Налог с продажи квартиры в 2025 и 2026 году

Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2025 и 2026 годах. Мы дадим пример расчета налога на доходы, а также заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Вы узнаете как платить налог с продажи квартиры, которая находится в собственности более 3 (трех) или 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет.

У продавца квартиры возникает множество вопросов, которые касаются полученного дохода. Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать?

Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

Налог с продажи квартиры в 2025 и 2026 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

Срок нахождения квартиры в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет. Этот период называется «минимальный срок владения».

С 2016 года правила поменялись. Норма про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
• по приватизации;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
• при продаже единственного жилья.

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно.  Декларировать свой доход и сдавать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ также не следует. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Эти правила установлены статьей 217.1 (пункт 3) Налогового кодекса.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Об этом также говорится в статье 217.1 (пункт 4) Налогового кодекса. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Перечень регионов, которые установили свои сроки, смотрите по ссылке.

Небольшое исключение предусмотрено для недвижимости купленной по ДДУ (или договору переуступки прав). Здесь не важно как долго она находилась в собственности. Главное чтобы с момента оплаты ДДУ (или переуступки) до момента продажи прошло 5 лет и больше. Срок нахождения в собственности такой квартиры не важен.

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартира приобретена по договору купли-продажи. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Но если эта квартира единственная, то срок составит 3 года. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3
Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Договор был оплачен в 2022 году. Вы не будете платить налог, если с момента оплаты до дня продажи прошло 5 лет и больше. То есть продать квартиру без налога можно в 2027 году. В этом случае доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Три года — это не 3 календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности?

Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно какая дата указана в Свидетельстве или выписке. Они касаются квартир полученных:

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!
Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли изменился (например, увеличился с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя «на всякий случай».

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

• или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
• или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

• договорную продажную цену;
• 70% от кадастровой стоимости.

Эти правила есть в статье 214.10 (пункт 2) Налогового кодекса. Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая получена в собственность в 2025 году и находится в собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому доходом считают договорную цену — 8 300 000 руб.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость».

Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. Для расчета налога учитывают только договорную цену квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

Исходя из выбранного способа уменьшения (вычет или расходы) вам нужно:

• посчитать доход, облагаемый налогом;
• посчитать сумму налога.

Доход считают по формуле:

Доход от продажи квартиры (это или продажная цена или 70% от кадастра) — Сумма уменьшающая доход (вычет или расходы) = Доход, облагаемый налогом

Налог считают так:

• если облагаемый доход не превышает 2 400 000 руб., то полученный доход умножают на 13 процентов;
• если облагаемый доход больше 2 400 000 руб., то сумму превышения умножают на 15 процентов и прибавляют к ней 312 000 руб.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Первый способ уменьшения — имущественный вычет.

Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет — эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении квартир и другой недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено статья 220 (пункт 1 подпункт 1 пункт 2 подпункт 1) статьи 220 Налогового кодекса. Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Налог нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если доход от продажи (это или продажная цена или 70% от кадастровой стоимости квартиры) равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.  Кроме того, вы освобождаетесь и от обязанности сдавать декларацию о доходах (форму 3-НДФЛ).

Посчитать точную сумму налога вы можете в калькуляторе налога с продажи квартиры по ссылке.

Пример
Иванов владеет ранее купленной квартирой менее 5 лет. Квартира не единственная. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры 3 200 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 200 000 (продажная цена квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 200 000 руб.

Облагаемый доход не превышает 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог:
2 200 000 х 13% = 286 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 7 800 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
7 800 000 (продажная цена квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 6 800 000 руб.

Облагаемый доход больше 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог:
(6 800 000 — 2 400 000) х 15% + 312 000 руб. = 972 000 руб.

Ситуация 3
Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому Иванову не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 4
Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому сдавать декларацию и платить налог не нужно.

Ситуация 5
Продажная цена квартиры 980 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 1 960 000 руб. (2 800 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (1 960 000 руб.).

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 960 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 960 000 руб.

Доход не превышает 2,4 руб. Поэтому с него нужно заплатить налог:
960 000 х 13% = 124 800 руб.

Ситуация 6
Продажная цена квартиры 3 980 000 руб. Ее кадастровая стоимость 6 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 4 760 000 руб. (6 800 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (4 760 000 руб.).

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 760 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 3 760 000 руб.

Доход больше 2,4 руб. Поэтому с него нужно заплатить налог:
(3 760 000 — 2 400 000) х 15% + 312 000 руб. = 516 000 руб.

Ситуация 7
Продажная цена квартиры 830 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 390 000 руб. 70% от кадастровой стоимости 973 000 (1 390 000 х 0,7). Это больше, чем договорная цена. Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости (973 000 руб.).

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
973 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не всей квартиры целиком), то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому-либо распределению он не подлежит. Подробнее о том, как платить налог при продаже доли в квартире смотрите по ссылке >>>

Пример
У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Доли в собственности владельцев менее 5 лет. Они решили продать квартиру. Продажная цена недвижимости выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется договорная цена.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
400 000 х 13% = 52 000 руб.

Внимание!
При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Это правило применяют при условии, что доход от продажи до его уменьшения на вычет превышает 1 млн. руб. Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб.

Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

«Доходы минус расходы» при продаже квартиры

Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса. Цитата:

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Теперь примеры. В них при расчете налога доходом является договорная цена.

Пример
Квартира продается в 2025 году. На момент продажи квартира находится в собственности продавца менее 5 лет и не является для продавца единственной. Во всех ситуациях договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная цена по договору купли-продажи.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

Доход не превысил 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры 7 800 000 руб. Расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
7 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 4 200 000 руб.

Доход больше 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог в размере:
(4 200 000 — 2 400 000) х 15% + 312 000 руб. = 582 000 руб.

Ситуация 3
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

Соответственно доход продавца, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах продавца. Поэтому считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу нужно сдать в любом случае.

А теперь рассчитаем налог, если в качестве дохода учитывается 70% от кадастровой стоимости.

Пример
Квартира продается в 2025 году. На момент продажи квартира находится в собственности продавца менее 5 лет. Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости — 4 760 000 руб. Во всех ситуациях договорная цена квартиры ниже ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется кадастровая стоимость.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры 3 800 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастра. Расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 1 160 000 руб.

Доход не превысил 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог в размере:
1 160 000 х 13% = 150 800 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 3 950 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастра. Расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 1 300 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 1 100 000 (расходы на покупку) = 2 660 000 руб.

Доход больше 2,4 млн. Поэтому с него нужно заплатить налог в размере:
(2 660 000 — 2 400 000) х 15% + 312 000 руб.= 351 000 руб.

Ситуация 3
Продажная цена квартиры 2 800 000 руб. Это ниже 70% от кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берут 70% от кадастровой стоимости. Расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 5 350 000 руб.

Доход продавца, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 760 000 (70% кадастровой стоимости квартиры) — 5 350 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Расходы превысили сумму дохода от продажи квартиры, которую учитывают в доходах. Поэтому считается, что его доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае.

Внимание!
Если доход от продажи до его уменьшения на расходы превышает 1 млн. и квартира находилась в собственности менее 3-х или 5-ти лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб.

О том, как должна быть подана декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке >>>

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и выписку из госреестра о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например, чеки ККТ,  платежное поручение (при оплате по безналу) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при оплате наличными).

Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Еще важный момент. Возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Какой из способов выгодней: вычет или расходы

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две или три квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а других — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а других на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

«…при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы.

Но, несмотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой по-другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество и других особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт.

«Портал «Ваши налоги»
2026