Должны ли платить налог с продажи квартиры инвалиды?
Мы с мужем пенсионеры. Я инвалид 2-ой группы. Имеем с собственности по 1/2 доли, приватизированную 3-х комнатную квартиру. Собственность менее одного года. Хотим ее продать и сразу же за такую же цену, т.е. оформляем сразу же покупку, приобрести 2-х комнатную квартиру во вновь построенном доме.
Придется ли платить 13%-ый налог с суммы свыше 1 000 000 руб. за проданную квартиру? Или мы имеем право на имущественный вычет? Имеем ли право каждый продать свою долю по 1 000 000 руб. или же нет, т.к. находимся в законном браке?
Сразу скажу, что инвалиды платят налог на доходы при продаже квартиры на общих основаниях. Никаких специальных льгот по налогу у них нет. Единственное — это специальный налоговый вычет для инвалидов I и II групп. Но его сумма крайне незначительна. Она составляет 500 руб. в месяц (или 6000 руб. в год).
В данном случае у вас возникает доход, облагаемый налогом. В отношении недвижимости (квартиры) его рассчитывают по особым правилам. Кроме того, вы получаете право на налоговый вычет для покупателей. Расскажу об этом подробнее.
Срок владения квартирой инвалидом
Не нужно платить налог, если проданная квартира была в вашей собственности минимальный срок владения. В общем случае он составляет 5 лет. Для отдельных ситуаций есть исключения. Так, если квартира была приватизирована или получена по наследству, то он составляет 3 года.
Если проданная квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Но это не ваш случай. На момент продажи вы владели квартирой не более года. Поэтому доход от продажи у вас будет. Его определяют по специальным правилам.
Как определить доход при продаже квартиры инвалидом
Вашим доходом считают только одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Какая сумма больше, та и будет считаться вашим доходом.
При расчете налога вы вправе ее уменьшить на вычеты.
На какие вычеты имеет право инвалид
Вы, как инвалид 2-ой группы, вправе использовать сразу три вычета одновременно:
- стандартный вычет для инвалидов (6000 руб. в год);
- имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.;
- имущественный вычет для покупателей недвижимости.
Сумма вычета для продавцов зависит от порядка оформления продажи. Здесь есть два варианта:
- первый — квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи;
- квартира продается по долям по двум разным договорам купли-продажи долей.
В первом случае вычет делится между всеми продавцами пропорционально долям. То есть каждый из вас получае вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2).
Во-втором случае каждый из вас получает вычет в размере 1 млн. руб. То есть без его распределения между вами. Тот факт, что вы находитесь в браке никакого значения не имеет. Вы вправе продать квартиру по долям вне зависимости от того в браке вы или нет. Для вас это более выгодный вариант. Он позволяет сэкономить на налоге значительную сумму.
Вычет для покупателя вы вправе получить при условии, что ранее им вы никогда не пользовались. Сумма вычета будет равна расходам на покупку квартиры (или доли в ней), но не более 2 млн. руб. на одного покупателя. Право на этот вычет получаете как вы, так и муж (конечно тоже при условии, что раньше он им не пользовался). Подробнее про имущественный вычет для покупателей квартир читайте по ссылке.
Этот вычет также уменьшит доход от продажи квартиры, облагаемый налогом. Но при условии, что сделка по продаже и покупке прошли в одном и том же календарном году.
Как рассчитать налог инвалиду
Приведем пример расчета налога при одновременной продаже и покупке квартиры.
Пример
У инвалида есть в собственности с мужем приватизированная квартира (по 1/2 доли у каждого). Она продается за 4 200 000 руб. Кадастровая стоимость этой недвижимости 4 800 000 руб. На момент продажи квартира находится в собственности продавцов менее 3 и 5 лет.
Взамен покупается квартира за 1 800 000 руб. Также по 1/2 каждому.
70% от кадастровой стоимости проданной квартиры составит:
4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.
Продажная цена по договору больше. Значит для расчета налога будет использоваться продажная цена — 4 200 000 руб.
Продажа оформлена двумя разными договорами купли-продажи долей. Стоимость каждой доли 2 100 000 руб.
Доход от продажи может доли инвалида уменьшается на социальный налоговый вычет (6000 руб.). В результате он составит:
2 100 000 — 6000 = 2 094 000 руб.
Далее он уменьшается на имущественный вычет для продавцов (1 млн.):
2 094 000 — 1 000 000 = 1 094 000 руб.
Затем на вычет для покупателей недвижимости. Расходы на покупку доли и сумма этого вычета составят:
1 800 000 х 1/2 = 900 000 руб.
В результате доход, облагаемый налогом, будет равен:
1 094 000 — 900 000 = 194 000 руб.
С него причитается налог в размере:
194 000 руб. х 13% = 25 220 руб.
Как задекларировать доход
Если доход от продажи превышает 1 млн., то у вас возникает обязанность его задекларировать. Вы должны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы 3-НДФЛ. В ней указывают доход от продажи, сумму всех вычетов и налог к уплате в бюджет.
Декларацию сдают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры. Налог нужно заплатить до 15 июля этого же года.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».