Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Разъяснения

Налог с продажи имущества (#2210)

Как платить налог с продажи квартиры, автомобиля, дома, гаража, дачи, участка. Расчет суммы налога, способы снизить налог, примеры расчета в разных ситуациях.


Доходы с продажи любого имущества, как правило, облагают налогом на доходы. Вид проданного имущества значения не имеет. Например, обязанность платить налог может возникнуть как при продаже подержанной стиральной машины или старых джинсов, так и при продаже квартиры, жилого дома, автомобиля, земельного участка или гаража. Налог с продажи имущества рассчитывают в любом случае. Здесь мы расскажем о принципах расчета налога и способах уменьшения его суммы. Детальный порядок расчета налога с продажи отдельных видов имущества смотрите в статьях "Налог с продажи квартиры", "Налог с продажи автомобиля" и "Налог с продажи дома".


СОДЕРЖАНИЕ

♦ Когда нужно платить налог с продажи имущества
♦ Налог с продажи имущества и срок владения
♦ Имущество было в собственности меньше 3-х или 5-ти лет
   налог с продажи жилой недвижимости и земельных участков
       
• вариант первый - налоговый вычет
       • вариант второй - доходы минус расходы
       • какой способ выгодней использовать при расчете налога
       • использование двух вариантов по разным объектам
   налог с продажи "иного" имущества
       • применяем налоговый вычет
       уменьшаем доход на расходы
       • какой метод выгодней использовать при расчете налога
       • когда можно использовать оба варианта


Сайт "Ваши налоги" рекомендует !

Неплохой интернет-сервис Налогия (Nalogia.Ru), который помогает подготовить и подать декларацию 3-НДФЛ и документы для возврата налога онлайн. Налогия поможет и если Вы отчитываетесь, например, по продаже квартиры или машины, и если получаете возврат налога, например, по покупке квартиры или процентам по ипотеке. Использовать пошаговые инструкции на Налогии гораздо проще и надежнее, чем пытаться подготовить документы самому. Налогия сэкономит много времени и поможет избежать ошибок.

Когда нужно платить налог с продажи имущества

Как мы уже сказали, доход от продажи имущества как правило облагают налогом. И у вас может возникнуть обязанность платить налог. Почему «как правило» и «может» возникнуть? Все зависит от трех факторов:

  • первый - срока владения проданным имуществом, то есть периода в течение которого проданное имущество находилось в вашей собственности. Здесь возможны два варианта: 3 года и больше или меньше 3-х лет (кстати по жилой недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3, а 5 лет);
  • второй - суммы денег, которую вы получили от продажи (то есть продажной цены имущества);
  • третий - вида проданного имущества. Его условно можно поделить на два типа: жилая недвижимость (комната, квартира, дача, жилой дом) и все остальное (автомобиль, гараж, мотоцикл недострой, яхта).

Внимание!

Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается в том числе и ОБМЕН имуществом. Если, например, вы меняете одну квартиру на другую это означает, что одну квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется - реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте - продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при ее продаже за деньги). Зачастую люди обменивающие имущество считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Если вы занимаете такую позицию, то, скорее всего, ее доказывать вам придется в суде. С подробностями вы можете ознакомится по ссылке >>>

Налог с продажи имущества и срок владения

Налог и срок владения имуществомЗдесь все просто. Если любое, проданное вами имущество, находилось у вас в собственности 3 года и больше, то доходы от его продажи налогом не облагают в принципе. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Вид имущества (машина, квартира, жилой дом, телевизор, стиральная машина и т. д.), количество проданных ценностей (две квартиры, квартира и машина, три машины и гараж), а также его продажная стоимость значения не имеют. Налог с продажи такого имущества не платят. Декларировать подобные доходы и сдавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Из этого правила есть лишь одно исключение. Оно касается недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома, дачи), которое получено в собственность в 2016 году и позже. В отношении этого имущество правило про 3-х летний срок действует при одном условии: недвижимость вы получили от близких родственников, по наследству или договору ренты. Если же она приобретена у сторонних лиц, то применяют не 3-х, а 5-ти летний срок. Налог не придеться платить только при условии, что, например, квартира была в вашей собственности 5 лет и больше. Это предусмотрено статьей 217.1 Налогового кодекса. Подробнее про новые правила расчета налога с продажи недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

Как посчитать трех или пятилетний срок? Тут нужно учитывать, что под понятием «год» подразумевается не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд. Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 6.1 Налогового кодекса. Поэтому 3 года - это 36 месяцев, следующих подряд. 5 лет - это 60 месяцев, следующих подряд.

Это очень важный момент. Небольшой пример. Вы купили машину в августе 2015 года, а продали в мае 2018 года. В вашей собственности она была в течение четырех неполных календарных лет (2015 - 2018 годов включительно). Чтобы не платить налог она должна находится у вас в собственности 36 месяцев. Это правило в данной ситуации не соблюдается. Машина была в вашей собственности:

  • в 2015 году — 5 месяцев (август-декабрь);
  • в 2016 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2017 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2018 году — 5 месяцев (январь-май).

Итого, не 36, а всего лишь 34 месяца (5 + 12 + 12 + 5). Следовательно при ее продаже у вас возникает обязанность платить налог. Если бы вы повременили с продажей на 2 месяца, такой обязанности не возникло бы в принципе.

Как быть если имущество находилось в вашей собственности 36 месяцев (или больше) один или два из которых были не полными? Например, машина куплена 10 августа 2016 года, а продана 23 августа 2019 года. В данной ситуации она находилась в собственности:

  • в 2016 году — 5 месяцев (август-декабрь) один из которых не полный;
  • в 2017 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2018 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2019 году — 8 месяцев (январь-август) один из которых не полный.

Получается, что машина была в собственности 37 месяцев (5 + 12 + 12 + 8). При этом 2 из которых неполные (август 2014 и 2017 годов). Если исключить неполные месяца из расчета, то срок владения машиной составит 35 месяцев (37 - 2). Но нужно ли их исключать или они учитываются в расчете?

Правила подсчета месячного срока есть в статье 6.1 пункт 5 Налогового кодекса. Они простые. Срок заканчивается в то же число, в котором он начался, но через 36 месяцев. Если в 36 месяце нет такого числа, то срок заканчивается в последнее число этого месяца. Если дата попадает на выходной или праздник, то она переносится на ближайший рабочий день.

Пример
Машина куплена 10 августа 2016 года

Ситуация 1
Автомобиль продан 23 августа 2019 года. В данном случае 36 месяцев заканчиваются 10 августа 2019 года. Но это суббота. Поэтому последний день окончания 36-ти месячного срока - 12 августа 2019 года. Если машина будет продана после 12 августа, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Ситуация 2
Автомобиль продан 5 августа 2019 года. В данном случае 36 месяцев не прошли. Поэтому у вас появляется доход, облагаемый налогом. Вы обязаны его задекларировать.

Аналогичной точки зрения придерживается налоговая служба. Например, вы купили машину (или квартиру) 21 июля 2015 года, а продали 21 июля 2018 года (или позднее). В этой ситуации налоговая считает, что имущество находилось в вашей собственности три года (или больше). Поэтому доход от его продажи налогом облагать не нужно. Указанное разъяснение ФНС России опубликовано на нашем сайте.

Срок, в течение которого имущество было в вашей собственности, желательно подтвердить документально. Проще всего это сделать по недвижимости. Если вы получили квартиру в собственность практически по любому договору (купля-продажа, мена, дарение), то этот срок начинает отсчитываться от той даты, когда сделка была зарегистрирован в Росреестре (дата регистрации сделки указывается на том экземпляре договора, который останется у вас и в Свидетельстве о праве собственности на недвижимость). Если речь идет о новостройке, то он начинается с даты, которая указана в Свидетельстве о праве собственности. Если квартира получена по наследству - срок начинается отсчитываться с даты смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о его смерти. Подробнее о сроке владения квартирой смотрите по ссылке.

В отношении машины, срок начинает течь с той даты, которая указана в договоре ее купли-продажи или Справке-счете выданной продавцом транспорта. В отношении другого имущества, срок начинается с тех дат когда была оформлена покупка. Даты могут быть указаны, например, в товарных чеках, технических паспортах, талонах гарантийного ремонта, чеках контрольно-кассового аппарата.

Еще раз подчеркнем, что количество проданного имущества (например, две квартиры, одна квартира и гараж, два гаража, три квартиры и пять машин) значения не имеет. По каждому объекту, которым вы владели 3 года (5 лет по недвижимости) и больше, дохода от продажи, облагаемого налогом, не возникает. Его стоимость значения также не имеет. Налог, возможно, придется платить в отношении лишь тех объектов (машин, дач, квартир), которые находились в вашей собственности меньше 3 (или 5) лет.

Например, вы продали шесть машин. Четыре из них находилось в ваше собственности больше трех лет, две - меньше. Так вот по четырем машинам налог платить не нужно в любом случае. По двум, срок владения которыми меньше трех лет, налог возможно платить придется.

Если вы получили доход от продажи имущества, которое находилось в вашей собственности меньше 3 лет (5 лет по недвижимости), декларацию формы 3-НДФЛ нужно сдать и задекларировать полученный доход (в отношении этого имущества). Нужно платить налог по сделке или нет, не важно. О том как должна быть оформлена и предоставлена в налоговую инспекцию декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Возвращаясь к примеру вам нужно задекларировать доход от продажи двух машин. Доход от продажи 4 автомобилей, которые находились в вашей собственности больше 3 лет в декларации не указывают.

Имущество было в собственности меньше 3-х или 5-ти лет

В этой ситуации все зависит от вида проданного имущества и его продажной цены. Имущество можно разделить на два вида:

  • жилая недвижимость и земельные участки (для упрощения мы будем называть их просто недвижимость) - жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в этом имуществе;
  • "иное" имущество — любое другое не перечисленное выше имущество (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда, недострой, гаражи и т. д.).

Налог с продажи жилой недвижимости и земельных участков

Налог с продажи недвижимостиПродав недвижимость вы имеете право уменьшить доход от продажи при расчете налога. Вариант первый - получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом. При расчете налога она уменьшает полученный доход от продажи. В результате ваш доход, облагаемый налогом, становится меньше. В отношении недвижимости эта сумма составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

Вариант второй: при расчете налога полученный доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества (например, его покупке или строительству). Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Какой из этих вариантов выбрать - решать вам. Подробнее о каждом из них читайте ниже. Соответственно, вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря) и от способа, который вы выбрали для уменьшения дохода: вычет или доходы минус расходы. Очевидно, что вычет выгодней использовать в трех случаях. Первый - у вас не было расходов на приобретение недвижимости (например, вы получили ее по наследству, в дар, приватизировали). Второй - расходы вы не можете подтвердить документами (обычно такая проблема возникает при строительстве). Третий - сумма расходов меньше 1 000 000 руб. (то есть размера вычета). Во всех остальных случаях выгодней уменьшать доходы на расходы (то есть использовать второй вариант).

Вариант первый - налоговый вычет

Далее речь идет исключительно о тех видах недвижимости, которые прямо перечислены в статье 220 подпункте 1 пункта 2 Налогового кодекса. А именно: жилых домах, квартирах, комнатах, приватизированных жилых помещениях, дач, садовых домиках, земельных участках и долей в указанном имуществе . . В. Все остальные виды недвижимости считаются "иным имуществом". По ним вычет составляет не 1 000 000 руб., а лишь 250 000 руб. Например, в состав иного имущества попадают гаражи, любая нежилая недвижимость, дома не завершенные строительством (недострой), машино-места.

Если сумма дохода от продажи жилой недвижимости или земельного участка больше 1 млн. руб. (то есть вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца менее 3-х лет. Она получена по наследству. Расходов по ее приобретению нет.

Ситуация 1
Цена продажи - 1 500 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
1 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 2
Цена продажи - 3 800 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 2 800 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
2 800 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 364 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 3
Цена продажи - 1 000 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

Ситуация 4
Цена продажи - 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
700 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию.
--------------------------------

Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали квартиры в 2017, 2018 и 2019 годах, то этот вычет вам будет предоставлен трижды в 2017, 2018 и 2019 году.

Размер вычета - 1 млн. руб. - не зависит от количества квартир или другой недвижимости проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали одну квартиру вычет составит 1 млн. руб., если две - также 1 млн. руб., если три он останется неизменным. 

