Как получить налоговый вычет при покупке квартиры (недвижимости)

Купив квартиру вы вправе вернуть часть налогов, которые с вас удержали. Для этого нужно получить налоговый вычет при покупке квартиры. Претендовать на вычет можно, если у вас были (или есть) доходы, облагаемые налогом на доходы (НДФЛ) с которых вы платите налог.

Налоговый вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход, облагаемый налогом на доходы. В результате доход становится меньше. Уменьшается и сумма налога, которую вы должны платить. Если с вас удерживали налог без учета такого уменьшения (вычета), то появляется переплата по налогу. Ее вам обязан вернуть бюджет.

Если по мнению государства вы оплатили что-то полезное (например, купили квартиру или другую жилую недвижимость, заплатили за свое лечение или обучение), то на эту сумму вы можете уменьшить свой доход с которого удерживают налог на доходы (по ставке 13 или 15%).

Пример
За полный календарный год вы получили доход (зарплату) 650 000 руб.

С него был удержан налог в сумме:
650 000 руб. х 13% = 84 500 руб.

В этом году у вас есть право на налоговый вычет. Размер вычета 430 000 руб.

После применения вычета ваш доход уменьшится и составит:
650 000 — 430 000 = 220 000 руб.

С него причитается налог:
220 000 руб. х 13% = 28 600 руб.

Однако с вас уже удержали 84 500 руб. То есть вы переплатили налог. Сумма переплаты равна:
84 500 — 28 600 = 55 900 руб.

Эти деньги должен вернуть бюджет.

Право на вычет не зависит от вашего гражданства или официального трудоустройства. Важно лишь платите вы налог на доходы или нет. Если нет, значит у вас нет и дохода, облагаемого налогом. Уменьшать нечего. Налог вы не платите, значит нечего и возвращать. Если да, то вы можете уменьшить доход и вернуть переплату.

Поэтому на него вправе рассчитывать и те, кто не работает официально, но получает облагаемый доход с которого платит налог. В частности, сдает собственную квартиру в аренду (найм).

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

Купленная жилая недвижимость дает вам право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры. Но чтобы правильно его оформить нужно ответить на несколько простых вопросов:

1. Вправе ли вы претендовать на вычет в принципе?
2. В каком году вы можете его заявить?
3. Какова сумма вашего вычета?
4. Как вы его будете получать (есть несколько способов)?
5. Какие документы на вычет собрать?

Кто вправе получить налоговый вычет при покупке квартиры

На вычет вправе рассчитывать покупатели жилой недвижимости: комнаты, квартиры, жилого дома или долей в них.

Никакого значения не имеют:

• вид купленной квартиры: вторичка или новостройка;
• дата покупки квартиры: вычет можно получить, если она была приобретена даже 20 лет назад.

Причем речь идет о покупке жилья как для себя, так и для своих несовершеннолетних детей. Подробней смотрите «Покупка квартиры ребенку: как получить налоговый вычет».

Важно!
Вычет не предоставляют в отношении нежилой квартиры — «апартаментов». Также его нельзя получить по нежилой недвижимости. Например, коммерческого помещения (офиса), гаража, кладовки, машино-места.

Когда в вычете откажут

В законе есть несколько ограничений, которые не позволят получить налоговый вычет при покупке квартиры.

Покупка квартиры у родственников и других «связанных» лиц

Вы не получите вычет, если сделка купли-продажи квартиры прошла между взаимозависимыми лицами (пункт 5 статьи 220 Налогового кодекса).

Ими, в частности, считают:

• супругов;
• родителей (в том числе усыновителей);
• детей (в том числе усыновленных);
• полнородных и неполнородных братьев и сестер;
• опекунов и попечителей;
• подопечных.

Кроме того, к ним относят:

• руководителей организации в которой вы работаете;
• организацию в которой вы являетесь учредителем или единственным директором

Правило простое. Если вы купили жилье, например, у своей сестры, матери или жены (взаимозависимого лица), то налоговый вычет при покупке квартиры вам не предоставят.

Вы получали вычет раньше

Вычет предоставляют только один раз в жизни. Его повторное использование не допускается (пункт 11 статьи 220 Налогового кодекса). То есть получать вычет при каждой покупке жилья — не получится.

Здесь есть свои особенности. Они связаны с годом его оформления.

Если вычет был оформлен до 2014 года, то больше его получить вы не можете. Вне зависимости от его суммы. Даже если она составит 10 руб., будет считаться, что вычет вы уже использовали.

Здесь есть только одно исключение. Вычет был вам предоставлен до 2001 года (это дата вступления в силу второй части Налогового кодекса). В такой ситуации считается, что вы его не использовали и можете получить вновь.

Если вычет был получен в 2014 году и позже, но вы не полностью использовали его сумму вы вправе «добрать» вычет. То есть его получить, но в меньшей сумме (в размере неиспользованного остатка).

Квартира оплачена за счет чужих денег

Если жилье оплатило третье лицо, то вычет вам не предоставят (пункт 5 статьи 220 Налогового кодекса).

Например, за купленную вами квартиру деньги заплатила фирма, где вы работаете. В результате лично у вас нет расходов по ее покупке. Поэтому претендовать на вычет вы не вправе. Аналогичные правила применяют при оплате жилья за счет:

• материнского капитала;
• бюджетных денег (например, жилищного сертификата).

В этих случаях вы не лишаетесь права на вычет полностью. У вас лишь уменьшается его сумма. Ровно на ту величину, которая оплачена «чужими» деньгами.

Важно!
Эти ограничения имеют отношения к банковским кредитам. Если вы получили кредит (ипотеку) и за счет нее оплатили жилье, считается, что расходы оплачивали именно вы, а не банк. Поэтому налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы вправе получить вычет в общем порядке.

Пример
Вы купили квартиру за 4 500 000 руб. Она была оплачена так:

• • 550 000 руб. — материнский капитал;
  • 1 300 000 руб. — оплатила компания где вы работаете (работодатель);
  • 2 000 000 руб. — оплачено ипотечным кредитом банка;
  • 650 000 руб. — вы заплатили из собственных средств.

Ваши расходы на покупку составят 2 650 000 руб. (2 000 000 + 650 000). Оставшаяся сумма в размере 1 850 000 руб. (550 000 + 1 300 000) считается оплаченной «чужими» деньгами.

Доходы, облагаемые налогом

Как мы уже говорили предоставляя вычет государство не платит вам какие либо деньги. Оно лишь уменьшает ваш доход и возвращает налога, который с вас уже удержали (переплату). То есть за каждый год пользования вычетом (а таких лет может быть несколько) вам вернут только ту сумму налога, которую вы заплатили.

Поэтому вычет можно получить при условии, что у вас есть доход, облагаемый налогом. Именно он и будет уменьшен. Это не обязательно зарплата, которую вам платит работодатель. Есть и другие варианты такого дохода.

Например, вы продали автомобиль или другую квартиру. Проданное имущество было в вашей собственности меньше 3-х лет. В результате у вас появились как доходы, облагаемые налогом, так и обязанность платить налог.

Вычет эти доходы уменьшит. В результате уменьшится и сумма налога, которую нужно заплатить. Вплоть до нуля.

Отсюда следует важный вывод. Если доходов, облагаемых налогом, нет, то получить вычет вы не сможете. То есть право на него будет. Но воспользоваться этим правом не получится. Если нет дохода — нечего уменьшать. Если налог вы не платили нечего возвращать.

Именно поэтому получить вычет не смогут, например, неработающие пенсионеры (за некоторыми исключениями). Пенсии налогом не облагают. А других доходов у них нет. Аналогичная ситуация будет у безработных домохозяек, которые не продавали свое имущество. У них также нет доходов, которые можно уменьшить.

В каком году можно заявить вычет

В том, когда у вас появилось право на него. Причем при покупке вторичного жилья (вторички) и новостройки действуют разные правила.

Право на вычет по вторичке

Оно возникает в том году, в котором выполнены два условия одновременно:

• право собственности по квартире оформлено на вас (или вашего ребенка);
• квартира оплачена продавцу.

Пример
Вы купили квартиру в декабре 2025 года. Был заключен и оплачен договор купли-продажи. Ваше право собственности зарегистрировано в январе 2026 года.

В этой ситуации право на вычет возникает в 2026 году. То есть вы сможете его заявить по итогам 2026 года и позже. За 2025 год вычет не предоставят.

Исключение их этого порядка предусмотрено для пенсионеров. Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером может быть предоставлен за 3 года, предшествующих году появления права на него (то есть покупки квартиры).

Подробнее о том, как оформить вычет пенсионеру смотрите по ссылке.

Если вы не знали про вычет и пропустили нужный год, ничего страшного. Вы вправе его заявить в последующем. Но здесь действует одно важное правило. Вычет будет предоставлен в той сумме, которая действовала в году возникновения права на него.

Например, вы купили и оплатили квартиру в 2015 году. За вычетом вы обратились в 2025 году (то есть спустя 10 лет). Вычет будет предоставлен. Но только в той сумме, которая применялась в 2015 году. Подробнее об этом смотрите ниже.

Право на вычет по новостройке

При приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) действуют свои правила.

Право на вычет появляется в том году в котором одновременно выполнены следующие условия:

• заключен договор долевого участия (ДДУ);
• оплачен договор долевого участия;
• квартира получена от застройщика по акту приемки-передачи.

То есть ключевое отличие от вторички — дата оформления собственности. В отношении новостройки она не имеет значения. Если собственность не будет оформлена, то право на вычет за вами остается в любом случае.

Сумма налогового вычета при покупке квартиры

Сумма вычета равна вашим расходам на покупку квартиры. Вычет включает в себя одну, но наименьшую сумму:

• стоимость квартиры, которая прописана в договоре купли-продажи (или ДДУ);
• сумму денег, которая фактически передана продавцу квартиры (или застройщику).

Как правило, эти суммы совпадают. Но бывают и исключения.

Например, в договоре купли-продажи написано, что квартира стоит 1,8 млн. При этом вы обязаны оплатить «неотделимые улучшения» в этой квартире. А они стоят еще 1 млн. Поэтому продавцу вы платите 2,8 млн.

В этой ситуации ваш вычет равен минимальной сумме. Это стоимость квартиры по договору в размере 1,8 млн.

Другой вариант. По договору квартира стоит 3,4 млн. Однако продавцу вы заплатили только 1,5 млн.

В такой ситуации ваш вычет — 1,5 млн. Вы сможете увеличить эту сумму лишь при условии, что передадите продавцу дополнительные деньги.

Расходы на ремонт купленной квартиры

Закон предусматривает, что в ваши расходы на покупку жилья включают и затраты на ремонт (пункт 3 статьи 220 Налогового кодекса). То есть они могут увеличить общую сумму вычета.

Но это правило применяют лишь в отношении новостройки. Цитата из закона:

принятие к вычету расходов на … отделку … приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них

Получается, что на вторичку эта льгота не распространяется. Считается, что вторичка изначально покупается с отделкой. Плохой или хорошей — это вопрос вкуса. Поэтому затраты на ремонт «бабушкиной» квартиры учесть не получится.

В отношении новостройки вы вправе учесть расходы:

• на приобретение отделочных материалов;
• на работы, связанные с отделкой квартиры;
• на расходы по разработке проектной и сметной документации для проведения отделочных работ.

Разумеется все расходы должны подтверждаться документами. В отношении отделочных материалов чеками магазина. Для работ — это письменный договор с подрядчиком и платежные документы, подтверждающие факт уплаты ему денег.

Ограничение по вычету

Сумма вычета ограничена законом. Вне зависимости от размера ваших расходов вычет не может превышать 2 млн. руб. на одного покупателя.

Например, вы потратили 1,8 млн. Значит вычет и будет предоставлен в этой сумме. Она не превышает максимума.

Другой вариант. Квартира обошлась в 8,9 млн. Значит вы получите вычет лишь в его максимально возможной сумме — 2 млн.

2 млн. это верхняя планка. Правда она может быть увеличена по ипотечным квартирам. Ипотечники вправе получить дополнительный вычет. Он равен расходам на уплату процентов по кредиту.

Как получить вычет с процентов по ипотеке смотрите по ссылке. Подробно на этом останавливаться не будем.

Когда вычет будет уменьшен

Как мы уже говорили раньше вычет уменьшают те суммы, которые были оплачены государственным бюджетом или сторонними лицами.

Самый частый случай — оплата квартиры за счет материнского капитала. В такой ситуации ваши расходы на приобретение жилья будут уменьшены на материнский капитал.

Предположим, что квартира обошлась в 2,1 млн. При этом 0,5 млн. было оплачено за счет средств маткапитала. В этой ситуации ваш вычет составит 1,6 млн. (2,1 — 0,5). Подробнее о том, какой налоговый вычет при покупке квартиры с использованием маткапитала можно получить, смотрите по ссылке.

Аналогичные правила действуют если квартира оплачена за счет госбюджета. Например при ее оплате жилищным сертификатом. Сумма сертификата уменьшит ваши расходы на покупку. Поэтому может уменьшится и вычет.

Все это актуально при приобретении недорогого жилья (если такое еще есть). Обычно стоимость квартиры многократно превышает материнский капитал или бюджетную субсидию. Поэтому факт такой оплаты на вычет не влияет.

Например, квартира обошлась в 7,3 млн. Из них 0,5 млн оплачено маткапиталом. Оставшаяся сумма внесена за счет денег самого покупателя.

Расходы, которые можно учесть при получении вычета составят 6,8 млн. (7,3 — 0,5). Однако это больше максимально возможного вычета (2 млн.). Поэтому вычет будет предоставлен в его максимальном размере — 2 млн. В данном случае факт оплаты квартиры материнским капиталом на вычет никак не повлиял.

Еще раз подчеркну. Все вышесказанное не имеет отношения к ипотечным кредитам. При покупке квартиры в ипотеку большую часть денег продавцу жилья перечисляет банк. Однако это все равно считают вашими расходами. Ведь, в отличии от маткапитала или субсидии бюджета, кредит вам придется возвращать.

Когда доход уменьшит вычет

Сумма вычета, которую вы получите по итогам года, не может превышать ваш годовой доход. Ведь именно доход будет уменьшен.

Как правило годовая сумма дохода меньше, чем положенный вычет. В результате вы не можете применить его полностью.

В этой ситуации сумма недоиспользованного вычета будет перенесена на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

Покажем как это происходит на примере.

Пример
Куплена квартира за 8 300 000 руб. Часть квартиры в размере 600 000 руб. оплачена материнским капиталом. Оставшаяся часть за счет ипотечного кредита и ваших собственных денег.

Ваши расходы на покупку жилья составят:
8 300 000 — 600 000 = 7 700 000 руб.

Это больше максимального размера вычета (2 млн.). Поэтому вычет вы получаете в пределах его максимума — 2 000 000 руб.

2025 год

В 2025 году доход, облагаемый налогом (заработная плата), составил 720 000 руб. С нее был удержан налог в размере:
720 000 руб. х 13% = 93 600 руб.

За 2025 год вы сможете получить вычет только в пределах 720 000 руб., то есть вашего дохода. В результате бюджет должен будет вернуть всю сумму удержанного налога (93 600 руб.).

Недоиспользованная сумма вычета составит:
2 000 000 — 720 000 = 1 280 000 руб.

Она переходит на следующий 2026 год.

2026 год

Предположим, что доход за весь 2026 год составил 960 000 руб. С него был удержан налог в сумме:
960 000 руб. х 13% = 124 800 руб.

По итогам 2026 года вы сможете использовать еще часть вычета. Она также будет равна вашему годовому доходу. В результате бюджет должен будет вновь вернуть всю сумму удержанного налога (124 800 руб.).

Недоиспользованная сумма вычета составит:
2 000 000 — 720 000 — 960 000 = 320 000 руб.

Она переходит на следующий 2027 год.

2027 год

Предположим, что доход за 2027 год составил 1 080 000 руб. С него был удержан налог в сумме:
1 080 000 руб. х 13% = 140 400 руб.

По итогам 2027 года вы используете оставшуюся часть вычета (320 000 руб.). В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 080 000 — 320 000 = 760 000 руб.

С него причитается налог в размере:
760 000 руб. х 13% = 98 800 руб.

Однако на работе с вас удержали больше (140 400 руб.). Поэтому бюджет должен вернуть разницу. Она составит:
140 400 — 98 800 = 41 600 руб.

По итогам 2027 года вычет будет использован полностью. Из бюджета вам вернут налог в размере:
93 600 (налог за 2025 год) + 124 800 (налог за 2026 год) + 41 600 (налог за 2027 год) = 260 000 руб.

Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

Есть три варианта:

• упрощенный;
• у работодателя;
• по декларации;

Подробно о том, как получить налоговый вычет за покупку квартиры смотрите по ссылке. Здесь мы расскажем о них кратко.

Упрощенный порядок

Его оформляют через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Поэтому, чтобы получить вычет упрощенно, этот кабинет должен быть зарегистрирован.

Обычно для получения вычета в налоговую инспекцию по месту жительства сдают декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). К ней прилагают документы, которые подтверждают ваше право на покупку.

При упрощенном порядке этого делать не нужно. Если расчеты за жилье проведены через банк (то есть по безналу) налоговая сама запросит у банка нужные документы. А факт покупки квартиры (то есть получения вами права собственности на нее) она уточнит в Росреестре.

По сути от вас требуется только один документ — заявление на получение имущественного вычета в упрощенном порядке. Форму заявления можно взять здесь.

У этого способа есть недостатки. Он будет работать если расчеты по квартире проведены лишь через определенные банки, уполномоченные налоговой службой. В частности Совкомбанк, Т-банк (бывший Тинькофф банк), Сбербанк, Альфа-банк и банк ВТБ.

При расчетах через другие банки получить вычет в упрощенном порядке не получится.

Вычет у работодателя

Вы подаете в налоговую инспекцию заявление. К нему прикладываете документы, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры. Инспекция 1 месяц их проверяет.

Если вопросов к вам нет, то в организацию где вы работаете налоговики направляют специальное уведомление. В нем написано, что вы вправе получить вычет.

Получив это уведомление налог, который был удержан с вас излишне, возвращает организация работодатель. Кроме того, если после этого у вас остается остаток вычета с вас перестают удерживать налог на доходы.

Недостаток способа в том, что заявление налоговикам нужно подавать ежегодно. Правда документы на квартиру достаточно отправить только один раз.

Вычет по декларации

Это традиционный способ.

После того как год закончился вам нужно составить декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). В ней вы указываете все полученные доходы, сумму налога, которую с вас удержали, вычет по квартире и сумму налога к возврату.

К декларации прикладывают документы, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры.

Затем вы отправляете декларацию налоговикам почтой, относите лично или оформляете отправку через личный кабинет налогоплательщика. Налоговая начинает камеральную проверку декларации. Срок такой проверки — 3 месяца.

После этого руководитель инспекции принимает решение либо о возврате налога, либо об отказе в этом (например, если ваше право на вычет не подтверждается).

Деньги перечисляют на ваш счет, реквизиты которого должны быть указаны в самой декларации. Для этого там есть специальное приложение.

Какие документы нужны для вычета

Вам потребуются документы, которые подтверждают факт:

• приобретения квартиры в собственность или ее получения (при ДДУ);
• оплаты квартиры продавцу (или застройщику).

Если вы купили вторичное жилье это:

• договор купли-продажи (подтверждает покупку);
• выписка из госреестра прав на недвижимость (подтверждает право собственности);
• расписка продавца о получении с вас денег или платежка на перевод денег продавцу по безналу (подтверждает оплату)

Если вы приобрели новостройку это:

• договор долевого участия в строительстве (подтверждает приобретение);
• акт приемки-передачи квартиры (подтверждает получение);
• платежные документы на оплату ДДУ (подтверждает оплату).

Подробнее о том, какие документы для налогового вычета нужно собрать смотрите по ссылке.

Максимальная сумма к возврату

Самый частый вопрос про вычет звучит так: получив налоговый вычет при покупке квартиры сколько вернут денег?

Вам вернут ту сумму налога, которую вы заплатили в бюджет. Но так как размер вычета ограничен (2 млн. руб.), то и у этой суммы есть предел.

Максимально возможная сумма к возврату составит:
2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

Она увеличится, если вы платили налог по более высокой ставке. Например не 13, а 15 или 18 процентов. Напомню, что доходы сверх определенной величины облагают по повышенным ставкам. В этой ситуации вам сперва вернут налог уплаченный по самой высокой ставке.

Пример
Вы купили квартиру за 6 500 000 руб. и получили право на вычет в его максимальном размере 2 млн. Ваш доход за этот год составит 4 млн. руб. С него налог был удержан так:

• • 2,4 млн — по ставке 13% в сумме 312 000 руб.;
  • 1,6 млн — по ставке 15% в сумме 240 000 руб.;

В связи с получением вычета ваш доход будет уменьшен на 2 млн. руб.

Поэтому вам вернут всю сумму налога, удержанную по ставке 15% с 1,6 млн. (240 000 руб.) и часть налога, удержанного по ставке 13% с 0,4 млн. (52 000 руб.).

Общая сумма к возврату составит:
240 000 + 52 000 = 292 000 руб.

Также сумма к возврату может быть больше при условии, что квартира куплена в ипотеку. Тогда размер вычета увеличится на проценты по ипотечному кредиту (но не более чем на 3 млн.).

Что будет с вычетом, если продать квартиру

Продажа квартиры, по которой вы заявили вычет, ничего не меняет. Если его сумму вы использовали не до конца, то у вас остается право использовать ее дальше. Ровно до тех пор пока его сумма не будет исчерпана полностью. Возвращать деньги, ранее полученные из бюджета, не нужно.

Факт продажи недвижимости права на вычет вас не лишает.

Более того. Вы вправе получить вычет даже при условии, что квартира по которой он заявляется уже была продана вами. Это обстоятельство вас также не ограничивает.

Проще говоря есть у вас квартира по которой вы получаете вычет или нет, не важно. Значение имеет лишь факт ее покупки ранее. Конечно при соблюдении всех тех ограничений про которые мы написали выше.

Портал «Ваши налоги»
2024