Вычет по процентам по ипотеке в 2026 году: сколько можно вернуть и как оформить

Проценты, уплаченные банку по ипотеке, уменьшают облагаемый доход на сумму до 3 000 000 руб. за все время пользования кредитом. С доходов до 2025 года возвращают 13% (максимум 390 000 руб.), с доходов 2025 года и позже — по ставке, по которой облагался ваш доход: от 13% до 22%, то есть до 660 000 руб. Вычет дают только по одному объекту. Оформить его можно через личный кабинет налогоплательщика (в том числе в упрощенном порядке, без декларации) или у работодателя.

Что такое вычет по процентам по ипотеке

Вычет по процентам — это вид имущественного налогового вычета. Он уменьшает доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Сумма такого уменьшения равна процентам, которые вы фактически заплатили банку по ипотечному кредиту. Если налог с вас уже удержали без учета вычета, возникает переплата по налогу. Ее возвращают на ваш банковский счет.

Другой вариант — получать вычет по месту работы, то есть у работодателя. Тогда НДФЛ с зарплаты не удерживают, пока не будет исчерпана сумма вычета. Подробнее о налоговых вычетах смотрите по ссылке.

Право на вычет установлено подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ:

1. При определении размера налоговой базы … налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов …:

4) … в сумме … расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков …

При покупке жилья в ипотеку у вас возникает право на два самостоятельных вычета одновременно:

• основной вычет — на расходы на покупку самого жилья, до 2 000 000 руб.;
• вычет по процентам — на проценты по ипотечному кредиту, до 3 000 000 руб.

Не имеет значения, купили вы квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи или в новостройке по договору долевого участия (ДДУ).

Сколько можно вернуть по процентам по ипотеке в 2026 году

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Чем больше доход — тем больше налоговая ставка. Поэтому сумма возврата зависит от того, по какой ставке облагался ваш доход в том году, за который вы заявляете вычет.

Вычет по процентам по ипотеке уменьшает ваш доход, облагаемый налогом. При этом повышенная ставка действует только на ту часть дохода, которая больше порога. Поэтому вычет сначала уменьшает доход, облагаемый по самой высокой ставке.

Пример
В 2026 году ваш доход составил 3 000 000 руб., а проценты, уплаченные банку, — 650 000 руб.

За 2026 год налог (НДФЛ) с вас удержали в размере:
2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.

После вычета облагаемый доход составил:
3 000 000 − 650 000 = 2 350 000 руб.

С него должен быть удержан налог в размере:
2 350 000 × 13% = 305 500 руб.

Переплата по налогу, которую обязан вернуть бюджет, равна:
402 000 − 305 500 = 96 500 руб.

Вернуть за год можно не больше, чем с вас удержали НДФЛ за этот год. Если доход меньше суммы вычета, остаток переносится на следующий и все последующие годы до полного использования.

Кто имеет право на вычет по процентам

Вычет положен, если одновременно выполнены все условия:

1. Вы налоговый резидент России и получаете доходы, облагаемые НДФЛ по ставкам 13–22%: зарплату, доход от сдачи квартиры в аренду и т. п.
2. Вы купили или построили на территории России жилой дом, квартиру, комнату, долю в них или земельный участок для жилищного строительства (с домом или под ИЖС).
3. Жилье куплено по целевому кредиту: в кредитном договоре указано, что деньги выданы на покупку или строительство этого объекта.
4. Вы собственник жилья (или супруг собственника при покупке в браке) и сами платите проценты.
5. Вы никогда не получали вычет по процентам по другому объекту жилой недвижимости.

Когда вычет по процентам не дадут

• Нет доходов, облагаемых НДФЛ. Самозанятые, индивидуальные предприниматели на упрощенной или патентной системе (с доходов от бизнеса), а также люди без дохода, облагаемого налогом (например, неработающие пенсионеры) вычет не получают. Налог с них не удерживается. Поэтому возвращать нечего.
• Вы нерезидент России, то есть находились в России меньше 183 дней в году.
• Проценты платили не вы. Не включают проценты, погашенные материнским капиталом, работодателем, из бюджета (например, по военной ипотеке). В вычет идут только суммы, которые вы заплатили сами.
• Объект не является жильем, то есть жилым помещением. Апартаменты, нежилые помещения и земельные участки без права строительства жилого дома не подходят.
• Вычет по процентам уже использован по другому объекту. Полностью или частично — не важно.
• Созаемщик не является собственником. Если вы платите по кредиту, но не владеете долей в квартире и не состоите в браке с собственником, вычета нет.

Лимит 3 млн руб. и один объект: важные ограничения

Есть несколько особенностей и правил, которые ограничивают размер вычета.

Лимит суммы

Общая сумма процентов, которую можно учесть в вычете, — не больше 3 000 000 руб. на человека за все время пользования кредитом. Лимит действует для кредитов, полученных с 1 января 2014 года. По ипотеке, оформленной раньше, в вычет можно включить всю сумму уплаченных процентов без ограничений.

Пример
Вы купили квартиру в 2022 году в ипотеку, кредит получен в 2022 году. Проценты платились так:

В 2026 году лимит будет превышен на 250 000 руб. Поэтому за этот год в вычет войдет только 330 000 руб. (580 000 − 250 000). С 2027 года проценты в вычет больше не включаются, даже если вы продолжаете их платить.

Только один объект

Вычет по процентам предоставляют только по одному объекту недвижимости. Это установлено пунктом 8 статьи 220 НК РФ:

8. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

В этом главное отличие от основного вычета. Остаток основного вычета (если квартира стоила меньше 2 млн руб.) можно перенести на следующую покупку. Остаток вычета по процентам «сгорает». Если вы заявили вычет по первой ипотеке и учли в нем, например, 800 000 руб., то по другой ипотеке оставшиеся 2,2 млн руб. уже не получить.

Пример
Вы купили в ипотеку квартиру за 3 400 000 руб. и жилой дом за 5 780 000 руб.

В вычет можно включить проценты только по одному кредиту. Выгоднее выбрать тот, по которому за весь срок вы заплатите больше процентов (в пределах 3 млн руб.). Выбор делается один раз, поэтому до подачи первой декларации сравните графики платежей по обоим кредитам.

Основной вычет и вычет по процентам можно получить по разным объектам

Вычет по процентам не привязан к объекту, по которому вы получили основной вычет. Если основной вычет вы уже использовали, а по процентам никогда не заявляли, его можно получить по новой ипотечной покупке. Это правило действует, если «первое» жилье куплено в 2014 году или позже.

Пример
В 2016 году вы купили квартиру без ипотеки и получили по ней основной вычет в полной сумме. В 2026 году вы купили в ипотеку жилой дом.

Основной вычет по дому не положен: вы его уже исчерпали. Но вычет по процентам по ипотеке на дом вы вправе получить в общем порядке. В него войдут все проценты, уплаченные с момента получения кредита.

Когда можно заявить вычет и за какие годы вернут налог

Право на вычет возникает:

• при покупке недвижимости по договору купли-продажи — с даты регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
• при покупке по ДДУ — с даты подписания акта приема-передачи квартиры.

Заявить вычет можно по окончании года, в котором возникло право. Например, если право на квартиру зарегистрировали в 2025 году, то первую декларацию можно подать в 2026 году.

Срок обращения за вычетом законом не ограничен: заявить его можно и через много лет после покупки, и после полного погашения ипотеки. Но налог возвращают только за три года, предшествующих году подачи декларации. В 2026 году можно вернуть НДФЛ за 2023, 2024 и 2025 годы, а налог за 2022 год и раньше уже не вернуть.

Поэтому не откладывайте подачу документов больше чем на три года.

Пример
В 2012 году вы купили квартиру в ипотеку. Основной вычет получили полностью, а про вычет по процентам не знали.

В 2026 году вы вправе заявить его по той же квартире. Поскольку кредит получен до 2014 года, лимит 3 млн руб. не действует и учитываются все уплаченные проценты. Вернут налог, удержанный за 2023, 2024 и 2025 годы.

Пенсионерам вычет можно перенести на три года, предшествующие году, в котором возникло право. Это удобно, если в год покупки работающих доходов уже нет.

Какой вычет получать первым: по квартире или по процентам

Закон не устанавливает такую очередность. Можно получить сначала основной вычет, потом по процентам, наоборот или оба одновременно. Удобнее всего сначала использовать основной вычет: его сумма фиксирована. Вычет по процентам растет по мере платежей банку, и его выгодно заявлять накопленной суммой.

В вычет включают все проценты, уплаченные с момента выдачи кредита, в том числе до передачи квартиры по ДДУ.

Пример
В 2022 году вы купили квартиру по ДДУ за 3 400 000 руб. в ипотеку. Застройщик передал квартиру по акту в 2026 году. К 31 декабря 2026 года вы заплатили банку 568 000 руб. процентов.

В декларации за 2026 год вы заявляете:

• • основной вычет — 2 000 000 руб. (максимальный размер);
  • вычет по процентам — 568 000 руб.

Ваш доход за 2026 год — 1 780 000 руб., на эту сумму и используется основной вычет. На 2027 год переходит остаток:

• • основной вычет — 220 000 руб. (2 000 000 − 1 780 000);
  • вычет по процентам — 568 000 руб. (не использован).

В 2027 году вы заплатили банку еще 134 000 руб. процентов. В декларации за 2027 год (ее подают в 2028 году) заявляете:

• • основной вычет — 220 000 руб.;
  • вычет по процентам — 702 000 руб. (568 000 + 134 000).

Вычет по процентам для супругов и созаемщиков

Жилье, купленное в браке, по общему правилу становится совместной собственностью супругов независимо от того, на кого из них оно оформлено и кто вносил деньги. Поэтому вычет по процентам могут получить оба супруга, причем у каждого свой лимит в 3 000 000 руб. Всего семья может вернуть до 780 000 руб. (если все платили налог по ставке 13%) и больше при повышенных ставках.

Расходы на проценты супруги распределяют между собой в любой пропорции: 50/50, 70/30, 100/0. Для этого оформляют заявление о распределении расходов (образец смотрите по ссылке). Составить такое заявление онлайн можно здесь.

Выгоднее отдать бо́льшую часть процентов супругу с более высоким доходом и НДФЛ. По разъяснениям налоговой службы, пропорцию распределения процентов можно менять ежегодно. Это удобно, если доходы супругов изменились.

Пример
Супруги купили в браке квартиру за 2 700 000 руб., оформленную на мужа, и взяли ипотеку. Уплаченные проценты — 790 000 руб. По соглашению расходы распределены так: 70% жене и 30% мужу.

Жена получит право на вычет:

• • основной — 1 890 000 руб. (2 700 000 × 70%);
  • по процентам — 553 000 руб. (790 000 × 70%).

Муж получит право на вычет:

• • основной — 810 000 руб. (2 700 000 × 30%);
  • по процентам — 237 000 руб. (790 000 × 30%).

Созаемщики, не состоящие в браке (например, родители или друзья), получают вычет только если являются собственниками доли и сами платят проценты. Созаемщик без доли в квартире права на вычет не имеет.

Вычет по процентам при рефинансировании, льготной ипотеке и маткапитале

Разберем отдельные случаи получения вычета с процентов по ипотеке.

Рефинансирование

Рефинансирование не лишает права на вычет. Проценты по новому кредиту тоже включаются в вычет, если в договоре указано, что он выдан на погашение ипотечного кредита, полученного на покупку этого жилья.

Для подтверждения права на вычет понадобятся оба кредитных договора и справки об уплаченных процентах из обоих банков. Лимит в 3 млн руб. общий: проценты по старому и новому кредиту суммируются.

Льготные программы

По семейной, IT- и другим льготным ипотекам государство компенсирует банку часть процентной ставки. Эта компенсация — не ваш расход, поэтому в вычет она не входит. Учитываются только проценты, которые вы заплатили сами. Именно они и будут указаны в справке банка.

Материнский капитал

Если часть процентов погашена за счет материнского капитала, эту сумму из вычета исключают. Проценты, уплаченные вашими собственными деньгами, в вычет входят.

Как получить вычет по процентам: пошаговая инструкция

Есть три способа получить вычет. Узнать в какие сроки вам вернут налог при использовании любого из этих способов можно по ссылке.

Способ 1. Упрощенный порядок: без декларации

Если ваш банк участвует в информационном обмене с ФНС (к нему подключены крупнейшие банки), он сам передает в налоговую сведения об уплаченных процентах.

1. По окончании года зайдите в личный кабинет налогоплательщика и проверьте, пришло ли предзаполненное заявление на вычет. Обычно это происходит до 20 февраля, но бывает и позже.
2. Проверьте данные и подпишите заявление электронной подписью, которая выпускается бесплатно в самом кабинете.
3. Налоговая проверяет заявление до 30 дней (при сомнениях срок могут продлить до трех месяцев).
4. Деньги перечисляют в течение 15 дней после решения, через единый налоговый счет, на указанный вами банковский счет.

Срок возврата денег при упрощенном порядке можно посмотреть здесь.

Если предзаполненного заявления нет, воспользуйтесь обычным порядком.

Способ 2. Через налоговую по декларации 3-НДФЛ

1. Закажите в банке справку об уплаченных процентах за нужный год (или годы).
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ. Укажите основной вычет (если еще не получали) и сумму процентов.
3. Приложите сканы документов, которые подтверждают ваши расходы, и отправьте декларацию. Заявление на возврат налога с 2020 года входит в декларацию и отдельно не составляется.
4. Камеральная проверка документов длится до трех месяцев со дня подачи декларации.

Декларацию для вычета можно подать в любое время года: срок до 30 апреля касается только тех, кто обязан декларировать доходы, например от продажи квартиры.

Узнать срок возврата налога при получении вычета по декларации 3-НДФЛ можно здесь.

Способ 3. Через работодателя

1. Подайте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет с теми же документами, но без декларации. Проще всего сделать это через личный кабинет.
2. В течение 30 дней налоговая направит уведомление о праве на вычет работодателю напрямую.
3. Работодатель перестанет удерживать НДФЛ, и зарплата на руки увеличится до конца года или до исчерпания вычета.

Так деньги приходят раньше, в течение того же года. Но уведомление нужно получать заново каждый год.

Какие документы нужны для вычета по процентам

Чтобы получить вычет по процентам по ипотеке вы должны подтвердить свои расходы документами. Потребуются:

• договор купли-продажи или ДДУ — копия;
• выписка из ЕГРН или акт приема-передачи квартиры (для ДДУ обязателен) — копия;
• платежные документы на оплату жилья (расписка продавца, платежное поручение застройщику) — копии;
• кредитный договор с банком (при рефинансировании — оба договора) — копия;
• справка банка об уплаченных процентах за каждый год, за который заявлен вычет, — оригинал или электронный документ;
• декларация 3-НДФЛ — только при получении вычета через налоговую;
• для супругов — свидетельство о браке и заявление о распределении расходов.

Если документы по квартире вы уже сдавали при получении основного вычета, повторно их не прикладывают. Достаточно справки банка о процентах за новый год.

Калькулятор вычета по процентам

Рассчитать сумму налога, которую вам обязаны вернуть при предоставлении вычета по ипотечным процентам, можно в нашем онлайн калькуляторе.

Частые вопросы

Можно ли получить вычет по процентам, если ипотека уже погашена?

Да. Срок обращения не ограничен, но налог вернут только за три последних года. Например, в 2026 году — за 2023–2025 годы.

Нужно ли заявлять вычет каждый год или можно за несколько лет сразу?

Можно подавать декларации ежегодно или раз в несколько лет, но не реже раза в три года, иначе возврат за более ранние годы будет потерян. За каждый год подается отдельная декларация.

Что будет с вычетом, если продать ипотечную квартиру?

Проценты, уплаченные до продажи, остаются в вычете, и его можно получить. Но право на вычет по процентам будет считаться использованным: по новой ипотеке его не дадут.

Можно ли получить вычет по процентам по другой квартире, если основной вычет уже получен?

Да, если первая квартира куплена в 2014 году или позже. Основной вычет и вычет по процентам можно получить по разным объектам.

Сколько можно вернуть максимум?

С доходов до 2025 года — 390 000 руб. (13% от 3 млн). С доходов 2025 года и позже — от 390 000 до 660 000 руб. в зависимости от ставки по которой вы платили налог на доходы (НДФЛ). Вместе с основным вычетом при максимальной ставке — до 1 100 000 руб.

Дают ли вычет по процентам за апартаменты?

Нет. Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, а вычет предоставляется только по жилью.

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026