задать вопрос

Налог с продажи квартиры, если доли в ней получены в разное время

Как платить налог, если квартира получена в собственность по долям. Это далеко не редкий случай. Например, 1/2 квартиры уже находилась в вашей собственности. А вторую 1/2 вы получили по наследству или в дар от родственника. В результате получается, что первой долей в ней вы владеете больше 5 или 3-х лет, а второй — меньше.  Нужно ли платить налог и как рассчитать его сумму при продаже квартиры целиком? Вот об этом мы и поговорим.

Содержание
  • Мнение первое: налог платить не нужно
  • Мнение второе: налог платить нужно, если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб.
  • Выводы

Зачастую человек получает квартиру по долям. Причем эти доли поступают в его собственность в разное время. Простой пример. Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по ½ каждому). Затем один из супругов умирает. Соответственно, второй – получает в наследство ½ долю умершего и становится полноправным собственником всей квартиры целиком. Все бы ничего до тех пор, пока квартира не выставляется на продажу. Ведь возможна ситуация когда с момента получения в собственность первой доли прошло три года и больше, а второй – меньше трех лет. Отметим, что по налоговому законодательству доходы от продажи имущества (или долей в нем), которым человек владел три года и больше налогом не облагают, а доходы от продажи имущества находившегося в собственности менее трех лет должны облагаться налогом. Так как же в этой ситуации следует платить налог и нужно ли это делать вообще?

Сразу оговоримся. Ответа на этот вопрос в законодательстве попросту нет. Нет, в принципе. Соответственно, есть множество мнений. Как различных контролеров и чиновников, так и независимых специалистов. Причем мнения самые различные и не совпадающие друг с другом.

Мнение первое: налог платить не нужно

Как ни странно этого мнения придерживается Минфин России. Министерство неоднократно указывало (цитата):

«Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру».

Проще говоря, Минфин считает, что если вы приобрели долю в квартире (причем любую), то с этого момента начинает отсчитываться срок вашего права на саму квартиру. Например, вы купили 1/10 долю в 2005 году, потом выкупили (получили в дар, по наследству и т. п.) оставшуюся часть (9/10) в 2010 году. По Мнению Минфина считается, что квартира находилась в вашей собственности с 2005 года. Это мнение отражено во множестве писем министерства. Например, смотрите письма Минфина РФ от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243, от 14.03.2013 № 03-04-05/7-226, от 06.03.2013 № 03-04-05/7-184, от 27.02.2013 № 03-04-05/9-149, от 09.02.2012 № 03-04-05/9-144, от 07.02.2012 № 03-04-05/5-127, от 03.02.2012 № 03-04-05/5-111, от 01.02.2012 N 03-04-05/7-100, от , , 12.01.2012 № 03-04-05/5-3, от 16.12.2011 № 03-04-05/5-1057, от 15.12.2011 № 03-04-05/7-1045, от 13.12.2011 № 03-04-05/7-1033, от 29.11.2011 № 03-04-05/7-962, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950, от 28.11.2011 № 03-04-05/7-953, от 17.11.2011 № 03-04-05/7-902, от 15.11.2011 № 03-04-05/7-892, от 21.10.2011 № 03-04-05/5-773, от 21.10.2011 № 03-04-05/9-764 и т. д. С текстами этих писем вы можете ознакомится здесь и здесь.

К слову сказать аналогичного мнения некоторое время придерживалось и Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве. Оно отражено в письме УФНС по г. Москве от 14.06.2011 № 20-14/4/57434@. В последствии налоговики передумали и заняли другую позицию. А потом передумали опять и вернулись к прежней точке зрения, полностью совпадающей с позицией Минфина России. Об этом, в частности, сказано в письмах УФНС России по г. Москве от 17.09.2012 № 20-14/087117@, от 26.06.2012 № 20-14/055942@, от 21.06.2012 г. № 20-14/54637@ и т. д. Как сказано в одном из указанных писем столичных налоговиков (цитата):

«… приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество, в частности, в результате заключения договора дарения указанного имущества, предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. Таким образом, право участника долевой собственности на имущество возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества».

Достаточно долго с таким подходом была не согласна Федеральная налоговая служба. Она предложила при расчете налога поделить доход от продажи квартиры (на облагаемый и не облагаемый) и сумму имущественного вычета в размере 1 000 000 руб. То есть по их мнению налогом облагают только доход, приходящийся на долю в квартире, которой человек владел меньше трех лет. И он может быть уменьшен на сумму вычета рассчитанного также исходя из этой доли. Указанная позиция ФНС изложена в письме от 16.07.2008 N 3-5-04/275. Отметим, что обосновывая такой порядок расчета они ссылались на Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П. Но, как ни странно, именно в этом документе написано (цитата):

«Вопрос о размере предоставляемого имущественного налогового вычета и о порядке его расчета для ситуации, когда срок нахождения в собственности долей, которыми владеют участники долевой собственности, также различается, является прерогативой законодателя».

Это означает, что каких либо предписаний как распределять вычет в данной ситуации (и нужно ли его распределять) Конституционный суд дать не может. Это должен сделать «законодатель». То есть данный порядок должен быть прописан в законе. Однако до настоящего момента его там нет. Видимо поэтому ФНС России сменило гнев на милость. Теперь налоговики придерживаются позиции Минфина.

Соответствующее разъяснение дано в письме Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями России. Цитата из этого документа:

«Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру«.

Мнение второе: налог платить нужно, если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб.

Его зачастую занимают налоговики в отдельных регионах и местных налоговых инспекциях. Логика такая. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в собственности человека три года и больше. Была продана квартира (целиком как единый объект). На нее было получено новое свидетельство о праве собственности. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не второй доли в ней) человек стал меньше трех лет назад. Следовательно, доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом он получает право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет — это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В данном случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры составит:
(Продажная стоимость квартиры — 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)

Выводы

Вы можете выбрать любой из этих способов. Нам больше нравится первый. Но это уже вопрос скорее психологический. Все зависит от вашей наглости и желания отстаивать свои права (в том числе и в суде). Вполне возможно, что дело закончится судебным разбирательством. Какой либо судебной практики по данному вопросу у нас, к сожалению, нет. Поэтому, что решит суд сказать сложно. Но имейте ввиду. В соответствии со статьей 3 пункта 7 Налогового кодекса (цитата):

«Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов)».

А «сомнения» здесь налицо …

Портал «Ваши налоги»
2024

Комментарии 24
Алексей
(29.03.2024)

А если ситуация такая: купил долю в квартире, через год другую долю в ней получил от близкого родственника. Через 3 года после дарения продаешь обе доли — налог будет? Будут считать от покупки первой доли (5 лет) или от получения в дар 3 года?

ответить »
    Ваши Налоги
    (31.03.2024)

    Срок владения долей отсчитывают с момента его первоначального получения. Тот факт, что впоследствии размер доли изменился (увеличился) значения не имеет. Срок владения всей (то есть уже увеличенной долей) отсчитывают с момента покупки.

    ответить »
      Алексей
      (01.04.2024)

      То есть если сначала получил в дар от родителей долю в квартире, а через месяц, допустим, купил еще долю в этой же квартире — без налогов можно продать через 3 года, а если сначала купил долю в квартире, а потом вторую получил от родителей в дар — ждать нужно 5 лет?..

      ответить »
Иветта
(25.03.2024)

Тут есть еще один казус. С какого момента считается право собственности, с момента открытия наследства или с момента регистрации новых собственников в росреестре?

ответить »
    Ваши Налоги
    (26.03.2024)

    Нет здесь никакого казуса. Право собственности возникает с момента открытия наследства (то есть дня смерти наследодателя). Дата оформления собственности значения не имеет.

    ответить »
Лариса
(04.10.2023)

Доброго дня, квартира-5 собственников,все родственники,по 1/5 у каждого квартира приватизированна более 10 лет назад, один умирает 2022 год , двое первой линии вступают в наследство и продают квартиру. Вопрос-попадают под налог?

ответить »
    Ваши Налоги
    (04.10.2023)

    Нет. Право собственности отсчитывается в момент его первоначального получения. Тот факт, что размер доли увеличился значения не имеет. На момент продажи считается, что своей долей они владеют больше 5 лет.

    ответить »
      Лев
      (16.04.2024)

      Зачем тогда пугаете людей в статье Судом и разбирательством? Вопрос давно решен. Минфин главнее ФНС. Точка.

      ответить »
Евгений
(19.09.2023)

Аллилуйя! Я нашёл подробный, чёткий ответ на данный вопрос! Спасибо большое! У нас вообще 5 долей, 3 собственника. Из 5 долей — 1 в дар одному из собственников, другая в наследство между двумя собственниками. Естественно дар и наследство меньше 3х лет, а остальные доли в приватизации больше 20 лет.

ответить »
Олег
(01.09.2023)

Отличная статья, но в налоговую статью не «пришьешь». Хорошо бы приложить типовой ответ в налоговую, в том случае если они захотят взять налог при этой ситуации ( с указанием необходимых документов).

ответить »
    Ваши Налоги
    (01.09.2023)

    Типовой ответ здесь не годится. Каждая ситуация индивидуальна.

    ответить »
Сергей
(26.04.2023)

Ну и в дополнение к статье. Я подумал заполнить декларацию в личном кабинете, и чтобы вы думали? А тем нет возможности заполнить и объявить долевой доход так чтобы часть дохода облагалась, а часть нет. Там либо стандартный вычет 1000000, либо по стоимости приобретения. В общем технически не предусмотрена ситуация при продаже долей с разными сроками владения. Получается, что вообще не надо подавать декларацию в такой ситуации

ответить »
    Ваши Налоги
    (02.05.2023)

    Все верно. Такой ситуации не может быть (чтобы часть облагалась, а часть нет). Или облагается вся сумма дохода или не облагается.

    ответить »
Юлия
(15.04.2023)

Благодарю за вашу статью, несколько месяцев пыталась найти ответ на этот вопрос и никто не мог дать конкретный ответ.

ответить »
Елена
(05.03.2023)

Это если к одному человеку перешло право от другого. А если собственников 2? У одного право на квартиру давно с приватизации , а 2й получил долю после умершего родственника и 3 года не прошло. Продают квартиру целиком. Как тут применяется вычет ? И будет ли считаться по так же по первой регистрации данная квартира?

ответить »
    Ваши Налоги
    (09.03.2023)

    Задайте свой вопрос на заглавной странице сайта. Вопросы, заданные в разделе комментировать мы не рассматриваем.

    ответить »
Ирина
(20.02.2023)

Ответа точного так и не получено!!! Подсказка:если объеденить доли в одну на одного человека через Росреестр, то Налоговая будет считать от Первой доли!!! Всём советую!!!

ответить »
    Ваши Налоги
    (20.02.2023)

    В этом нет необходимости. Объедините вы доли или нет, право собственности будет отсчитываться с момента получения первой доли. Что и написано в разъяснении.

    ответить »
    Ирина
    (08.09.2023)

    Мне в Росреестре ответили, что если доли объединить, то срок исчисления пойдет уже с момента объединения долей, и тут то точно я попаду на налог. Проще ничего не объединять. На практике, те кто продавал квартиры с разными сроками владения долями, на налог не попали, налоговая никаких писем о неуплате налога им не присылала. Прошло уже 3 года и больше. Все хорошо.

    ответить »
    Ольга
    (18.05.2024)

    Ирина, а я не объединяла свои доли, одна куплена, вторая по наследству, и тем не менее, налоговая считает обе доли как одну от первой даты.

    ответить »
Елена
(26.10.2022)

Крутая статья!

ответить »
Елена
(13.10.2022)

У нас как раз такая ситуация! И да, наглости и желания отстаивать свои права нам не занимать))) А статья укрепила эти наши качества!
Спасибо огромное!

ответить »
Дмитрий
(24.06.2021)

Отличная статья! Не ожидал, что найду на эту тему настолько исчерпывающий ответ.

ответить »
    платон
    (17.07.2023)

    молодцы все хорошо обьяснили

    ответить »