Некоторые полагают, что этот вычет уменьшает доход от продажи каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 квартиры то вычет составит уже не 1 млн., а 3 млн. рублей (1 000 000 руб. х 3 квартиры). Это не так. Вычет в 1 млн. руб. уменьшает сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества недвижимости. Это его максимальная сумма.

Приведем примеры.

Пример
Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Все объекты или приватизированы или получены по наследству. Поэтому расходов по их приобретению нет.

Ситуация 1
В одном и том же году продаются две квартиры. Первая за 1 300 000 руб., вторая за 2 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 (продажная стоимость первой квартиры) + 2 700 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 000 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
3 000 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 390 000 руб.

Ситуация 2
В одном и том же году продается одна квартира и комната. Квартира за 3 600 000 руб., комната за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 600 000 (продажная стоимость квартиры) + 700 000 (продажная стоимость комнаты) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
3 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 429 000 руб.

Ситуация 3
В одном и том же году продается две квартиры. Первая за 500 000 руб., вторая за 300 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 (продажная стоимость первой квартиры) + 300 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух квартир. Поэтому налог платить не надо.
--------------------------------

Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например две квартиры одну в 2017 и вторую в 2018 году, то вычет в размере 1 000 000 руб. вы получите по каждой из них. Один, в размере 1 млн. руб. в 2017 году, второй в размере 1 млн. руб. в 2018 году.

Примеры расчета налога.

Пример
Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Все объекты или приватизированы или получены по наследству. Поэтому расходов по их приобретению нет.

Ситуация 1
В 2017 году продается одна квартира за 1 500 000 руб. В 2018 году продается вторая квартира за 2 200 000 руб. 

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:

1 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
2 200 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 1 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
1 200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 156 000 руб.

Ситуация 2
В 2017 году продается одна квартира за 1 000 000 руб. В 2018 году продается вторая квартира за 1 200 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

По итогам 2017 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
1 200 000 (продажная стоимость второй квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.
--------------------------------

Простой вывод. Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому проданному объекту.

Сухой остаток:

1. Вычет - это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже жилой недвижимости или земли - это 1 млн. руб.
2. Вычет в 1 млн. руб. - это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.
3. Вычет в 1 млн. руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).
4. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход на расходы по покупке проданной недвижимости.

Вариант второй - доходы минус расходы

Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению (покупке или строительству). Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите - нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов на покупку жилой недвижимости выступают два документа:

  • договор купли -продажи. Он подтверждает, что ваши расходы связаны с конкретным объектом недвижимости;
  • платежный документ по которым недвижимость оплачивалась. Они подтверждают, что вы понесли расходы на оплату этого объекта. К таким документам относят расписку продавца в том, что он получил от вас деньги, платежное поручение, если деньги переводились через банк по безналичному расчету. 

Если жилую недвижимость вы не покупали, а строили то все расходы по строительству также нужно подтвердить. Здесь нужны договоры с подрядчиками и документы, подтверждающие оплату их работ, накладные и чеки контрольно-кассовой техники на купленные строй материалы.

Налог с продажи имущества придеться заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами по ставке 13 процентов. Если доход от продажи меньше расходов на покупку жилой недвижимости или земли, то платить налог вы не должны.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Доход от продажи квартиры 1 600 000руб.

Ситуация 1
Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 1 400 000 руб.

Продавец уменьшает доход на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 (расходы на покупку) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Ситуация 2
Расходы на ее покупку, которые подтверждены документально, составили 1 870 000 руб.

Продавец уменьшает доходы на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) - 1 870 000 (расходы на покупку) = 0 руб.
--------------------------------

Так как расходы превысили доходы, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода - нет налога. Его платить не недо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Внимание!

Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их "общей кучей". Доход от продажи конкретной квартиры уменьшается на расходы по покупке именно этой, то есть проданной квартиры. На другие проданные квартиры эти расходы не распространяются.  Они не учитываются при расчете налога по продаже других квартир.

Пример
Продаются две квартиры. Первая за 2 300 000 руб., вторая за 4 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой квартиры 3 400 000 руб., второй - 3 200 000 руб.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи имущества:

2 300 000 (доход от продажи первой квартиры) + 4 500 000 (доход от продажи второй квартиры) - 3 400 000 (расходы на покупку первой квартиры) - 3 200 000 (расходы на покупку второй квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.

Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи имущества:

- доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:
2 300 000 (доход от продажи первой квартиры) - 3 400 000 (расходы на покупку первой квартиры) = 0 руб. (расходы больше доходов)

- доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:
4 500 000 (доход от продажи второй квартиры) - 3 200 000 (расходы на покупку второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух квартир:
0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 1 300 000 (доход от продажи второй квартиры) = 1 300 000 руб. (доход от продажи двух квартир, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
1 300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 169 000 руб.
--------------------------------

Какой способ выгодней использовать при расчете налога

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Если расходы, подтвержденные документами, превышают 1 млн. руб. выгодней уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 1 млн. руб. Здесь выгодней использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгодней опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. 

Ситуация 1
Цена квартиры 1 600 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 1 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 600 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
600 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 78 000 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 400 000 (расходы на покупку квартиры) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 52 000 руб. (78 000 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

Ситуация 2
Цена квартиры 1 300 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами, составили 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (налоговый вычет) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
300 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи не на вычет, а на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
1 300 000 (продажная стоимость квартиры) — 400 000 (расходы на покупку квартиры) = 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
900 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 117 000 руб.

Это на 78 000 руб. (117 000 — 39 000) больше. Значит выгодней уменьшать доходы на вычет.
--------------------------------

Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так расходы по одной и той же квартире одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Использование двух вариантов по разным объектам

Можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух квартир; квартиры и жилого дома; квартиры, комнаты, жилого дома и земли) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам: "при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".

Подобные разьяснения несколько противоречат статье 220 (подпункт 2 пункт 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

"ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов ...".

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе "Комментировать" по этой ссылке. Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что "все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика" (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).

Пример
Продаются две квартиры. Обе в собственности менее 3-х (или 5-ти) лет. Первая за 800 000 руб. Она была получена по наследству. Поэтому расходов на ее покупку не было. Вторая за 3 400 000 руб. Расходы на ее покупку - 3 200 000 руб.

Продавец вправе доход от продажи первой квартиры уменьшить на вычет 1 000 000 руб., второй - на расходы по ее покупке - 3 200 000 руб.

доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:

800 000 (доход от продажи первой квартиры) - 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

С дохода от продажи первой квартиры налог платить не надо

доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:

3 400 000 (доход от продажи второй квартиры) - 3 200 000 (расходы по ее покупке) = 200 000 (доход, облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемая налогом:
0 руб. (доход от продажи первой квартиры) + 200 000 (доход от продажи второй квартиры) = 200 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемая налогом)

С нее причитается налог в размере:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.
--------------------------------

Более детальный порядок расчета налога с продажи жилой недвижимости смотрите в статьях "Налог с продажи квартиры" и "Налог с продажи дома".

Налог с продажи "иного" имущества

Налог с продажи недвижимостиПо Налоговому кодексу под определение "иное" попадает любое имущество которое не относится к жилой недвижимости или земельным участкам (то есть те виды вашего имущество которые НЕ перечислены в статье 220 пункт 2 подпункт 1 первый абзац Налогового кодекса). К иному имуществу, в частности, относят гаражи, нежилые помещения, недостроенные дома, автомобили, мотоциклы, бытовую технику, прогулочные яхты, самолеты, золото в слитках, фамильное серебро, драгоценности, картины Клода Моне и Рембрандта, хрустальные вазы, люстры венецианского стекла, музыкальные инструменты, книги, одежду, мебель, предметы обихода и т. д. и т. п. 

