Налоговый вычет при долевой собственности: как получить при покупке и продаже доли в 2026 году

Налоговый вычет при долевой собственности предоставляют в двух разных ситуациях. Их важно не путать. В одной вы покупаете долю или квартиру в долях и возвращаете уплаченный НДФЛ. В другой — продаете долю и уменьшаете налог с дохода. Правила, суммы и порядок расчета в этих случаях отличаются. Разбираем оба сценария по правилам 2026 года: с лимитами, распределением между собственниками и примерами расчетов.

Долевая и совместная собственность: в чем разница для вычета

Вы вправе получить налоговый вычет как при покупке, так и при продаже жилья (комнаты, квартиры, жилого дома). В любом случае важно учитывать в какую именно собственность поступает купленная или находится проданная недвижимость.

Есть два варианта:

• долевая собственность — у каждого владельца выделена конкретная доля (например, ½, ⅓, ¼), которая указана в документах;
• совместная собственность — доли не выделены. Чаще всего так оформляют жилье супруги, купившие его в браке без брачного договора.

Разница принципиальная: при долевой собственности вычет по общему правилу распределяется пропорционально долям, а при совместной супруги вправе поделить его между собой в любой пропорции по их письменному заявлению.

Долевая собственность: вычет при покупке жилья

Имущественный вычет при покупке — это уменьшение вашего дохода на сумму затрат по приобретению и процентов по ипотеке (если жилье куплено в кредит).  Это прописано в статье 220 Налогового кодекса.

В результате уменьшается и сумма налога с дохода (НДФЛ), которую вы обязаны платить. Если налог с вас удерживали без учета такого вычета, то появляется переплата по налогу, которую обязан вернуть бюджет.

Право на этот вычет имеет каждый совладелец, который платит налог с доходов. Но при условии, что раньше подобным вычетом он не пользовался или не до конца израсходовал его сумму.

Пример
Муж жена и совершеннолетний сын покупают квартиру. Стоимость и размер их долей указаны в ДКП так:

• • отец ½ доли стоимостью 3 000 000 руб.;
  • жена ¼ доли стоимостью 1 200 000 руб.;
  • сын ¼ доли стоимостью 1 800 000 руб.

В данной ситуации каждый получит вычет в размере:

• • отец 2 000 000 руб. Так как его расходы на покупку (3 млн.) превышают максимум (2 млн), то он вправе получить льготу лишь в максимальной сумме;
  • жена — 1 200 000 руб.;
  • сын — 1 800 000 руб.

Сколько можно вернуть

Сумма этого вычета ограничена законом. В 2026 году она не может превышать:

Если ваши расходы больше, то вычет предоставят только в пределах этого лимита.

Как мы сказали выше вычет уменьшает ваш доход, облагаемый налогом. Поэтому его сумма не может превысить и доход, полученный за календарный год. Если такое превышение есть, то у вас остается недоиспользованная сумма вычета, которая будет перенесена на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

Пример
Супруги купили квартиру за 4 млн ₽ и оформили доли ¾ на жену и ¼ на мужа (после 2014 года). Доход за календарный год в котором куплена квартира составил у жены 3,5 млн ₽ у мужа 650 тыс. ₽.

Расходы жены — 3 млн ₽, но лимит всего — 2 млн ₽. Поэтому она вправе получить вычет лишь в пределах лимита 2 млн ₽. Расходы мужа — 1 млн ₽, он вправе получить вычет в полной сумме. Однако для этого у него не хватает дохода (доход меньше вычета). Поэтому у него появляется недоиспользованная сумма вычета 350 тыс. ₽ (1 000 000 — 650 000), которая переносится на следующий год.

Вычет позволяет вернуть налог в сумме:

• по расходам на покупку жилья — 260 000 руб. (2 млн. х 13%);
• по расходам на ипотеку — 390 000 руб. (2 млн. х 13%).

Итого один собственник при покупке в ипотеку может вернуть до 650 000 ₽ (260 000 +390 000). Но это достаточно условный расчет. Дело в том, что налог рассчитывают по прогрессивной ставке. Чем больше доход — тем выше ставка налога. Поэтому если с вас удерживали НДФЛ по ставке выше 13%, то сумма к возврату будет больше.

Узнать какую сумму НДФЛ вернет бюджет при получении налогового вычета можно в нашем сервисе.

Ключевой момент: право собственности до 2014 года или после

Налоговый вычет предоставляют по правилам того года, в котором вы приобрели жилье и получили право собственность на него. Причем с 1 января 2014 года эти правила изменились кардинально.

То есть при покупке жилья до 2014 года двое собственников с равными долями делили один лимит в 2 млн ₽ пополам без права добрать остаток. После 2014 года каждый из них получает собственный лимит в 2 млн ₽ и может перенести неиспользованную часть на будущие покупки.

Вычет за долю ребенка

Если долю оформляют на несовершеннолетнего ребенка, родитель вправе включить расходы на детскую долю в свой вычет. При этом детская доля не увеличивает лимит родителя сверх 2 млн ₽ — она лишь помогает «добрать» до этого максимума. Это установлено в статье 220 (пункт 6) Налогового кодекса.

Право самого ребенка на вычет при этом не сгорает. Когда он вырастет и купит собственное жилье, он сможет заявить вычет в полном объеме.

