Налог с продажи имущества: как рассчитать и снизить налог

Здесь вы узнаете, как платить налог с продажи имущества — квартиры, автомобиля, дома, гаража, дачи, участка или любого другого объекта. Мы приведем порядок расчета суммы налога на доходы, расскажем о законных способах максимально снизить платеж. Кроме того, дадим подробные цифровые примеры расчета налога на доходы в различных ситуациях. Например, при продаже нескольких объектов: двух машин, гаража и автомобиля и т. д.

Доходы с продажи любого имущества, как правило, облагают налогом на доходы. Вид проданного объекта значения не имеет. Например, обязанность платить налог при продаже имущества может возникнуть как при реализации подержанной стиральной машины или старых джинсов, так и при продаже квартиры, жилого дома, автомобиля, земельного участка или гаража. Детальный порядок расчета налогов на продажу имущества по его видам смотрите в статьях «Налог с продажи квартиры», «Налог с продажи автомобиля» и «Налог с продажи дома», «Налог с продажи гаража».

Когда нужно платить налог с продажи имущества

Как мы уже сказали, доход от продажи имущества как правило облагают налогом. И у вас может возникнуть обязанность платить. Почему «как правило» и «может» возникнуть? Все зависит от трех факторов:

• первый — срока владения проданным объектом, то есть периода, в течение которого проданное имущество находилось в вашей собственности. Если проданные ценности находились у вас достаточно долго, то доход от их реализации налогом не облагают. Причем сумма этого дохода значения не имеет.;
• второй — суммы дохода, который вы получили от продажи (то есть продажной цены объекта);
• третий — вида проданного имущества. Его условно можно поделить на два типа: земля, жилая недвижимость (комната, квартира, дача, жилой дом) и все остальное (автомобиль, гараж, мотоцикл, недострой, яхта).

Внимание!
Продаже считают в том числе и обмен имуществом. Если, например, вы меняете одну квартиру на другую, это означает, что старую квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется — реализуете), а новую покупаете. Доход от реализации (читайте — продажи) первой квартиры может облагаться налогом с продаж имущества физических лиц.

Налог с продажи имущества и срок владения

Здесь все просто. Если любое проданное вами имущество находилось у вас в собственности больше определенного срока, то доходы от его продажи налогом не облагают в принципе. Декларировать их не нужно. То есть вам не придется ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Этот период называют «минимальный срок владения».

Минимальный срок, который позволяет не платить налог, зависит от вида имущества. Есть два варианта:

• недвижимость — земельные участки, комнаты, квартиры, жилые дома, гаражи, кладовки, машино-места и т. п.;
• все остальное — автомобили, бытовая техника, ювелирные украшений и т. д.

Чтобы не платить налог при продаже имущества, недвижимость должна находиться в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Это установлено статьей 217.1 пункт 4 Налогового кодекса.

Из этого правила есть исключения. В некоторых ситуациях срок составляет 3 года и более 3 лет. Эти ситуации перечислены также в статье 217.1 Налогового кодекса, но в пункте 3. Например, 3-летний срок применяют, если вы получили недвижимость по наследству, по договору ренты или дарения от близкого родственника, в результате приватизации и т.д.

По любому другому имуществу, которое недвижимостью не считают, всегда применяют срок — 3 года (и более 3 лет). Вид имущества (автомобиль, телевизор, стиральная машина, холодильник и т. д.), количество проданных ценностей, а также их продажная цена значения не имеют. Если оно было в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи имущества  не платят. Декларировать подобные доходы и сдавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как посчитать 3-х летний или 5-ти летний минимальный срок владения?

Тут нужно учитывать, что под понятием «год» подразумевается не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев, следующих подряд. Такие правила есть в статье 6.1 пункт 3 Налогового кодекса. Поэтому 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Это важный момент. Небольшой пример. Вы купили машину в августе 2026 года, а продали в мае 2029 года. В вашей собственности она была в течение четырех неполных календарных лет (2026 — 2029 годов включительно). А чтобы не платить налог, она должна находиться у вас в собственности 36 месяцев.

Это правило в данной ситуации не соблюдается. Машина была в вашей собственности:

• в 2026 году — 5 месяцев (август-декабрь);
• в 2027 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2028 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2029 году — 5 месяцев (январь-май).

Итого, не 36, а всего лишь 34 месяца (5 + 12 + 12 + 5). Следовательно, при ее продаже у вас возникает обязанность платить налог. Если бы вы повременили с продажей на 2 месяца, такой обязанности не возникло бы в принципе.

Как быть, если имущество находилось в вашей собственности 36 месяцев (или больше), один или два из которых были неполными? Например, машина куплена 10 августа 2026 года, а продана 23 августа 2029 года. В данной ситуации она находилась в собственности:

• в 2026 году — 5 месяцев (август-декабрь), один из которых неполный;
• в 2027 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2028 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
• в 2029 году — 8 месяцев (январь-август), один из которых неполный.

Получается, что машина была в собственности 37 месяцев (5 + 12 + 12 + 8). При этом 2 из которых неполные (август 2026 и 2029 годов). Если исключить неполные месяцы из расчета, то срок владения машиной составит 35 месяцев (37 — 2). Но нужно ли их исключать или они учитываются в расчете?

Правила подсчета месячного срока есть в статье 6.1 пункт 5 Налогового кодекса. Они простые. Срок заканчивается в то же число, в котором он начался, но через 36 месяцев. Если в 36-м месяце нет такого числа, то срок заканчивается в последнее число этого месяца. Если дата попадает на выходной или праздник, то она переносится на ближайший рабочий день.

Пример
Машина куплена 20 августа 2023 года

Ситуация 1
Автомобиль продан 20 августа 2026 года. В данном случае 36 месяцев заканчиваются 20 августа 2025 года. Но это суббота. Поэтому последний день окончания 36-месячного срока — 22 августа 2026 года. Если машина будет продана после 22 августа, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Ситуация 2
Автомобиль продан 5 августа 2026 года. В данном случае 36 месяцев не прошли. Поэтому у вас появляется доход, облагаемый налогом. Вы обязаны его задекларировать.

Аналогичной точки зрения придерживается налоговая служба. Например, вы купили машину (или квартиру) 21 июля 2026 года, а продали 21 июля 2029 года (или позднее). В этой ситуации налоговая считает, что имущество находилось в вашей собственности три года (или больше). Поэтому доход от его продажи налогом облагать не нужно. Указанное разъяснение ФНС России опубликовано на нашем сайте.

Срок, в течение которого имущество было в вашей собственности, желательно подтвердить документально. Проще всего это сделать по недвижимости.

Если вы получили квартиру в собственность практически по любому договору (купля-продажа, мена, дарение), то срок начинает отсчитываться от той даты, когда сделка была зарегистрирована в Росреестре (дата регистрации сделки указывается на том экземпляре договора, который останется у вас, и в выписке из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если квартира получена по наследству — срок начинается отсчитываться с даты смерти наследодателя, указанной в свидетельстве о его смерти. Подробнее о сроке владения квартирой смотрите по ссылке.

Любое другое имущество, которое недвижимостью не считают, поступает в вашу собственность с момента его фактического получения. То есть с того дня, когда вы его забрали. Поэтому, например, по автомобилю срок начинает течь с той даты, которая указана в договоре ее купли-продажи или справке-счете, выданной продавцом транспорта. По другим видам имущества срок начинается с тех дат, когда была оформлена покупка. Даты могут быть указаны, например, в товарных чеках, технических паспортах, талонах гарантийного ремонта, чеках контрольно-кассового аппарата, актах приемки-передачи.

Подчеркнем, что количество проданного имущества (например, две квартиры, одна квартира и гараж, два гаража, три квартиры и пять машин) значения не имеет. По каждому объекту, которым вы владели 3 года (5 лет по недвижимости) и больше, дохода от продажи, облагаемого налогом, не возникает. Его стоимость значения также не имеет.

Налог при продаже имущества, возможно, придется платить в отношении лишь тех объектов (машин, дач, квартир), которые находились в вашей собственности менее 3 (или 5) лет.

Например, вы продали шесть машин. Четыре из них находились в вашей собственности более трех лет, две — меньше. По четырем машинам налог платить не нужно в любом случае. По двум, срок владения которыми меньше трех лет, налоги на продажу имущества, возможно, платить придется.

Имущество менее 3 или 5 лет в собственности

В этой расчет налога зависит от вида проданного имущества и полученного дохода. Имущество можно разделить на три вида:

• жилая недвижимость и земельные участки (для упрощения мы будем называть их просто жилой недвижимостью) — жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в этом имуществе;
• нежилая недвижимость — гаражи, машино-места, нежилые помещения (апартаменты), недострой;
• «иное» имущество — любое другое имущество, которое не относят к недвижимости (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда и т. д.).

Доход от продажи недвижимости

Его считают по особым правилам. Вашим доходом является одна, но максимальная сумма:

• или цена недвижимости по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. В некоторых регионах 100% от кадастра.

Какая больше, с такой и посчитают налог. Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана недвижимость. Если ее кадастровая стоимость не определена, то в расчет берут договорную цену. Узнать кадастровую стоимость любой недвижимости вы можете по ссылке.

Пример
Продается недвижимость — квартира. Продажная цена по договору — 6 500 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб.

70% от кадастра составит:
6 800 000 руб. х 70% = 4 760 000 руб.

Продажная цена больше 70% от кадастровой стоимости. При расчете налога вашим доходом считают продажную цену — 6 500 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 10 450 000 руб.

70% от кадастра составит:
10 450 000 руб. х 70% = 7 315 000 руб.

Продажная цена (6 500 000) меньше 70% от кадастровой стоимости. При расчете налога вашим доходом считают 70% от кадастра — 7 315 000 руб. Исходя из этого и будет рассчитан налог.

Эти правила распространяются на любую недвижимость. Жилую или не жилую, не важно. По другому имуществу, которое к недвижимости не относят, налог всегда считают от продажной цены.

Налог с продажи жилой недвижимости и земельных участков

Продав недвижимость, вы имеете право уменьшить доход при расчете налога. Есть несколько вариантов. Вы вправе выбрать любой, но только один из них.

Вариант первый — получить имущественный налоговый вычет. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. В результате ваш доход, облагаемый налогом, становится меньше. Уменьшается и налог с продажи имущества.

В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в один календарный год. Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют, смотрите по ссылке.

Вариант второй: полученный доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества (например, его покупке или строительству). Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса.

Какой из этих вариантов выбрать — решать вам. Подробнее о каждом из них читайте ниже.

Соответственно, вопрос о том, нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря), и способа, который вы выбрали для уменьшения дохода: вычет или доходы минус расходы. Очевидно, что вычет выгоднее использовать в трех случаях:

• первый — у вас не было расходов на приобретение недвижимости (например, вы получили ее по наследству или приватизировали);
• второй — расходы вы не можете подтвердить документами (обычно такая проблема возникает при строительстве);
• третий — сумма расходов меньше 1 000 000 руб. (то есть вычета).

Во всех остальных случаях выгоднее уменьшать доходы на расходы, то есть использовать второй вариант.

Доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:

Налог считают по формуле

Ставка налога зависит от размера дохода, облагаемого налогом:

• если доход не превысил 2,4 млн. — 13 процентов;
• если доход больше 2,4 млн. — 312 000 руб. плюс 13 процентов с суммы превышающей 2,4 млн.

Рассчитать налог с продажи жилой недвижимости онлайн вы можете с помощью нашего калькулятора.

Вариант первый — налоговый вычет

Далее речь идет исключительно о тех видах недвижимости, которые прямо перечислены в статье 220 подпункте 1 пункта 2 Налогового кодекса. А именно: жилых домах, квартирах, комнатах, приватизированных жилых помещениях, дачах, садовых домиках, земельных участках и долях в указанном имуществе.

Все остальные виды недвижимости считаются «иными». Например, это гаражи, любая нежилая недвижимость, дома, не завершенные строительством (недострой), машино-места. По ним вычет составляет не 1 000 000 руб., а лишь 250 000 руб.

Если сумма дохода от продажи жилой недвижимости или земельного участка больше 1 млн руб. (то есть вычета), с суммы превышения налог заплатить нужно. Если равна 1 млн или меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца менее 3 лет. Она получена по наследству. Расходов по ее приобретению нет.

Ситуация 1
Доход от продажи — 1 500 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
1 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход не превысил 2,4 млн. Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 2
Доход от продажи — 3 800 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход превысил 2,4 млн. Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
312 000 + (2 800 000 — 2 400 000) х 15% = 372 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 3
Доход от продажи — 1 000 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо.  Декларацию 3-НДФЛ сдавать также не следует.

Ситуация 4
Доход от продажи — 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
700 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи квартиры. Поэтому ни платить налог ни сдавать декларацию по нему не следует.

Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали квартиры в 2026, 2027 и 2028 годах, то этот вычет вам будет предоставлен трижды — в 2026, 2027 и 2028 году.

Некоторые полагают, что этот вычет уменьшает доход от продажи каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 квартиры, то вычет составит уже не 1 млн, а 3 млн рублей (1 000 000 руб. х 3 квартиры). Это не так. Вычет в 1 млн руб. уменьшает всю сумму дохода, полученную в одном календарном году от продажи любого количества недвижимости. Это его максимальная сумма.

Размер вычета — 1 млн руб. — не зависит от количества квартир или другой недвижимости, проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и не увеличивается. Если вы продали одну квартиру, вычет составит 1 млн руб., если две — также 1 млн руб., если три — он останется прежним.

Пример
Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца менее 3 (или 5) лет. Все объекты были приватизированы. Поэтому расходов по их приобретению нет.

Ситуация 1
В одном и том же году продаются две квартиры. Первая за 1 300 000 руб., вторая за 2 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 (продажная стоимость первой квартиры) + 2 700 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход больше 2,4 млн. Поэтому сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
312 000 + (3 000 000 — 2 400 000) х 15% = 402 000 руб.

Ситуация 2
В одном и том же году продается одна квартира и комната. Квартира за 3 600 000 руб., комната за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 600 000 (продажная стоимость квартиры) + 700 000 (продажная стоимость комнаты) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход больше 2,4 млн. Сумма налога составит:
312 000 + (3 300 000 — 2 400 000) х 15% = 447 000 руб.

Ситуация 3
В одном и том же году продаются две квартиры. Первая за 500 000 руб., вторая за 300 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 (продажная стоимость первой квартиры) + 300 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух квартир. Поэтому платить налог и подавать декларацию по нему не надо.

Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например, две квартиры — одну в 2026 и вторую в 2027 году, то вычет в размере 1 000 000 руб. вы получите по каждой из них. Один, в размере 1 млн руб., в 2026 году, второй в размере 1 млн руб. в 2027 году.

Пример
Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца менее 3 (или 5) лет. Все объекты или приватизированы, или получены по наследству. Поэтому расходов по их приобретению нет.

Ситуация 1
В 2026 году продается одна квартира за 1 500 000 руб. В 2027 году продается вторая квартира за 2 200 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2026 году, составит:

1 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход не превысил 2,4 млн. Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2026 года, равна:
500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2027 году, составит:
2 200 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2027 года, равна:
1 200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 156 000 руб.

Ситуация 2
В 2026 году продается одна квартира за 1 000 000 руб. В 2027 году продается вторая квартира за 1 200 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2026 году, составит:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

По итогам 2026 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно. Также не нужно подавать декларацию по нему.

Доход, облагаемый налогом в 2027 году, составит:
1 200 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход не превысил 2,4 млн. Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2027 года, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Простой вывод. Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т. д.), лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому проданному объекту и законно снизить налог с продажи имущества.

Сухой остаток:

1. Вычет — это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже жилой недвижимости или земли — это 1 млн руб.
2. Вычет в 1 млн руб. — это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.
3. Вычет в 1 млн руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).
4. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход на расходы по покупке проданной недвижимости.

Вариант второй — доходы минус расходы

Вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению (покупке или строительству). Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса.

Как уменьшать доход для расчета налога при продаже имущества (на вычет или на расходы) — решать вам. Но учтите: нужно использовать что-то одно (или вычет, или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет, и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. Это могут быть:

• договор купли-продажи. Он подтверждает, что ваши расходы связаны с конкретным объектом недвижимости;
• платежный документ, по которому недвижимость оплачивалась. Он подтверждает, что вы оплатили расходы на покупку этого объекта. К таким документам относят расписку продавца в том, что он получил от вас деньги, платежное поручение, если деньги переводились через банк по безналичному расчету.

Если жилую недвижимость вы не покупали, а строили, то все расходы по строительству также нужно подтвердить. Здесь нужны договоры с подрядчиками и документы, подтверждающие оплату их работ, накладные и чеки контрольно-кассовой техники на купленные стройматериалы.

Налог с продажи имущества придется заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами. Если доход от продажи меньше расходов на покупку жилой недвижимости или земли, то платить налог вы не должны.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца менее 3 (или 5) лет. Доход от продажи квартиры 1 600 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 1 400 000 руб.

Продавец уменьшает доход на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 (расходы на покупку) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход не превысил 2,4 млн. Сумма налога, которую придется заплатить:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Ситуация 2
Расходы на ее покупку, которые подтверждены документально, составили 1 870 000 руб.

Продавец уменьшает доходы на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 870 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Так как расходы превысили доходы, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Его платить не надо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Внимание!
Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их «общей кучей». Доход от продажи конкретной квартиры уменьшается на расходы по покупке именно этой, то есть проданной квартиры. На другие проданные квартиры эти расходы не распространяются. Они не учитываются при расчете налогов на продажу имущества по другим объектам.

Пример
Продаются две квартиры. Первая за 2 300 000 руб., вторая за 4 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой квартиры 3 400 000 руб., второй — 3 200 000 руб.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи имущества:

2 300 000 (доход от продажи первой квартиры) + 4 500 000 (доход от продажи второй квартиры) — 3 400 000 (расходы на покупку первой квартиры) — 3 200 000 (расходы на покупку второй квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.

Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи имущества:

• • доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:
    2 300 000 (доход от продажи первой квартиры) — 3 400 000 (расходы на покупку первой квартиры) = 0 руб. (расходы больше доходов)
  • доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:
    4 500 000 (доход от продажи второй квартиры) — 3 200 000 (расходы на покупку второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух квартир:
0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 1 300 000 (доход от продажи второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход от продажи двух квартир, облагаемый налогом)

Доход не превышает 2,4 млн. Сумма налога с дохода:
1 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 169 000 руб.

Какой способ выгоднее использовать при расчете налога

Когда вместо вычета выгоднее использовать расходы? Ответ очевиден. Если расходы, подтвержденные документами, превышают 1 млн руб., выгоднее уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации это не выгодно. Например, когда расходы меньше 1 млн руб. Здесь лучше использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгоднее опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца меньше 3 (или 5) лет.

Ситуация 1
Цена квартиры 1 600 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 1 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
600 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 78 000 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 (расходы на покупку квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 52 000 руб. (78 000 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

Ситуация 2
Цена квартиры 1 300 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи не на вычет, а на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 (продажная стоимость квартиры) — 400 000 (расходы на покупку квартиры) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
900 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб.

Это больше на 78 000 руб. (117 000 — 39 000). Значит выгоднее уменьшать доходы на вычет.

Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так и расходы по одной и той же квартире одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Использование двух вариантов по разным объектам

Можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух квартир; квартиры и жилого дома; квартиры, комнаты, жилого дома и земли) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого — на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает, что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам:

«при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

Пример
Продаются две квартиры. Обе в собственности менее 3-х (или 5-ти) лет. Первая за 800 000 руб. Она была получена по наследству. Поэтому расходов на ее покупку не было. Вторая за 3 400 000 руб. Расходы на ее покупку — 3 200 000 руб.

Продавец вправе доход от продажи первой квартиры уменьшить на вычет 1 000 000 руб., второй — на расходы по ее покупке — 3 200 000 руб.

Доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом, равен:
800 000 (доход от продажи первой квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

С дохода от продажи первой квартиры налог платить не надо.

Доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом, равен:
3 400 000 (доход от продажи второй квартиры) — 3 200 000 (расходы по ее покупке) = 200 000 (доход, облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемая налогом:
0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 200 000 (доход от продажи второй квартиры) = 200 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемая налогом)

С нее причитается налог в размере:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Более детальный порядок расчета налога с продажи имущества смотрите в статьях «Налог с продажи квартиры» и «Налог с продажи дома».

