Имущественный налоговый вычет при долевой собственности: как оформить и получить

Имущественный вычет при покупке недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома) в долевую собственность могут получить все покупатели — дольщики. Поэтому вычет при долевой собственности не редкость. Конечно если выполнены условия, которые нужны для вычета. В частности, раньше покупатели его не получали (или использовали сумму вычета не полностью), есть документы, которые подтверждают покупку и оплату доли и т. д. Тип купленной недвижимости (вторичка по договору купли-продажи или новостройка по ДДУ) значения не имеет.

Льготу можно получить по месту работы (если оно есть) или в налоговой инспекции по месту жительства. При любом из вариантов в инспекцию нужно сдать определенный пакет документов, которые дают право на вычет.

Вычет при долевой собственности предоставляю в порядке, который прописан в статье 220 Налогового кодекса. Напомним, что вычет это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога на доходы. В результате доход становится меньше. Уменьшается и сумма налога, которую вы должны платить. Если налог с вас удерживали без учета вычета, появляется переплата по налогу, которую обязан вернуть бюджет. Подробно о том, что такое вычеты и как они работают смотрите по ссылке.

Вычет при долевой собственности: общий размер

Вычет положен каждому покупателю доли. Его сумма равна оплаченным расходам на приобретение, но не больше 2 млн. руб. на каждого покупателя. В договоре купли-продажи (ДКП) могут быть предусмотрены два варианта:

• стоимость каждой доли прописана в ДКП причем она может не зависеть от размера доли покупателя;
• стоимость долей не расписана в ДКП, то есть в нем указана лишь общая цена всего объекта недвижимости.

В первом случае все достаточно просто. Для каждого конкретного покупателя сумма вычета равна стоимости его доли, прописанной в договоре, но не больше 2 млн. рублей.

Пример
Отец и два сына покупают доли в квартире. Стоимость и размер долей указаны в ДКП так:

• отец ½ доли стоимостью 3 000 000 руб.;
• первый сын ¼ доли стоимостью 1 200 000 руб.;
• второй сын ¼ доли стоимостью 1 800 000 руб.

В данной ситуации каждый получит вычет в размере:

• отец 2 000 000 руб. Так как его расходы на покупку (3 млн.) превышают максимум (2 млн), то он вправе получить льготу лишь в максимальной сумме;
• первый сын — 1 200 000 руб.;
• второй сын — 1 800 000 руб.

Во-втором случае общая сумма расходов на приобретение недвижимости распределяется между всеми покупателями пропорционально их долям.

Пример
Отец и два сына покупают доли в квартире. Стоимость и размер долей в ДКП не прописаны. Там указана лишь общая стоимость всей квартиры — 4 000 000 руб. По договору доли распределены так:

• отец ½ доли;
• первый сын ¼ доли;
• второй сын ¼ доли.

В данной ситуации каждый получит вычет в размере:

• отец — 2 000 000 руб. (4 000 000 х ½);
• первый сын — 1 000 000 руб. (4 000 000 х ¼);
• второй сын — 1 000 000 руб. (4 000 000 х ¼).

Важно, чтобы оплата каждой доли была подтверждена платежными документами. То есть каждый дольщик должен перевести деньги продавцу квартиры со своего банковского счета или передать наличные под расписку.

Вернемся к примеру выше. В данной ситуации должны быть оформлены:

• при оплате квартиры банковским переводом — три платежки по каждому покупателю отдельно;
• при оплате квартиры наличными — три расписки продавца, оформленные на каждого покупателя.

Размер вычета в календарном году

Как правило в одном календарном году человек не может получить всю сумму вычета сразу. Вычет уменьшает его годовой доход. Если доход меньше налоговой льготы (как правило, так и бывает), то он сможет использовать только ее часть. Недоиспользованная сумма, которую называют “остатком вычета”, будет уменьшать доходы в следующем и все последующие годы до момента ее полного использования.

Пример
В 2022 году вы купили долю в квартире за 3 400 000 руб. У вас появилось право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (это его максимальный размер). Ваш доход составил:

• 2022 год — 430 000 руб.;
• 2023 год — 550 000 руб.;
• 2024 год — 750 000 руб.;
• 2025 год — 920 000 руб.

Вы вправе получить вычет в сумме:

• 2022 год — 430 000 руб. Остаток, который перейдет на следующий год, — 1 570 000 руб. (2 000 000 — 430 000);
• 2023 год — 550 000 руб.  Остаток, который перейдет на следующий год, — 1 020 000 руб. (1 570 000 — 550 000);
• 2024 год — 750 000 руб.  Остаток, который перейдет на следующий год, — 270 000 руб. (1 020 000 — 750 000);
• 2025 год — 270 000 руб.

Как видно из примера вычет при долевой собственности будет использоваться 4 года с 2022 по 2025 год.

