Договор мены с застройщиком (если квартира будет продана)

Про вычет

Как приобретатель жилья вы вправе получить имущественный налоговый вычет для покупателей жилой недвижимости.

Вычет — уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом. В результате доход становится меньше. Уменьшается и сумма налога, которую вы должны платить. Если налог с вас удерживался без этого вычета (например, по месту работы) появляется переплата по налогу, которую обязан вернуть бюджет.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

На этот вычет вы имеете право при условии, что раньше никогда им не пользовались или не до конца использовали его сумму.

Сумма вычета равна расходам на приобретение новой квартиры. Но максимальный размер этого вычета ограничен законом. Его сумма не может превышать 2 млн. руб. на одного покупателя.

Для получения вычета вашими расходами на покупку считают:

• стоимость старой квартиры, переданной в обмен на новую — 3 500 000 руб.;
• сумму доплаты за новую квартиру — 2 130 000 руб.

При определении размера вычета материнский капитал не учитывают. Это не считают вашими расходами, так как эти деньги оплачивают за счет бюджета (государства).

Общая сумма ваших расходов на приобретение новой квартиры составит:
3 500 000 + 2 130 000 = 5 630 000 руб.

Это больше, чем максимальный размер вычета, установленный законом. Поэтому вычет вам предоставят в его максимальном размере 2 000 000 руб.

Про продажу

Если на момент продажи квартиры находится в вашей собственности минимальный срок владения и больше, то полученный доход налогом не облагают. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный 3-х летний срок владения.

Если квартира продана раньше этого срока, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. При расчете налога этот доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально.

Вам выгодней использовать расходы (их сумма больше). Причем эти расходы для получения вычета (см. выше) и для уменьшения доходов от продажи считают по разному.

В данном случае вашими расходами считают:

• стоимость старой квартиры, переданной в обмен на новую — 3 500 000 руб.;
• сумму доплаты за новую квартиру — 2 130 000 руб.;
• сумму материнского капитала, направленную на оплату проданной квартиры — 630 000 руб. (напомню, что при определении размера вычета для покупателей недвижимости эта сумма не учитывается).

В результате ваши расходы на приобретение новой квартиры, которые будут уменьшать доход от ее продажи, составят:
3 500 000 + 2 130 000 + 630 000 = 6 260 000 руб.

Внимание!
Чтобы избежать проблем в будущем вам нужно подтвердить стоимость старой квартиры (3,5 млн.) у независимого оценщика. То есть заказать ее независимую оценку и получить отчет оценщика где будет написано, что она стоит 3,5 млн или больше. Такая оценка обойдется вам в 4-5 тыс. руб., но может очень сильно пригодится при продаже новой квартиры. Именно этот документ будет документально подтверждать значительную часть ваших расходов на приобретение новой квартиры.

Ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:
Доход от продажи по договору (но не менее 70% от ее кадастровой стоимости) — 6 260 000 руб. (расходы) = Доход, облагаемый налогом

С этого дохода нужно будет заплатить налог — 13%. Правда при условии, что она будет продана в 2024 году. С 2025 года законодательство хотят поменять. Поэтому ставка может измениться. В настоящий момент никакие изменения не приняты, но планируются в будущем.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».