Налог с продажи «иного» имущества

По Налоговому кодексу под определение «иное» попадает любое имущество, которое не относится к жилой недвижимости или земельным участкам (то есть те виды вашего имущества, которые НЕ перечислены в статье 220 пункт 2 подпункт 1 третий и четвертый абзацы Налогового кодекса).

К иному имуществу, в частности, относят гаражи, нежилые помещения, недостроенные дома, автомобили, мотоциклы, бытовую технику, прогулочные яхты, самолеты, золото в слитках, фамильное серебро, драгоценности, картины Клода Моне и Рембрандта, хрустальные вазы, люстры венецианского стекла, музыкальные инструменты, книги, одежду, мебель, предметы обихода и т. д. и т. п.

Продав «иное» имущество, вы имеете право уменьшить доход при расчете налога при продаже имущества. Для этого есть два варианта.

Вариант первый — получить имущественный налоговый вычет. Вычет — это определенная сумма, установленная законом. При расчете налога она уменьшает полученный доход от продажи. В результате ваш доход, облагаемый налогом, становится меньше. Уменьшается и налог, который нужно заплатить. В отношении иного имущества эта сумма составляет 250 000 руб. в год.

Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют, смотрите по ссылке.

Вариант второй: при расчете налога полученный доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества. Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Какой из этих вариантов выбрать — решать вам. Подробнее о каждом из них читайте ниже.

Соответственно, вопрос о том, нужно ли платить налог с продаж имущества физических лиц или нет, зависит:

• от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря);
• от способа, который вы выбрали для уменьшения дохода: вычет или доходы минус расходы.

Вычет выгоднее использовать в трех случаях:

• первый — у вас не было расходов на приобретение иного имущества;
• второй — расходы вы не можете подтвердить документами;
• третий — сумма расходов меньше 250 000 руб. (то есть размера вычета).

Во всех остальных случаях выгоднее уменьшать доходы на расходы (то есть использовать второй вариант).

Внимание!
Если в одном календарном году вы продаете «иное» недвижимое и любое другое имущество, вы сможете получить этот вычет два раза. Доход от продажи иного недвижимого имущества будет уменьшен на 250 000 руб., и доход от продажи прочего имущества также будет уменьшен на эту сумму.

Доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:

Налог считают по формуле:

Ставка налога зависит от размера дохода, облагаемого налогом:

• если доход не превысил 2,4 млн. — 13 процентов;
• если доход больше 2,4 млн. — 312 000 руб. плюс 13 процентов с суммы превышающей 2,4 млн.

Рассчитать налог с продажи иного имущества онлайн вы можете с помощью наших калькуляторов.

Применяем налоговый вычет

Если сумма дохода от продажи иного имущества больше 250 000 руб. (то есть вычета), с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

Пример
Продается гараж, который находится в собственности продавца менее 5 лет. Он относится к «иному» недвижимому имуществу. Расходов по его приобретению нет. Продажная цена выше кадастровой стоимости.

Ситуация 1
Цена продажи — 450 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
450 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 2
Цена продажи — 1 800 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 800 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 1 550 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
1 550 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 201 500 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 3
Цена продажи — 250 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
250 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи. Поэтому налог платить не надо. Декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 4
Цена продажи — 180 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
180 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи. Поэтому налог платить не надо. Декларация также не нужна.

Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали в 2026 году гараж, в 2027 году автомобиль, в 2028 году опять машину, то этот вычет вам будет предоставлен трижды — в 2026, 2027 и 2028 году в отношении каждой продажи.

Размер вычета — 250 000 руб. — не зависит от количества предметов, проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали один автомобиль, вычет составит 250 000 руб., если два — те же 250 000 руб., если пять — он также останется неизменным.

Исключение предусмотрено только при продаже «иного недвижимого» (например, гаража) и другого имущества. В этой ситуации вы получите вычет 2 раза. На него вы сможете уменьшить доход от реализации недвижимости и прочего имущества отдельно.

