Налог с продажи по кадастровой стоимости: как определить доход от продажи недвижимости
При продаже любой недвижимости (комнаты, квартиры, земельного участка, жилого дома, гаража) для расчета налога используют понятие — минимальный доход. Эта та сумма дохода с которой начислят налог. Она же должна быть вписана в налоговую декларацию (форму 3-НДФЛ). Как правило это продажная цена недвижимости по договору. Но, иногда доход считают исходя из кадастровой, а не продажной стоимости имущества. Расскажем о том, когда по проданной недвижимости считают налог с продажи по кадастровой стоимости.
Чтобы сэкономить на налогах многие продавцы искусственно занижают продажную цену недвижимости в договоре. Разницу между договорной и реальной ценой получают неофициально. Обычно наличными через банковскую ячейку. В результате уменьшается и налог с такой продажи.
Поэтому в Налоговом кодексе появилось понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача закона — ограничить возможность оформления сделок по продаже недвижимости, по заведомо низкой цене.
Налог с продажи по кадастровой стоимости
Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.
Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:
- либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
- либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7. То есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости на 1 января того года в котором недвижимость была продана. Причем закон позволяет местным властям увеличивать этот коэффициент вплоть до целой единицы. В результате в расчет попадает не сниженная, а полная кадастровая стоимость недвижимости.
Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. В том числе и ниже кадастровой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент). Исключение — если кадастровая стоимость для проданной недвижимости не установлена. В этой ситуации берут ее договорную цену.
Эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который нужно отразить в декларации 3-НДФЛ. Его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.
Цитата из статьи 214.10 (пункт 2) Налогового кодекса:
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .
Внимание!
Местным властям дано право увеличивать коэффициент 0,7 вплоть до целой единицы. При расчете налога нужно использовать тот коэффициент, который установлен в регионе по месту нахождения недвижимости.
Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
Новые правила применяют в отношении недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после указанной даты.
Цитата из этой статьи:
Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .
По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать или получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации.
Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве) или в выписке из государственного реестра прав на недвижимость.
Нужная дата в выписке выглядит так:
Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года, то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7 (или другой коэффициент, установленный местными властями).
Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2026 году. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога.
Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).
Ситуация 1
Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб.
В данной ситуации договорная цена (999 000 руб.) ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. В отношении этой квартиры вам нужно рассчитать налог с продажи по кадастровой стоимости.
Ситуация 2
Цена квартиры по договору купли-продажи 6 450 000 руб.
В данной ситуации договорная цена (6 450 000 руб.) выше кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную цену — 6 450 000 руб. Налог считают от этой цены.
Расчет налога по договорной цене
Расчет дохода и налога с продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
- продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, выше чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7 или другой коэффициент, установленный местными властями;
- по состоянию на 1 января того года, когда недвижимость продана, у нее нет кадастровой стоимости, то есть местными властями она НЕ определена.
Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2026 году. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб.
Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет:
5 400 000 руб. х 0,7 = 3 780 000 руб.
Цена квартиры по договору купли-продажи 6 450 000 руб.
В данной ситуации договорная цена (6 450 000 руб.) выше кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную цену — 6 450 000 руб. Налог рассчитывают от этой цены.
Расчет налога по кадастровой стоимости
Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (или другой коэффициент, если он установлен местными властями), если:
- недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (другой коэффициент);
- на 1 января того года в котором недвижимость продана у нее есть кадастровая стоимость, то есть она определена местными властями.
Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2027 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб.
Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит:
4 500 000 руб. х 0,7 = 3 150 000 руб.
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб.
Здесь договорная стоимость (999 000 руб.) меньше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.
Подробнее о том, как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылке.