Договор-купли продажи (ДКП): распределение дохода при продаже долей
Продаётся квартира за 3000000 рублей. У недвижимости два собственника в долях по 1/2 каждому. У одного в собственности более 5-ти лет, у другого — менее 5-ти лет. Можно ли в договоре купли продажи (ДКП) указать, что стоимость 1/2 доли первого собственника — 2,5 млн.руб, а второго — 0.5 млн. по согласию обоих собственников. Или за это нас могут оштрафовать?
Заранее спасибо за ответ.
В данной ситуации доход, облагаемый налогом, возникает только у второго дольщика. Который владел долей менее 5 лет. При этом он вправе уменьшить свой доход на имущественный налоговый вычет или на расходы по приобретению этой доли, которые подтверждены документально. Сумма вычета зависит от порядка оформления продажи квартиры.
Доход от продажи по одному договору
Если квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры, то доход между собственниками будет распределен пропорционально долям. То есть на каждого приходится сумма дохода в размере 1 500 000 руб. (3 000 000 х 1/2). При этом договор может предусматривать, что сумма дохода будет распределена в любой другой пропорции, которая не связана с долями продавцов.
То есть собственники могут самостоятельно установить любой порядок распределения доходов от продажи квартиры, который не соответствует размеру их долей. Именно об этом говорится в письме Федеральной налоговой службы (см. по ссылке), которое обязательно для применения территориальными налоговыми инспекциями.
Нужно учитывать, что в законе установлено понятие минимального дохода от продажи. Вне зависимости от суммы выручки по договору для расчета налога доход не должен быть меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры. Более того, при продаже квартиры по одному ДКП предметом которого является именно квартира (а не доля в ней) имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между продавцами пропорционально их долям. Поэтому второй продавец его получит лишь в сумме:
1 000 000 х 1/2 = 500 000 руб.
Продажа по нескольким договорам
Для вашего случае оптимально будет заключить два разных договора купли-продажи долей в этой квартире. И в каждом договоре установить свою стоимость доли. По второму продавцу ее рассчитать так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/2 = Доход второго продавца
Оставшуюся сумму дохода распределить на первого продавца недвижимости. При этом второй продавец будет вправе уменьшить доход на полную сумму вычета — 1 000 000 руб. В результате ему нужно будет заплатить налог лишь с той суммы дохода, которая превысит 1 млн.
Если такого превышения не будет, то налог платить ему не придется. Но декларацию нужно будет сдать в любом случае. О том, как правильно оформить и передать в инспекцию декларацию по налогу на доходы 3-НДФЛ смотрите по ссылке. Ее предоставляют до 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры (долей). Платят налог до 15 июля этого же года.
Например, если доли проданы в 2021 году, то сдать декларацию надо до 30 апреля, а заплатить налог до 15 июля 2022 года.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».