Налог при обмене квартиры: нужно ли платить?

Обычно сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог при обмене квартиры. Ровно также как и при продаже недвижимости. Однако делают рассчитывают налог по особым правилам.

К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Это установлено статьей 567 Гражданского кодекса. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.

Порядок расчета налога на доходы по таким сделкам в 2026 году установил, как ни странно, Конституционный суд (Постановление Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 № 1-П). Причем он значительно отличается от тех же правил по купли-продаже.

Чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, важно знать:

• первое — срок, в течение которого обмениваемая (то есть ваша) квартира находилась в собственности. Если он больше минимального срока владения, который установлен законом, то вам не нужно ни сдавать декларацию, ни платить налог;
• второе — общую сумму дохода, которую вы получили по этой сделке. Если она превышает 1 млн. рублей, то вам нужно сдать декларацию и, возможно, заплатить налог.

Главное — не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет. С точки зрения закона доход вы получили «в натуральной форме».

Обязанность подать декларацию возникает при одновременном выполнении двух условий:

• квартира, которую вы обменяли, находилась в вашей собственности меньше минимального срока;
• доход, полученный в результате обмена, превысил 1 млн. руб.

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от мены недвижимости, которое находилось в вашей собственности больше минимального срока владения, налогом не облагают (статья 217.1 Налогового кодекса). В общем случае минимальный срок — это 5 лет и больше. Пять лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. В отдельных случаях используют сокращенный трех летний срок (36 месяцев подряд). Его используют в отношении квартир, которые, например, получены:

• по наследству;
• в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
• по приватизации или договору ренты.

Трехлетний срок применяют и при обмене единственного жилья.

Таким образом, вам важны две даты:

• первая — получения квартиры в собственность;
• вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 60 (или 36) месяцев и больше.

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
• в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ).

Это правило применяют в отношении квартир:

• купленных по договору купли-продажи;
• полученных в обмен по договору мены;
• полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
• полученных в порядке приватизации.

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также не важна.

Внимание!
Время вашего проживания (прописки) в квартире значения не имеет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2025 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2028 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2025 года по декабрь 2028 года).

В данной ситуации налог при обмене квартиры платить не нужно. Кроме того, вы не должны подавать и декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2026 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2025 года по апрель 2028 года).

Если ваш доход по сделке превысил 1 млн. руб. вы обязаны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо.

По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Способ получения вами квартиры в собственность значения не имеет.

Пример
Квартира куплена в марте 2025 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2030 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2025 года по май 2030 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2030 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2025 года по февраль 2030 года).

В данной ситуации если ваш доход по сделке превысил 1 млн. руб. вы обязаны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода по договору мены квартир

Вы выяснили, что квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения. Значит, возможно, вам нужно сдать декларацию и заплатить налог. Здесь уже важен второй фактор — сумма полученного дохода.

Она нужна и для расчета дохода, облагаемого налогом, и для заполнения декларации по налогу на доходы 3-НДФЛ.

Итак, вы отдали свою квартиру и получили чужую. Для расчете дохода вам нужно знать два показателя. Это кадастровая стоимость:

• новой квартиры, которую вы получили;
• вашей квартиры, которую вы передали.

Как указал Конституционный суд вашим доходом считают превышение кадастровой стоимости новой квартиры, надо кадастровой стоимостью квартиры отданной взамен. Логика простая. Вы отдали квартиру, которая стоит дешевле. Взамен получили квартиру, которая стоит дороже. Значит у вас появился доход. Это разница между кадастровой стоимостью новой и старой квартиры.

Простой пример. Кадастровая стоимость вашей квартиры 5 млн. руб. Кадастровая стоимость квартиры, полученной по обмену, 6,8 млн. руб. В результате обмена вы получили более дорогую квартиру. Ваш доход составил 1,8 млн. руб. (6,8 млн. — 5 млн.).

Если кадастровая стоимость той или иной квартиры отсутствует, в расчет берут ее рыночную цену. Ее должен подтвердить независимый оценщик.