Продав "иное" имущество вы имеете право уменьшить доход от продажи при расчете налога. Вариант первый - получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом. При расчете налога она уменьшает полученный доход от продажи. В результате ваш доход, облагаемый налогом, становится меньше. В отношении иного имущества эта сумма составляет 250 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 пункт 2 подпункт 1 Налогового кодекса. Подробно о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

Вариант второй: при расчете налога полученный доход можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества. Такой порядок предусмотрен статьей 220 пункт 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Какой из этих вариантов выбрать - решать вам. Подробнее о каждом из них читайте ниже. Соответственно, вопрос о том нужно платить налог или нет, зависит от суммы дохода, которую вы получили от подобных продаж в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря) и от способа, который вы выбрали для уменьшения дохода: вычет или доходы минус расходы. Очевидно, что вычет выгодней использовать в трех случаях. Первый - у вас не было расходов на приобретение иного имущества (например, вы получили ее по наследству или в дар). Второй - расходы вы не можете подтвердить документами. Третий - сумма расходов меньше 250 000 руб. (то есть размера вычета). Во всех остальных случаях выгодней уменьшать доходы на расходы (то есть использовать второй вариант).

Применяем налоговый вычет

Если сумма дохода от продажи иного имущества больше 250 000 руб. (то есть вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

Пример
Продается гараж, который находятся в собственности продавца менее 3-х лет. Он относится к "иному" имуществу и получен по наследству. Поэтому расходов по его приобретению нет.

Ситуация 1
Цена продажи - 450 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом, составит:
450 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 2
Цена продажи - 1 800 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 800 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 1 550 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
1 550 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 201 500 руб.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Ситуация 3
Цена продажи - 250 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
250 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

Ситуация 4
Цена продажи - 180 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
180 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета больше, чем доход от продажи. Поэтому налог платить не надо. Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в инспекцию.
--------------------------------

Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали в 2017 году гараж, в 2018 году автомобиль, в 2019 году опять машину, то этот вычет вам будет предоставлен трижды в 2017, 2018 и 2019 году в отношении каждой продажи.

Размер вычета - 250 000 руб. - не зависит от количества предметов проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали один автомобиль вычет составит 250 000 руб., если два - те же 250 000 руб., если пять и еще гараж впридачу он также останется неизменным.

Некоторые полагают, что этот вычет уменьшает доход от продажи каждого объекта, проданного в одном и том же году. То есть если вы продали 3 машины, то вычет составит уже не 250 000, а 750 000 рублей (250 000 руб. х 3 машины). Это не так. Вычет в 250 000 руб. уменьшает общую сумму дохода, полученную в календарном году, от продажи любого количества единиц вашего имущества. Это его максимальная сумма.

Приведем примеры.

Пример
Продается иное имущество, которое находится в собственности продавца меньше 3-х лет. Оно получено по наследству. Расходов по приобретению этого имущества нет.

Ситуация 1
В одном и том же году продаются машина и гараж. Машина за 300 000 руб., гараж за 700 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 (продажная стоимость машины) + 700 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 750 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
750 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 97 500 руб.

Ситуация 2
В одном и том же году продается нежилое помещение и машина. Помещение за 1 600 000 руб., машина за 150 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 600 000 (продажная стоимость помещения) + 150 000 (продажная стоимость машины) — 250 000 (налоговый вычет) = 1 500 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
1 500 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 195 000 руб.

Ситуация 3
В одном и том же году продается две машины. Первая за 50 000 руб., вторая за 30 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
50 000 (продажная стоимость первой машины) + 30 000 (продажная стоимость второй машины) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычета больше, чем доход от продажи двух машин. Поэтому налог платить не надо.
--------------------------------

Вычет используют один раз в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря). Поэтому, если вы продали, например две машины одну в 2017 и вторую в 2018 году, то вычет в размере 250 000 руб. вы получите по каждой из них. Один, в размере 250 000 руб. в 2017 году, второй в размере 250 000 руб. в 2018 году.

Примеры расчета налога.

Пример
Продается два гаража, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет. Документов, подтверждающих  расходов по их приобретению нет.

Ситуация 1
В 2017 году продается один гараж за 500 000 руб. В 2018 году продается второй гараж за 700 000 руб. 

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:

500 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 250 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2017 года равна:
250 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 32 500 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
700 000 (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 450 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
450 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 58 500 руб.

Ситуация 2
В 2017 году продается гараж за 200 000 руб. В 2018 году продается второй гараж за 450 000 руб.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:
200 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 0 руб. (доход, облагаемый налогом)

По итогам 2017 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Доход, облагаемый налогом в 2018 году, составит:
450 000 (продажная стоимость второго гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам 2018 года равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.
--------------------------------

Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать две единицы имущества (например, две машины, гараж и машину и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому объекту.