Некоторые полагают, что этот вычет уменьшает доход от продажи каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 машины, то вычет составит уже не 250 000, а 750 000 рублей (250 000 руб. х 3 машины). Это не так. Вычет в 250 000 руб. уменьшает общую сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества единиц вашего имущества. Это его максимальная сумма.

Пример
Продается иное имущество, которое находится в собственности продавца меньше 3-х лет. Оно получено по наследству. Расходов по приобретению этого имущества нет.

Ситуация 1
В одном и том же году продаются 2 машины и гараж. Оба автомобиля за 300 000 руб., гараж за 700 000 руб.

Доход от продажи машин, облагаемый налогом, составит:
300 000 (продажная стоимость машин) — 250 000 (налоговый вычет) = 50 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Доход от продажи гаража, облагаемый налогом, составит:
700 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 450 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, с которой нужно рассчитать **налог при продаже имущества**, равна:
50 000 руб. + 450 000 руб. = 500 000 руб.

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Ситуация 2
В одном и том же году продаются две машины. Первая за 1 600 000 руб., вторая за 150 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость первого автомобиля) + 150 000 (продажная стоимость второго автомобиля) — 250 000 (налоговый вычет) = 1 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с продажи имущества, которую придется заплатить по итогам года, равна:
1 500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 195 000 руб.

Ситуация 3
В одном и том же году продаются две машины. Первая за 50 000 руб., вторая за 30 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
50 000 (продажная стоимость первой машины) + 30 000 (продажная стоимость второй машины) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух машин. Поэтому налог платить не надо.

Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например, две машины — одну в 2026 и вторую в 2027 году, то вычет в размере 250 000 руб. вы получите по каждой из них. Один, в размере 250 000 руб., в 2026 году, второй в размере 250 000 руб. в 2027 году. Аналогичное правило распространяется на продажу двух объектов «прочей» недвижимости.

Примеры расчета налогов на продажу имущества.

Пример
Продаются два гаража, которые находятся в собственности продавца меньше 5-ти лет. Документов, подтверждающих расходы по их приобретению, нет. Продажная цена выше кадастровой стоимости.

Ситуация 1
В 2026 году продается один гараж за 500 000 руб. В 2027 году продается второй гараж за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2026 году, составит:
500 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 250 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2026 года, равна:
250 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 32 500 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2027 году, составит:
700 000 (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 450 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога при продаже имущества, которую придется заплатить по итогам 2027 года, равна:
450 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 58 500 руб.

Ситуация 2
В 2026 году продается гараж за 200 000 руб. В 2027 году продается второй гараж за 450 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2026 году, составит:
200 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

По итогам 2026 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Доход, облагаемый налогом в 2027 году, составит:
450 000 (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2027 года, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать две единицы имущества (например, две машины, гараж и недострой и т. д.), лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому объекту и законно уменьшить налог с продаж имущества физических лиц.

Сухой остаток:

1. «Иное» имущество — это любое имущество, которое не является жилой недвижимостью или земельным участком;
2. «Иное недвижимое» имущество — это нежилая недвижимость и не земельный участок;
3. Вычет — это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже «иного» имущества — это 250 000 руб.;
4. Вычет в 250 000 руб. — это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет;
5. Если вы продаете «иное недвижимое» и просто «иное» имущество, то вычет предоставляется в отношении каждого вида имущества;
6. Вычет в 250 000 руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно);
7. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход от продажи на расходы по покупке проданного имущества.

Уменьшаем доход на расходы

Как мы уже говорили, вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи «иного» имущества на сумму расходов по его покупке. Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса.

Как уменьшать доход для расчета налога с продажи имущества (на вычет или на расходы) — решать вам. Но учтите: нужно использовать что-то одно (или вычет, или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет, и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов могут служить договоры купли-продажи, справки-счета, накладные, товарные чеки. Обязательно необходимы и платежные документы, которые подтверждают тот факт, что имущество вы оплатили. Например, расписки продавца в том, что он получил от вас деньги, приходные кассовые ордера, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения.

Налог с продажи имущества придется заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами. Если доход от продажи меньше расходов на покупку, то платить налог вы не должны.

Пример
Продается нежилое помещение, которое находится в собственности продавца менее 3 лет. Доход от продажи 870 000 руб. Это выше кадастровой стоимости.

Ситуация 1
Расходы на покупку помещения, которые подтверждены документами, составили 670 000 руб.

Продавец уменьшает доход на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
870 000 (продажная стоимость помещения) — 670 000 (расходы на покупку) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Ситуация 2
Расходы на покупку помещения, которые подтверждены документально, составили 1 350 000 руб.

Продавец уменьшает доходы на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
870 000 (продажная стоимость помещения) — 1 350 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Так как доходы меньше расходов на покупку, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Его платить не надо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Внимание!
Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их «общей кучей». Доход от продажи конкретного вида имущества уменьшается на расходы по покупке именно этого, то есть проданного имущества. На другие виды проданных ценностей эти расходы не распространяются. Они не учитываются при расчете налога при продаже имущества по другим единицам.

Пример
Продаются две машины. Первая за 300 000 руб., вторая за 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой машины 400 000 руб., второй — 300 000 руб.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи «иного» имущества:

300 000 (доход от продажи первой машины) + 500 000 (доход от продажи второй машины) — 400 000 (расходы на покупку первой машины) — 300 000 (расходы на покупку второй машины) = 100 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
100 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 13 000 руб.

Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи имущества:

• • доход от продажи первой машины:
    300 000 (доход от продажи первой машины) — 400 000 (расходы на покупку первой машины) = 0 руб. (доходы меньше расходов)
  • доход от продажи второй машины:
    500 000 (доход от продажи второй машины) — 300 000 (расходы на покупку второй машины) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух машин:

0 руб. (доход от продажи первой машины) + 200 000 (доход от продажи второй машины) = 200 000 руб. (доход от продажи двух машин, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.

Какой метод выгоднее использовать при расчете налога

Если расходы, подтвержденные документами, превышают 250 000 руб., выгоднее уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации это не выгодно. Например, когда расходы меньше 250 000 руб. Здесь выгоднее использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгоднее опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

Пример
Продается гараж, который находится в собственности продавца меньше 3 лет.

Ситуация 1
Цена гаража 600 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документами, составили 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
600 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 350 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с продажи имущества, которую придется заплатить по итогам года, равна:
350 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 45 500 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
600 000 (продажная стоимость гаража) — 400 000 (расходы на покупку гаража) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 19 500 руб. (45 500 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

Ситуация 2
Цена гаража 300 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документами, составили 100 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 50 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года, равна:
50 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 6500 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 (продажная стоимость гаража) — 100 000 (расходы на покупку гаража) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога при продаже имущества, которую придется заплатить по итогам года, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 19 500 руб. (26 000 — 6500) больше. Значит выгоднее уменьшать доходы на вычет.

Внимание!
Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так и расходы по одному и тому же имуществу одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Когда можно использовать оба варианта

Можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух машин; гаража и машины; нежилого помещения, машины, гаража и недостроя) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого — на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает, что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Там речь идет про квартиры. Но это не важно. По данному вопросу применяют одни и те же правила. Согласно этим документам (цитата):

«… при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

Пример
В одном и том же году продаются две машины. Оба объекта в собственности менее 3-х лет. Первая машина за 800 000 руб. Расходы на ее покупку составили 750 000 руб. Вторая машина за 320 000 руб. Она была получена по наследству. Поэтому расходов на ее покупку не было.

Продавец вправе доход от продажи первой машины уменьшить на расходы по покупке — 750 000 руб., второй — на вычет — 250 000 руб.

• • доход от продажи первой машины, облагаемый налогом:
    800 000 (доход от продажи) — 750 000 (расходы по покупке) = 50 000 руб.
  • доход от продажи второй машины, облагаемый налогом:
    320 000 (доход от продажи машины) — 250 000 (вычет) = 70 000 руб.

Общая сумма дохода, облагаемая налогом:
50 000 (доход от продажи первой машины) + 70 000 (доход от продажи второй машины) = 120 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемая налогом)

С нее причитается налог с продаж имущества физических лиц в размере:
120 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 15 600 руб.

Более детальный порядок расчета налога с продажи машины смотрите в статье «Налог с продажи автомобиля».

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026