Договор мены может предусматривать разные варианты обмена:

1. Квартиры указаны как равноценными. Стороны меняются недвижимостью без всяких доплат.
2. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
3. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Равноценный обмен. Кадастровая стоимость равна или ниже

Предположим, что по договору мены квартиры признаны равноценными. Поэтому договор никаких доплат не предусматривает. При этом кадастровая стоимость вашей квартиры равна или меньше кадастровой стоимости той квартиры, которую вы получили.

Здесь все просто. Дохода, облагаемого налогом у вас нет. Также нет и обязанности подавать декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). Вам нечего декларировать.

Поэтому вы освобождаетесь и от уплаты налога и от декларирования дохода.

Равноценный обмен. Кадастровая стоимость выше

Несмотря на отсутствие доплаты у вас возникает доход, облагаемый налогом. Его сумма равна разнице между кадастровой стоимостью вашей и новой квартиры. Этот доход нужно задекларировать. То есть отразить его в декларации по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) и начислить налог.

Тот факт, что в договоре квартиры признаны равноценными значения не имеет. Важна лишь кадастровая стоимость.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2025 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру в 2026 году. По договору мены квартиры оценены в 5 800 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Кадастровая стоимость квартиры вашей квартиры 3 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры, которую вы получаете взамен 6 980 000 руб.

Ваш доход составит:
6 980 000 — 5 800 000 = 1 180 000 руб.

Он должен быть задекларирован и с него необходимо заплатить налог на доходы.

Неравноценный обмен. Ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату.

В этой ситуации кадастровая стоимость квартир также имеет ключевое значение. Вашим доходом будут считать:

• если кадастровая стоимость вашей квартиры ниже — превышение этой стоимости у новой квартиры над аналогичным показателем по вашей квартире. Кроме того вашим доходом будут считать и сумму полученной доплаты;
• если кадастровая стоимость вашей квартиры выше — сумму полученной доплаты.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2025 году. В 2026 году она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. По договору мены ваша квартира дороже. Вы получаете доплату 2 500 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры вашей квартиры 4 500 000 руб. Аналогичный показатель по новой квартире 4 950 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является превышение кадастровой стоимости новой квартиры над вашей стоимостью плюс полученная доплата. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
4 950 000 — 4 500 000 + 2 500 000 = 2 950 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры вашей квартиры 4 730 000 руб. Аналогичный показатель по новой квартире 4 350 000 руб.

В этой ситуации ваш доход это сумма доплаты в размере 2 500 000 руб.

Неравноценный обмен. Ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю).

И в этой ситуации расчет дохода ведут от кадастровой стоимости. Вам также необходимо сравнить кадастровую стоимость вашей и новой квартиры. Если ваша больше, то дохода, облагаемого налогом, не будет. Не будет и обязанности декларировать доход.

Если меньше — ваш доход, это сумма превышения кадастровой стоимости новой квартиры над аналогичным показателем по вашей недвижимости.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2025 году. Она обменивается на другую квартиру в 2026 году. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. Вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры вашей квартиры 4 950 000 руб. Аналогичный показатель по новой квартире 4 380 000 руб.

Так как кадастровая стоимость вашей квартиры больше, чем новой, дохода, облагаемого налогом нет. Вам не нужно ни платить налог ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры вашей квартиры 4 380 000 руб. Аналогичный показатель по новой квартире 5 950 000 руб.

В этой ситуации, несмотря на доплату с вашей стороны, у вас возникает доход, облагаемый налогом. Сумма дохода составит:
5 950 000 — 4 380 000 = 1 570 000 руб.

Этот доход должен быть задекларирован и с него платят налог на доходы.

Как уменьшить налог при обмене квартиры. Расчет налога

К сожалению в решении Конституционного суда нет ответов на ряд вопросов, связанных с расчетом налога. В частности не ясно вправе ли вы использовать имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости или уменьшать доход на расходы по приобретению обменянной квартиры. Так как решение суда новое (2026 года), то и разъяснений налоговиков или Минфина пока еще нет.

Мы считаем, что нужно исходить из действующих норм налогового права. Это означает, что при обмене квартир вы вправе воспользоваться всеми вычетами, которые установлены законодательством.

Итак, сумма налога напрямую зависит от размера полученного дохода. Чем она меньше, там меньше налог. При расчете налога доход, полученный от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб.;
• или на расходы по приобретению новой квартиры. Причем такими расходами можно считать лишь доплату с вашей стороны, если она прописана в договоре мены.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя. Это запрещено статьей 220 Налогового кодекса.

Налог считают так:

• если итоговая сумма дохода не превысит 2,4 млн. — сумму дохода умножают на 13 процентов;
• если итоговая сумма дохода больше 2,4 млн. — сумму превышения умножают на 15 процентов и прибавляют к ней 312 000 руб.

Используем вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Кроме того вы не должны сдавать декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ).

Если превышает — налог платят с суммы превышения. Кроме того вы обязаны сдать декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2025 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру в 2026 году. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1. Доплаты нет
По договору мены квартиры признаны равноценными. Кадастровая стоимость вашей квартиры — 5 600 000 руб., новой квартиры 6 150 000 руб.

Сумма вашего дохода составит:
6 150 000 — 5 600 000 = 550 000 руб.

После использования вычета ваш доход, облагаемая налогом, составит:
550 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Декларацию вы предоставлять не обязаны.

Ситуация 2. Доплаты нет
По договору мены квартиры признаны равноценными. Кадастровая стоимость вашей квартиры — 5 600 000 руб., новой квартиры 7 150 000 руб.

Сумма вашего дохода составит:
7 150 000 — 5 600 000 = 1 550 000 руб.

После использования вычета ваш доход, облагаемая налогом, составит:
1 550 000 — 1 000 000 = 550 000 руб.

Доход не превысил 2,4 млн. Поэтому сумма налога составит:
550 000 руб. х 13% = 71 500 руб.

Вы обязаны задекларировать доход, то есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ).

Ситуация 3. Доплаты есть
По договору мены квартиры являются не равноценными. Ваша квартира стоит больше. После обмена вы получаете доплату в размере 2 450 000 руб.

Кадастровая стоимость вашей квартиры — 5 600 000 руб., новой квартиры 7 150 000 руб.

Сумма вашего дохода, рассчитанная от кадастра, составит:
7 150 000 — 5 600 000 = 1 550 000 руб.

Доход увеличивается и на доплату (2,45 млн.). В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 550 000 + 2 450 000 = 4 000 000 руб.

После использования вычета ваш доход, облагаемая налогом, составит:
4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000 руб.

Это больше, чем 2,4 млн. Поэтому сумма налога составит:
(3 000 000 — 2 400 000) х 15% + 312 000 руб. = 402 000 руб.

Вы обязаны заплатить налог и задекларировать доход, то есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ).

Уменьшаем на расходы

Как мы сказали выше вашими расходами налоговики будут считать только сумму доплаты, которую вы заплатите при обмене. Разумеется при условии, что по договору мены квартиры являются неравноценными и ваша оценивается дешевле.

Саму стоимость старой квартиры, переданной при обмене, вероятно учесть не дадут. Дело в том, что она уже будет учтена при расчете дохода. Ведь ваш доход (это кадастровая стоимость новой квартиры) будет уменьшен на кадастровую стоимость старой квартиры.

Получается, что воспользоваться этим способом уменьшения вы сможете при выполнении двух условий одновременно:

• кадастровая стоимость вашей квартиры меньше, чем той которую вы получили в обмен;
• квартиры по договору мены являются не равноценными и вы должны перечислить доплату.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2025 году. Она обменивается на другую квартиру в 2026 году. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Квартиры являются неравноценными. Поэтому вы должны перечислить доплату в размере 1 650 000 руб.

Кадастровая стоимость вашей квартиры 5 600 000 руб., а квартиры полученной в обмен — 7 800 000 руб.

Ваш доход, полученный в результате обмена, составит:
7 800 000 — 5 600 000 = 2 400 000 руб.

При расчете налога вы вправе его уменьшить на доплату (1 650 000 руб.). Это ваши расходы на приобретение новой квартиры.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
2 400 000 — 1 650 000 = 750 000 руб.

Доход не превышает 2,4 млн. руб. Поэтому ваш доход, облагаемый налогом составит:
750 000 х 13% = 97 500 руб.

Вы должны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ).

Портал «Ваши налоги»
2026