задать вопрос

Дарение дома и земельного участка и их продажа. Как посчитать налог?

От мамы получила по договору дарения дом и участкок земли под ИЖС. Сейчас хочу все продать. С последующим или одновременным приобретением квартиры. За дом и участок договорились о цене в 5 500 000 руб. Новая квартира обойдется в 2 200 000 руб. Кадастровая стоимость дома — 1 800 000 руб., зем. участка -1 956 000 руб. Как оформить продажу проще и выгодней?

Есть несколько вариантов. Сделать два ДКП по 1 мл. руб., либо сделать одни ДКП (там оценить дом в 1 млн.руб. и зем. участок в 1 млн. руб.). Потом покупаем квартиру за 2 200 000 руб. Если наш покупатель согласится, чтобы мы отразили в ДКП не всю сумму 5 500 000 руб., а только 2 000 000 руб. Если не соглашается, то возможно разбить сделку на два ДКП. В одном указать зем.участок по кадастровой стоимости (1956444 руб.) с одновременной покупкой квартиры за 2200000 руб. Налога нет. За что купили, за то и продали. А второй ДКП на продажу дома по кадастровой стоимости за 1800000 руб. продать и налог оплатить с 800 000 рублей.

Ответ

При продаже недвижимости (дома и участка) у вас возникает доход, облагаемый налогом. При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на налоговые вычеты. Расскажем об этом подробней.

Как определить доход от продажи дома и участка

Ваш доход будет равен одной, но максимальной сумме (по каждому проданному объекту):

  • или продажной цене по договору купли-продажи;
  • или 70% от кадастровой стоимости каждого объекта.

В вашем случае 70% от кадастровой стоимости составит:
(1 800 000 + 1 956 000) х 70% = 2 629 200 руб.

Это меньше продажной цены. Поэтому при расчете налога будет учтена продажная цена объектов — 5 500 000 руб. Но при расчете налога вы вправе ее уменьшить на вычеты.

Как уменьшить доход от продажи дома и участка

Доход от продажи вы вправе уменьшить на одну из 2-х сумм (по вашему выбору):

  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • или на расходы дарителя (мамы) на приобретение этого имущества, которые подтверждены документально.

Предположим, что расходов нет. Тогда доход вы можете уменьшить только на вычет — 1 000 000 руб.

Если продажа дома и участка и покупка новой квартиры пройдут в одном и том же году, вы получаете право на второй вычет — как покупатель жилой недвижимости. Но при условии, что ранее таким вычетом вы не пользовались или не до конца использовали его сумму.

Этот вычет равен покупной стоимости квартиры. Однако его максимальная сумма должна быть ограничена законом. Она не может превышать 2 000 000 руб. на одного покупателя. Поэтому вы вправе получить его в максимальной сумме — 2 млн. Подробнее о том, как получить и оформить вычет для покупателей квартир смотрите по ссылке.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 500 000 (доход) — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 2 000 000 руб. (вычет для покупателей) = 2 500 000 руб.

С него причитается налог в размере:
2 500 000 руб. х 13% = 325 000 руб.

Как отчитаться перед инспекцией

До 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ). В ней следует указать сумму полученных доходов и все вычеты на которые вы имеете право. К декларации следует приложить копии документов, которые подтверждают ваше право на вычет для покупателей. Заплатить налог по этой декларации надо до 15 июля этого же года.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии