Налог при обмене квартиры: нужно ли платить?

Сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог при обмене квартиры. Ровно также как и при продаже недвижимости.

К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.

Итак, к сделкам по обмену и по продаже квартиры применяют одинаковые правила. Поэтому, чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, необходимо знать:

• срок, в течение которого обмениваемая (то есть ваша) квартира находилась в собственности;
• общую сумму дохода, которую вы получили по этой сделке.

Главное — не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет. С точки зрения закона доход вы получили «в натуральной форме».

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от продажи или мены недвижимости, которое находилось в вашей собственности больше минимального срока владения, налогом не облагают (статья 217.1 Налогового кодекса). В общем случае минимальный срок — это 5 лет и больше. Пять лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. В отдельных случаях используют сокращенный трех летний срок. Его используют в отношении квартир, которые, например, получены:

• по наследству;
• в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
• по приватизации или договору ренты.

Трехлетний срок применяют и при обмене единственного жилья.

Таким образом, вам важны две даты:

• первая — получения квартиры в собственность;
• вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 60 (или 36) месяцев и больше.

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
• в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ).

Это правило применяют в отношении квартир:

• купленных по договору купли-продажи;
• полученных в обмен по договору мены;
• полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
• полученных в порядке приватизации.

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также значения не имеет.

Внимание!
Время вашего проживания (прописки) в квартире значения не имеет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации, договору ренты, а также недвижимости, которая является единственным жильем.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2024 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2027 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2024 года по декабрь 2027 года).

В данной ситуации налог при обмене квартиры платить не нужно. Кроме того, вы не должны подавать и декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2024 года по апрель 2027 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо.

По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2024 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2029 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2024 года по май 2029 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2029 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2024 года по февраль 2029 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода по договору мены квартир

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание!
Доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

• или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
• или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

То есть в любой ситуации ваш доход с которого будет рассчитан налог не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры, передаваемой в обмен.

Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2024 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2023 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2024 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб. Исходя из нее и будет посчитан налог при обмене квартиры.

Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. Она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют общее правило. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2024 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Как уменьшить налог при обмене квартиры

Налог напрямую зависит от суммы полученного дохода. Чем она меньше, там будет меньше налог. При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
• или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя. Этот порядок закреплен в статье 220 Налогового кодекса.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Кроме того вы не должны сдавать декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ).

Если превышает — налог платят с суммы превышения. Кроме того вы обязаны сдать декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2024 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Ситуация 1
По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
850 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Декларацию вы предоставлять не обязаны.

Ситуация 2
По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 350 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 350 000 — 1 000 000 = 350 000 руб.

Налог при обмене квартиры будет равен:
350 000 х 13% = 45 500 руб.

Кроме того вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Уменьшаем на стоимость квартиры

Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2024 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.

По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 850 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:
1 850 000 — 2 150 000 = 0 руб.

Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 850 000 — 1 340 000 = 510 000 руб.

Налог при обмене квартиры составит:
510 000 х 13% = 66 300 руб.

Кроме того, вы должны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ).

Портал «Ваши налоги»
2024