Сухой остаток:

1."Иное" имущество - это любое имущество, которое не является жилой недвижимостью или земельным участком.
2. Вычет - это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже "иного" имущества - это 250 000 руб.
3. Вычет в 250 000 руб. - это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.
4. Вычет в 250 000 руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).
5. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход от продажи на расходы по покупке проданного имущества.

Уменьшаем доход на расходы

Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи "иного" имущества на сумму расходов по его покупке. Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите - нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов могут служить договоры купли-продажи, справки-счета, накладные, товарные чеки. Обязательно необходимы и платежные документы, которые подтверждают тот факт, что имущество вы оплатили. Например, расписки продавца в том, что он получил от вас деньги, приходные кассовые ордера, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения.

Налог с продажи имущества придеться заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами по ставке 13 процентов. Если доход от продажи меньше расходов на покупку, то платить налог вы не должны.

Пример
Продается нежилое помещение, которое находится в собственности продавца меньше 3-х лет. Доход от продажи 870 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на покупку помещения, которые подтверждены документами, составили 670 000 руб.

Продавец уменьшает доход на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
870 000 (продажная стоимость помещения) — 670 000 (расходы на покупку) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Ситуация 2
Расходы на покупку помещения, которые подтверждены документально, составили 1 350 000 руб.

Продавец уменьшает доходы на расходы. Доход, облагаемый налогом, составит:
870 000 (продажная стоимость помещения) - 1 350 000 = 0 руб.

Так как доходы меньше расходов на покупку, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода - нет налога. Его платить не надо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Внимание!

Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их "общей кучей". Доход от продажи конкретного вида имущества уменьшается на расходы по покупке именно этого, то есть проданного имущества. На другие виды проданных ценностей эти расходы не распространяются.  Они не учитываются при расчете налога по продаже других единиц имущества.

Пример
Продаются две машины. Первая за 300 000 руб., вторая за 500 000 руб. Продавец вычет не использует, а уменьшает доход от продажи на сумму расходов по покупке. Расходы по покупке первой машины 400 000 руб., второй - 300 000 руб.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи "иного" имущества:
300 000 (доход от продажи первой машины) + 500 000 (доход от продажи второй машины) - 400 000 (расходы на покупку первой машины) - 300 000 (расходы на покупку второй машины) = 100 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
100 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 13 000 руб.

Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи "иного" имущества:

- доход от продажи первой машины:
300 000 (доход от продажи первой машины) - 400 000 (расходы на покупку первой машины) = 0 руб. (доходы меньше расходов)

- доход от продажи второй машины:
500 000 (доход от продажи второй машины) - 300 000 (расходы на покупку второй машины) = 200 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Общая сумма дохода, облагаемого налогом от продажи двух машин:
0 руб. (доход от продажи первой машины) + 200 000 (доход от продажи второй машины) = 200 000 руб. (доход от продажи двух машин, облагаемый налогом)

Сумма налога с дохода:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 26 000 руб.
--------------------------------

Какой метод выгодней использовать при расчете налога

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Если расходы, подтвержденные документами, превышают 250 000 руб. выгодней уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 250 000 руб. Здесь выгодней использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгодней опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

Пример
Продается гараж, который находится в собственности продавца меньше 3-х лет. 

Ситуация 1
Цена гаража 600 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документами, составили 400 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
600 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 350 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
350 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 45 500 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
600 000 (продажная стоимость гаража) — 400 000 (расходы на покупку гаража) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года при уменьшении дохода на расходы, а не на вычет, равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 19 500 руб. (45 500 — 26 000) меньше. Значит выгоднее уменьшать доход на расходы.

Ситуация 2
Цена гаража 300 000 руб. Расходы на его покупку, которые подтверждены документами, составили 100 000 руб.

Если вы воспользуетесь вычетом, то доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 (продажная стоимость гаража) — 250 000 (налоговый вычет) = 50 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
50 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 6500 руб.

Если вы уменьшите доход от продажи на сумму расходов по покупке, то доход, облагаемый налогом, составит:
300 000 (продажная стоимость гаража) — 100 000 (расходы на покупку гаража) = 200 000 руб. (доход, облагаемый налогом)

Сумма налога, которую придется заплатить по итогам года равна:
200 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 26 000 руб.

Это на 19 500 руб. (26 000 — 6500) больше. Значит выгодней уменьшать доходы на вычет.
--------------------------------

Внимание!

Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так расходы по одному и тому же имуществу одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Когда можно использовать оба варианта

Можно ли при продаже, например, двух или трех объектов (двух машин; гаража и машины; нежилого помещения, машины, гаража и недостроя) уменьшить доход от продажи одного объекта на вычет, а другого на сумму расходов по его покупке? Прямого ответа на этот вопрос нет. Минфин России считает что можно. Об этом сказано в письмах от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Там речь идет про квартиры. Но это не важно. По данному вопросу применяют одни и те же правила. Согласно этим документам (цитата):

"... при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением".

Подобные разяснения несколько противоречат статье 220 (подпункт 2 пункт 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

"ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов ...".

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе "Комментировать" по этой ссылке. Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что "все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика" (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).

Пример
Продаются гараж и машина. Оба объекта в собственности менее 3-х лет. Гараж за 800 000 руб. Расходы на его покупку составили 750 000 руб. Машина за 320 000 руб. Она была получена по наследству. Поэтому расходов на ее покупку не было. 

Продавец вправе доход от продажи гаража уменьшить на расходы по покупке - 750 000 руб., машины на вычет - 250 000 руб.

- доход от продажи гаража, облагаемый налогом:
800 000 (доход от продажи гаража) - 750 000 (расходы по покупке гаража) = 50 000 руб.

- доход от продажи машины, облагаемый налогом:
320 000 (доход от продажи машины) - 250 000 (вычет) = 70 000 руб.

Общая сумма дохода, облагаемая налогом:
50 000 (доход от продажи гаража) + 70 000 (доход от продажи машины) = 120 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемая налогом)

С нее причитается налог в размере:
120 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 15 600 руб.
--------------------------------

Более детальный порядок расчета налога с продажи машины смотрите в статье "Налог с продажи автомобиля".

Портал "Ваши налоги"
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ "КОММЕНТИРОВАТЬ". ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА "ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ".

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Комментарии

Re: Как платить налоги при продаже имущества

Очень полезная статья, написана в доступной форме, много примеров. Спасибо авторам!

Гость 20 января 2016 в 17:01:45
Re: Как платить налоги при продаже имущества

Очень полезная статья и очень кстати.Вовремя прочитали.Спасибо.

Гость 02 марта 2016 в 00:03:37
Re: Налог с продажи имущества

Спасибо! Все доступно и понятно написано, с примерами :-)

Гость 02 декабря 2016 в 19:12:44
Re: Налог с продажи имущества

Отличная статья. С примерами и всё понятно. Огромное спасибо авторам статьи!

Иван 09 января 2017 в 14:01:08
Re: Налог с продажи имущества

Примеров приведено много, но, к сожалению, нет ни одного по имуществу, приобретенному после 01.01.2016 г., по сделкам с которым для исчисления НДФЛ применяется кадастровая стоимость объекта.Как учесть кадастровую стоимость, как применить понижающий коэффициент, как рассчитать налог по продаже иного имущества, если сумма сделки ниже кадастровой стоимости???

Любовь 12 февраля 2017 в 20:02:25
Re: Налог с продажи имущества

В этой статье приведены ссылки на другие статьи, где есть ответы на все ваши вопросы.

vn 13 февраля 2017 в 00:02:00
Re: Налог с продажи имущества

Полезная статья. Все разжевано на примерах. Спасибо авторам!

Гость 04 марта 2017 в 16:03:36
Re: Налог с продажи имущества

Спасибо, очень полезно!

Гость 02 июня 2017 в 14:06:10
Re: Налог с продажи имущества

Замечательная статья! Не нашла ничего подобного ни на одном сайте. Подробно, понятно. Спасибо большую автору!

Гость 04 октября 2017 в 13:10:40
Re: Налог с продажи имущества

Очень познавательная статья, но я так и не поняла в каких случаях можно использовать налоговый вычет, а в каких понижающий коэфициент?

Гость 05 ноября 2017 в 16:11:09
view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.