Пример
Мать покупает доли в квартире для себя и своего ребенка по ½ каждому. Стоимость квартиры 3 200 000 руб. Стоимость каждой доли 1 600 000 руб. (3 200 000 х ½).

В этой ситуации мать вправе заявить вычет в размере расходов:

• • на покупку своей доли — 1 600 000 руб.;
  • на покупку доли ребенка — 400 000 руб.

В результате она получает льготу в ее максимальном размере 2 000 000 руб. (1 600 000 + 400 000).

Распределение вычета между супругами

Здесь все также зависит от формы собственности:

• долевая — вычет распределяется по размеру долей;
• совместная — супруги подают заявление о распределении и могут поделить вычет в любой пропорции, например 80% на 20% или 100% на 0%.

Расходы по ипотечным процентам супруги также могут распределять между собой по договоренности — семейный бюджет считается общим. Отказаться от уже полученного вычета в пользу другого супруга нельзя, поэтому пропорцию стоит продумать заранее.

Чтобы поделить вычет супруги должны оформить заявление. Сформировать заявление о распределении вычета онлайн вы можете в нашем сервисе.

Вычет при продаже доли в квартире

Напомним, что доход от продажи доли в квартире облагают налогом. При условии, что эта доля находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения. В общем случае такой срок составляет 5 лет, а в отдельных ситуациях 3 года.

При продаже налоговый вычет работает иначе. Он уменьшает доход, с которого вы платите НДФЛ. В результате сумма налога, которую вы должны заплатить с дохода от продажи доли в жилье, также уменьшается.

Размер вычета

Фиксированный вычет при продаже жилья составляет 1 000 000 ₽ (для иной недвижимости — гаражи, апартаменты, нежилые помещения — 250 000 ₽). Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на покупку. Что выгоднее? Это зависит от суммы расходов. Если она больше 1 млн., то расходы, если нет — вычет.

Один договор или отдельные договоры — разница в деньгах

Это самый важный момент при продаже долевой квартиры. Он существенно влияет на налог.

Когда доля выступает самостоятельным объектом сделки, к ней применяется полный вычет в 1 млн ₽. Он не распределяется между продавцами. Поэтому продажа отдельными договорами выгоднее для семьи.

Пример
Трое собственников с долями по ⅓ продают квартиру за 3 млн ₽ (доход каждого — 1 млн ₽). Срок владения 1 год (то есть меньше минимального).

Ситуация 1. Продажа по одному договору
При продаже всей квартиры по одному договору каждый получает право на вычет 333 333,33 руб. (3 млн ₽ х ⅓). Доход каждого продавца, облагаемый налогом, составляет:
1 000 000 — 333 333,33 = 666 666,67 руб.

С него причитается налог:
666 666,67 руб. х 13% = 86 667 руб.

Ситуация 2. Продажа по трем договорам

В этой ситуации каждый продавец получает право на вычет в его полной сумме — 1 млн ₽. В результате у всех продавцов доход равен вычету. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Налог никому из них платить не нужно.

Какие документы нужны

Для получения вычеты при покупке жилья потребуются:

• налоговая декларация 3-НДФЛ (при получении вычета в налоговой инспекции);
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• платежные документы (чеки, квитанции, банковские выписки) об оплате жилья;
• для ипотеки — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
• при совместной собственности — заявление о распределении вычета между супругами.

Для вычета при продаже жилой недвижимости документы по расходам не нужны. Он предоставляется автоматически. Вам достаточно подать декларацию по форме 3-НДФЛ).

Как оформить вычет

Оформлять вычет нужно только при покупке жилья. У вас есть 3 варианта получить вычет:

• первый — в налоговой инспекции по месту жительства;
• второй — по месту работы;
• третий — в упрощенном порядке.

В первом случае вы сдаете декларацию по налогу на доходы (3-НДФЛ) в котором отражена льгота. К ней прилагают копии документов на покупку доли. По декларации у вас будет переплата по налогу, которую вам обязаны вернуть налоговики.

Во-втором случае вы должны получить в налоговой инспекции специальное Уведомление о праве на вычет. Для этого налоговикам нужно предоставить все тот же комплект документов и Заявление на выдачу такого уведомления. Получив этот документ его нужно передать в бухгалтерию по месту вашей работы.

Имущественные вычеты можно получать в упрощенном (автоматическом) порядке: ФНС сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основе данных, поступивших от банков и регистрирующих органов.

Подать документы на вычет можно двумя способами:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — самый удобный вариант;
• лично или по почте в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Частые вопросы

Долевая собственность. Вычет предоставляется двум владельцам. Можно ли одному отказаться от вычета в пользу другого собственника?

При долевой собственности — нельзя, вычет привязан к доле. Исключение — совместная собственность супругов, где пропорцию можно задать заявлением.

Теряет ли ребенок право на вычет, если родитель использовал его долю?

Нет. Ребенок сохраняет полное право на собственный вычет в будущем.

Как считать вычет, если жилье куплено до 2014 года?

Лимит 2 млн ₽ применяется ко всему купленному объекту и делится по долям, а перенести остаток на другое жилье нельзя.

Что выгоднее при продаже — один договор или отдельные?

Отдельные договоры: каждый продавец получает собственный вычет до 1 млн ₽, что снижает налог у каждого продавца.

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026