Покупка доли несовершеннолетнему ребенку и материнский капитал

Зачастую доля в квартире приобретается не только на взрослых родителей, ни и на их несовершеннолетних детей. В этой ситуации действует правило, которое установлено в статье 220 (пункт 6) Налогового кодекса:

6. Право на получение имущественных налоговых вычетов, … имеют налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, … в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет, детей и подопечных, признанных судом недееспособными). Размер имущественных налоговых вычетов в указанном в настоящем пункте случае определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных пунктом 3 настоящей статьи.

Это значит, что родитель вправе увеличить свои расходы на покупку доли на сумму затрат, связанных с приобретением долей своих детей. Но ограничение по максимальному размеру вычета (2 млн.) сохраняется в любом случае. Вычет в размере большем чем максимум получить нельзя.

Пример
Мать покупает доли в квартире для себя и своего ребенка по ½ каждому. Стоимость квартиры 3 200 000 руб. Стоимость каждой доли 1 600 000 руб. (3 200 000 х ½).

В этой ситуации мать вправе заявить вычет в размере расходов:

• на покупку своей доли — 1 600 000 руб.;
• на покупку доли ребенка — 400 000 руб.

В результате она получает льготу в ее максимальном размере 2 000 000 руб. (1 600 000 + 400 000).

Если на приобретение жилой недвижимости использованы деньги материнского капитала, то сумма расходов сокращается. Ведь часть недвижимости будет оплачена за счет государственных средств. Поэтому деньги мат. капитала не считают вашими расходами на покупку. Это правило установлено статьей 220 (пункт 5) Налогового кодекса.

Пример
Мать покупает доли в квартире для себя и своего ребенка по ½ каждому. Стоимость квартиры 2 450 000 руб. Из них 670 000 руб. оплачивается за счет материнского капитала.

Расходы на покупку долей, которые могут быть учтены при расчете суммы вычета, составят:
2 450 000 — 670 000 = 1 780 000 руб.

Стоимость каждой составит 890 000 руб. (1 780 000 х ½).

В этой ситуации мать вправе заявить вычет в размере расходов:

• на покупку своей доли — 890 000 руб.;
• на покупку доли ребенка — 890 000 руб.

В результате она получает льготу в размере 1 780 000 руб. (890 000 + 890 000). Средства мат.капитала из расчета льготы исключены.

Какие документы надо подготовить для вычета по доле

Чтобы получить вычет следует собрать определенный пакет документов. Их конкретный перечень зависит от того, какая именно недвижимость была куплена: уже готовая (вторичный рынок) или строящаяся (договор долевого участия).

Если доля приобретена в готовом жилье вам потребуются:

1. Договор купли-продажи недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома) или доли в ней.
2. Выписка из государственного реестра недвижимости в которой будет указано, что вы получили право собственности на долю.
3. Платежные документы по оплате доли продавцу.
4. Свидетельство о рождении ребенка, если недвижимость куплена в долях с ним.

Если доля приобретена в строящемся объекте:

1. Договор долевого участия в строительстве.
2. Акт приемки-передачи недвижимости, законченной строительством.
3. Платежные документы по оплате доли в недвижимости застройщику.
4. Свидетельство о рождении ребенка, если недвижимость куплена в долях с ним.

Копии этих документов нужно передать в налоговую инспекцию по месту вашего жительства:

• вместе с декларацией по налогу на доходы 3-НДФЛ, если вы получаете вычет через налоговую инспекцию;
• вместе с заявлением на выдачу Уведомления о вашем праве на вычет, если вы получаете его по месту работы.

Внимание!
Как мы сказали выше платежные документы должны быть оформлены на каждого покупателя доли. Если они будут оформлены лишь на одного из них, то у других возникнут проблемы с вычетом. Налоговая будет утверждать, что они не оплачивали расходы на приобретение своих долей.

Эта проблема не касается недвижимости, которая куплена в браке. По семейному законодательству она поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того, на кого из них она оформлена и кто из супругов вносил деньги в ее оплату. Поэтому даже при условии, что все деньги заплатил муж, право на вычет возникает как у него, так и у его супруги. На чье имя было оформлено право собственности и платежные документы, не важно.

Где и как можно получить имущественный налоговый вычет

У вас есть 2 варианта получить вычет при долевой собственности:

• первый — в налоговой инспекции по месту жительства;
• второй — по месту работы.

В первом случае вы сдаете декларацию по налогу на доходы (3-НДФЛ) в котором отражена льгота. К ней прилагают копии документов на покупку доли (см. выше). По декларации у вас будет переплата по налогу, которую вам обязаны вернуть налоговики.

Во-втором случае вам могут предоставлять вычет по месту вашей работы. В этой ситуации с вас перестанут удерживать налог на доходы. Но в налоговую инспекцию обращаться все же придется. Там вы должны получить специальное Уведомление о праве на вычет. Для этого налоговикам нужно предоставить все тот же комплект документов и Заявление на выдачу такого уведомления.

Получив этот документ его нужно передать в бухгалтерию по месту вашей работы.

Алгоритм получения вычета