Налог с продажи дома в 2026 году: правила расчета и способы снижения суммы

Платят ли налог с продажи дома — вопрос, который волнует многих собственников. Нужно ли платить налог с продажи дома, на какие вычеты можно рассчитывать и как правильно рассчитать сумму налога? Ответы зависят от нескольких ключевых факторов.

Внимание!
Приведенный порядок расчета налога НЕ применяется при продаже нежилых домов или «недостроя» (то есть жилых домов не законченных строительством). О том, как считать налог в этих ситуациях, читайте в статье «Налог с продажи имущества».

Продать дом — значит потенциально столкнуться с необходимостью уплаты налога на доходы. Но платят ли налог с продажи дома всегда? Нет. Необходимость уплаты напрямую связана с двумя основными факторами: сроком нахождения дома в собственности и доходом от его продажи. Рассмотрим, как эти факторы влияют на итоговую сумму налога и когда можно законно не платить налог с продажи дома.

Налог с продажи дома: срок нахождения в собственности

До 2016 года правила были максимально простыми: если дом находился в собственности 3 года и больше, доход от его продажи налогом не облагали. Сумма дохода значения не имела. Декларировать такой доход не требовалось.

В 2016 году правила изменились. Необходимые корректировки внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382‑ФЗ. Новые нормы распространяются на дома, оформленные в собственность с 1 января 2016 года и позже.

Правило о трехлетнем сроке сохранилось, но теперь оно действует лишь для отдельных категорий жилья. К нему относят жилые дома:

• которые являются единственным жильем продавца;
• полученные по наследству;
• полученные в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса к близким родственникам относят родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер;
• полученные по приватизации;
• полученные по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Если вы продаете такой дом и он находился в вашей собственности 3 года или более, налог с продажи дома платить не нужно. Вне зависимости от его продажной стоимости. Декларировать доход не надо. То есть вы не должны ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Для всех остальных объектов минимальный срок владения, который позволяет не платить налог, увеличен до 5 лет. При этом местные власти вправе уменьшить этот срок — вплоть до нуля — для отдельных категорий граждан (например, пенсионеров). Однако на практике такие льготы встречаются очень редко.

Важно: 3 года — это 36 месяцев непрерывного владения, а 5 лет — 60 месяцев. Начало отсчета не привязано к календарному году: срок может стартовать в любой момент. О том, как определить этот срок, можно узнать по ссылке. Правила едины для разных видов недвижимости.

Пример
Вы продаете жилой дом.

Ситуация 1
Жилой дом получен по наследству 20 сентября 2026 года.

Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и более. Продать дом без уплаты налога можно после 20 сентября 2029 года. Доход от продажи не будет облагаеться налогом независимо от его суммы.

Ситуация 2
Дом был приобретен по договору купли-продажи 15 мая 2026 года. Он не является вашим единственным жильем.

Налог с продажи дома платить не надо, если к моменту продажи срок владения домом составит 5 лет и более. Продать его без налога можно после 15 мая 2031 года. В этой ситуации сумма полученного дохода также значения не имеет.

Как определить дату начала срока владения жилым домом?

В общем случае право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации. Поэтому обычно нужно ориентироваться на дату госрегистрации права собственности, которая указана в государственном реестре прав. Узнать эту дату вы можете получив выписку из реестра. Дата договора купли-продажи или Акта приема-передачи дома значения не имеют.

При этом есть несколько исключений, когда дата в реестре не важна:

• наследство. Право собственности возникает в день открытия наследства — то есть в день смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса);
• кооператив. Право возникает после полной выплаты пая и оформления акта приемки‑передачи (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
• договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Срок начинает отсчитываться с момента полной оплаты договора.

Таким образом, налог с продажи дома платить не придется, если он находился в собственности более 5 лет (в отдельных случаях — более 3 лет). В такой ситуации нет необходимости подавать декларацию по налогу (форму 3‑НДФЛ). Такой доход декларированию не подлежит .

Когда срок владения менее 3 или 5 лет, вопрос «нужно ли платить налог с продажи дома» решается в зависимости от его продажной цены или кадастровой стоимости.

Доход от продажи дома: как определить для расчета налога

Доходом от продажи дома, с которого будет рассчитан налог, считают одну, но максимальную сумму:

• или его продажную цену по договору;
• или 70 % от его кадастровой стоимости. Причем местные власти вправе установить границу в размере 100%.

Иными словами, в доход включают максимальную величину: либо договорную стоимость, либо 70 % от кадастровой. Подробнее о правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости читайте по ссылке.

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года в котором был продан дом. Узнать ее бесплатно и онлайн можно через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость».

Если в регионе кадастровая стоимость не установлена, в расчете участвует только договорная цена.

Пример
Вы продаете жилой дом, который находится в собственности менее 3 лет.

Ситуация 1
Продажная цена дома — 4 000 000 руб., кадастровая стоимость — 9 800 000 руб.

70 % от кадастровой стоимости:
9 800 000 руб. × 0,7 = 6 860 000 руб.

Это больше договорной цены. Поэтому в доход, облагаемый налогом, включают 6 860 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена — 8 300 000 руб., кадастровая стоимость — 10 300 000 руб.

70 % от кадастровой стоимости:
10 300 000 руб. × 0,7 = 7 210 000 руб.

Это меньше договорной цены, поэтому в доход берут продажную цену — 8 300 000 руб.

Как уменьшить доход и рассчитать налог с продажи дома

Какой налог с продажи дома придется уплатить, зависит не только от дохода, но и от возможности его уменьшить. У продавца есть два законных способа снизить доход при расчете налога. Доход можно уменьшить:

• на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 1 000 000 руб.;
• на расходы по покупке или строительству проданного дома, которые подтверждены документально.

Он вправе выбрать любой, но только один из них.

Доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:

Налог считают по формуле

Ставка налога зависит от размера дохода, облагаемого налогом:

• если доход не превысил 2,4 млн. — 13 процентов;
• если доход больше 2,4 млн. — 312 000 руб. плюс 13 процентов с суммы превышающей 2,4 млн.

Рассчитать налог с продажи дома онлайн вы можете с помощью нашего калькулятора.

Имущественный вычет при продаже дома

Первый способ — воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Если дом находился в собственности менее 3 или 5 лет, продавец вправе уменьшить доход на сумму вычета. По закону размер вычета составляет 1 000 000 рублей в год. Об этом сказано в статье 220 (пункт 2, подпункт 1) Налогового кодекса. Цитата:

«…в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов … или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей …»

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его применять, читайте по ссылке.

Когда вы используете этот способ, налог начисляют на доход превышающей 1 млн. рублей. Если такого превышения нет, то вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Вы продаете жилой дом, который находится в собственности менее 3 лет.

Ситуация 1
Продажная цена — 3 400 000 руб. Продажная цена дома выше кадастровой стоимости. Поэтому при расчете налога учитывают только продажную цену.

Облагаемый доход:
3 400 000 − 1 000 000 = 2 400 000 руб.

Доход не превысил 2,4 млн. Сумма налога составит:
2 400 000 руб. × 13 % = 312 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена — 5 650 000 руб. Продажная цена дома также выше кадастровой стоимости. При расчете налога учитывают продажную цену.

Облагаемый доход:
5 650 000 − 1 000 000 = 4 650 000 руб.

Доход больше 2,4 млн. Сумма налога составит:
312 000 + (4 650 000 — 2 400 000) × 13 % = 649 500 руб.

Ситуация 2
Продажная цена дома — 990 000 руб. Она выше его кадастровой стоимости.

Облагаемый доход:
990 000 — 1 000 000 = 0 руб.

После вычета доход равен нулю — налог платить не нужно. Декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) сдавать не нужно.

Ситуация 3
Цена дома — 2 900 000 руб., кадастровая стоимость — 4 800 000 руб.

70 % от кадастровой стоимости составит:
4 800 000 руб. × 70 % = 3 360 000 руб.

Это больше продажной цены. Поэтому расчет налога ведут от кадастра.

Доход, облагаемый налогом, составит:
3 360 000 − 1 000 000 = 2 360 000 руб.

Это меньше 2,4 млн. Поэтому налог составит:
2 360 000 × 13 % = 306 800 руб.

Если дом находится в долевой собственности, общий вычет (1 000 000 руб.) распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям. Правда при условии, что объект продается по одному договору. Если же каждый владелец реализует свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый продавец вправе получить вычет в полной сумме — 1 000 000 руб.

Это подтверждается разъяснениями налоговой службы. Хотя разъяснения касаются квартир, их логика применима и к жилым домам.

Пример
У дома 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют домом менее 3 лет. Они решили его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают договорную цену.

Ситуация 1
Дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. Продажная цена — 2 800 000 руб.

Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость дома) х 1/2 (доля в доме) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в доме) = 500 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Дом продается по долям. Иванов и Петров заключили два разных договора купли-продажи долей с одним покупателем. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб.

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
400 000 х 13% = 52 000 руб.

Внимание!
При продаже дома или доли в нем, который находился в собственности менее 5 или 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) при условии, что ваш доход превысил вычет. Если такого превышения нет, то сдавать декларацию не надо.

Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав дом, который был менее 5 (или 3) лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с его приобретением. Например покупкой или постройкой.

Об этом сказано в статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса. Цитата:

«вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества»

Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, дом продан дешевле, чем куплен или построен) налог с продажи дома платить не надо.

Пример
Иванов владеет домом менее 3 лет. Он решил его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена дома 4 500 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 600 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная цена) — 3 600 000 (расходы на строительство) = 900 000 руб.

Это меньше 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена дома 6 850 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 4 320 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
6 850 000 (продажная цена) — 4 320 000 (расходы на строительство) = 2 530 000 руб.

Это больше 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог в размере:
312 000 + (2 530 000 — 2 400 000) х 15% = 331 500 руб.

Ситуация 3
Продажная цена дома 2 800 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 100 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость дома) — 3 100 000 (расходы на строительство дома) = 0 руб.

После уменьшения дохода на расходы, облагаемого налогом дохода, нет. Налог платить не нужно.

Внимание!
При продаже дома, который находился в собственности менее 5 или 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Исключение — если доход от продажи дома не превысил 1 млн. руб. В этой ситуации сдавать декларацию не нужно.

Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на приобретение или строительство дома должны прилагаться к декларации.

К документам, которые подтверждают факт покупки дома относят договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на дом. К бумагам, которые подтверждают факт оплаты дома относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека).

Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты недвижимости покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке).

Там говорится о квартире, но логика налоговиков вполне применима и в отношении другой недвижимости. Правда это правило действует только в одном случае — дом куплен у обычного человека (не зарегистрированного в качестве ИП), а не у организации.

Как выгодней уменьшить доход с продажи дома

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку дома больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ. Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданного дома.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одного и того же дома уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по его покупке или строительству. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано два дома? Можно ли уменьшить доход от продажи одного из них на вычет, а другого — на сумму расходов по покупке? Минфин считает, что так поступать можно (его разъяснения опять же касаются квартир). То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

Данные разъяснения касаются квартир, но их положения применимы и в отношении жилых домов.

Если вы провели продажу и покупку дома (или квартиры) в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель недвижимости). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже, например, квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи дома, который находился в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных нюансов. Если у вас более сложный случай пишите свой вопрос на наш сайт (см. на кнопку в шапке сайта).

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026