (пункт 11. “Общая сумма имущественных налоговых вычетов или расходов …”).

Например, доход от продажи дома составил 9 450 000 руб. При расчете налога доход вы уменьшаете на вычет. Так как вычет меньше дохода, его можно вписать в полной сумме — 1 000 000 руб.

Приложение 6 будет заполнено так:

Другой пример. Вы продаете дом за 9 450 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, равны 7 360 000 руб. Расходы можно вписать только в пределах суммы дохода. В нашем случае расходы меньше доходов. Поэтому расходы мы можем указать полностью.

Приложение 6 будет заполнено так:

Приложение 6 готово. Заполняем Раздел 2 декларации 3-НДФЛ.

Раздел 2 “Расчет налоговой базы …” декларации 3-НДФЛ

Этот раздел заполняют по данным Приложения 1 и 6. По сути вам нужно правильно перенести цифры из этих приложений в Раздел 2.

Но прежде всего впишите некоторые дополнительные данные. По строке 001 “Код вида дохода” — цифру 18. Это доход от продажи любого имущества, кроме акций.

В строку 010 и 030 (пункт 1.1. и 1.3. “Сумма доходов …”) вписываем ту сумму дохода, которая указана у вас в строке 070 Приложения 1.

По строке 040 (пункт 1.4. “Сумма налоговых вычетов”) указываем расходы и вычеты, который уменьшат доход. Их сумму берем из строки 160 (пункт 10 “Общая сумма …”) Приложения 6.

Внимание!
Если вы уменьшаете доход от продажи дома на расходы по его покупке строку 050 (пункт 1.5 «Сумма расходов, принимаемых …») заполнять не нужно. Она предназначена для операций с ценными бумагами. К продаже недвижимости строка 050 не имеет никакого отношения.

По строке 060 (пункт 1.6. “Налоговая база …”) приводим разницу между доходами (строка 030) и вычетом или расходами (строка 040). Причем такая разница может быть только положительной (доходы больше расходов). Если доходы равны расходам или вычету, то в строку 060 вписываем ноль.

Напомним, что отрицательной разницы (налоговой базы) быть не может в принципе. Она либо положительная, либо нулевая. Связано это с теми ограничениями о которых мы уже говорили. Вычет или расходы, которые уменьшают доход при расчете налога, не могут быть больше дохода (смотрите порядок заполнения Приложения 6). Они или меньше или равны ему.

Предположим доход от продажи дома равен 9 450 000 руб. Доход вы уменьшаете на расходы (7 360 000 руб.). В результате доход, облагаемый налогом, равен 2 090 000 руб. (9 450 000 — 7 360 000).

В разделе 2 будут такие цифры:

Дальше нужно рассчитать налог. Это сделать просто. Нужно налоговую базу (показатель строки 060) умножить на ставку налога 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Результат вписываем в строку 070 (пункт 2.1. “Сумма налога, …”).

Если налоговой базы нет и в строке 060 стоит ноль, то и в строку 070 вписываем ноль. В строках 080 — 140 и строке 160 ставим нули или их не заполняем.

По строке 150 (пункт 2.9 “Сумма налога, подлежащая уплате …”) показываем ту же цифру, которую мы вписали в строку 070. Если там стоит ноль, то ноли ставим и в строку 150.

Вернемся к предыдущему примеру. Если налоговая база получилась 2 090 000 руб., то налог равен 271 700 руб. (2 090 000 руб. х 13%). Раздел 2 будет заполнен так:

Раздел 2 готов. Можно заполнить раздел 1.

Раздел 1 “Сведения о суммах налога…” декларации 3-НДФЛ

По строке 020 указываем Код бюджетной классификации (КБК) по налогу на доходы физических лиц. Это 20 цифр. Цифры такие — 1821 0102 0300 1100 0110.

Они иногда меняются. Поэтому лучше проверить в интернете. Для этого в поисковую строку Яндекса вводите запрос “КБК по НДФЛ в 2024 году” и ищите нужный код. Но можно и не заморачиваться. Даже если цифры будут не те, это ни на что не повлияет.

По строке 030 нужно указать код ОКТМО. Это специальный код, который присваивается каждому адресу в России. В строку 030 нужно вписать код вашего постоянного места жительства.

Здесь посложнее. Адресов в России много, поэтому и кодов много. Ищем в интернете. Поисковый запрос “Узнать октмо по адресу”. Увидите много разных сервисов, которые позволяют это сделать. Достаточно ввести: город, улицу и номер дома. Самый удачный сервис, который позволяет это сделать, смотрите по ссылке.

Вписываем код по месту вашего жительства в строку 030. Если он короткий, то в пустые графы это строки ставим прочерки.

В строку 040 «Сумма налога, подлежащая уплате …» вписываем сумму налога, которую нужно заплатить. Ее берем из строки 150 Раздела 2. Если в ней ноль, то ставим ноль и здесь. В нашем примере налог к уплате равен 271 700 руб. Его и вписываем в форму.

Строку 050 “Сумма налога, подлежащая возврату …” не заполняем или проставляем ноль.

Заполненный раздел 1 будет выглядеть так:

Декларация готова. Остались последние штрихи.

Декларация при продаже дома: как подать

Налоговая декларация при продаже дома заполнена. Теперь ставим номера на те листы декларации, которые вы будете сдавать в инспекцию в графу “Стр.”. Она есть на каждом листе.

Титульный лист — 001, Раздел 1 — 002, Раздел 2 — 003, Приложение 1 — 004, Приложение 6 — 005, Расчет к Приложению 1 — 006. Итого 6 листов.

Выводим их на печать. Если вы будете сдавать декларацию лично — печатаем в 2-х экземплярах, если почтой — достаточно одного. На всех листах ставим “живую” подпись и дату.

К декларации прикладываем копии документов подтверждающих ваши расходы на покупку дома, если вы уменьшили доходы на расходы. Это копии договора купли-продажи и платежных документов на его оплату.

Если применили вычет — никаких документов не нужно.

Декларация при продаже дома готова.

Как подать декларацию при продаже жилого дома? Есть два способа:

• лично, то есть отнести в налоговую инспекцию самостоятельно;
• почтой, то есть отправить в налоговую инспекцию письмом.

Если подача декларации будет происходить лично, то печатаем ее в двух экземплярах. Первый отдаем в инспекцию, на втором они ставят штамп о приемке и он остается у вас.

Если декларацию направляем почтой достаточно одного экземпляра. Оформляем отправку ценным письмом (оценка — 1 руб.) с описью вложений. Поэтому дополнительно потребуется опись. Ее составляют в 2-х экземплярах. Первый — вкладывается в конверт и отправляется в инспекцию. Второй — заверяется почтовым работником и остается у вас на руках.

Внимание!
Вы должны сохранить почтовую квитанцию об отправке и опись вложений, которая заверена почтой. Эти документы подтверждают тот факт, что декларация отправлена налоговикам. Получат они ее или нет, не важно. Документ считается сданным в момент его вручения почтовому работнику для отправки.

Декларацию нужно подать не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи дома. Если жилой дом продан в 2024 году, то ее нужно сдать до 30 апреля 2025 года (среда). Подробнее о порядке предоставления декларации по налогу 3-НДФЛ в налоговую инспекцию смотрите по ссылке.

Портал «Ваши налоги»
2025