задать вопрос

Как платить налог, если два владельца квартиры: у одного собственность более 5, у другого менее 3 лет

Продаем квартиру за 6 400 000 рублей. 1/2 доля у мамы, как у пережившей супруги, 1/2 доля у меня. Я сын наследодателя. Родители купили квартиру более 5 лет назад. Оформляли на папу. Родители были в браке. Я принял наследство менее 3 лет назад.

Как в договоре распределить суммы, которые мы с мамой получим по ДКП, чтобы не возникло налога?

Ответ

В данной ситуации доход, облагаемый налогом, возникает только у вас. Доход матери налогом не облагают. Она владела своей долей больше 5 лет. Поэтому с ее дохода налог не платят и декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.

В вашей ситуации есть несколько вариантов оформления продажи, которые позволяют уменьшить налоговые платежи. При этом нужно учитывать главное правило по которому определяют доход от продажи недвижимости.

Как определяют доход при расчете налога

Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

  • или продажную стоимость квартиры (и вашей доли в ней) по договору купли-продажи;
  • или 70% от ее кадастровой стоимости (расчет ведут пропорционально вашей доли).

Какая сумма больше от такой и рассчитывают налог. Далее мы будем предполагать, что квартира продается по цене, которая выше 70% от ее кадастровой стоимости.

Продажа квартиры по одному договору купли-продажи

Это не самый выгодный вариант. В договоре вы можете прописать как именно распределяется доход от продажи квартиры. Какая часть является вашей, а какая матери. Причем пропорция распределения может быть любой. Она не зависит от размера вашей доли.

Однако ваш доход не должен быть меньше, чем сумма рассчитанная по формуле:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/2 = Минимальный доход

Например, кадастровая стоимость квартиры 3 400 000 руб. Значит минимальная сумма вашего дохода с которого будет рассчитан налог составит:
3 400 000 руб. х 70% х 1/2 = 1 190 000 руб.

В данной ситуации вы получаете право уменьшить свой доход на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. Однако, при продаже квартиры по одному договору купли-продажи этот вычет будет распределен между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате вы получите вычет лишь в размере:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.

Продажа по двум договорам купли-продажи долей

Вы можете заключить с покупателем два отдельных договора купли-продажи долей в этой квартире. То есть на каждую долю свой договор. Стоимость долей вы также можете определить любую. При этом у вас как и в первом случае не должна быть меньше определенной суммы (рассчитанной в размере 70% от кадастра).

Преимущество этого способа в том, что вычет для продавцов вы получите в полной сумме — 1 млн. Без его распределения между вами и матерью.

Это позволит существенно сэкономить на налоге.

Продажа одним собственником

Самый оптимальный вариант — продажа квартиры только одним собственником — матерью. Дело в том, что срок владения квартирой отсчитывают с момента получения любой доли в ней. Тот факт, что размер доли изменился (например, увеличился) никакого значения не имеет.

Имущество, приобретенное в браке, поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того кто из них вносил деньги в его оплату и на кого из них оно оформлено. Следовательно долю в квартире мать получила в момент ее покупки. Эта доля находится в ее собственности более 5 лет. Если она получит в собственность вторую (то есть вашу) долю, то будет считаться, что всей квартирой она владеет больше 5 лет.

Поэтому доход от ее продажи налогом облагаться не будет. Декларировать его не нужно.

Вам следует подарить свою долю матери и, затем, она должна продать квартиру целиком. В этой ситуации вся вырученная сумма, вне зависимости от ее размера, налогом облагаться не будет.

У матери будет дополнительный доход в виде стоимости вашей доли, полученной в дар. Но по статье 217 Налогового кодекса доходы в виде недвижимости (доли в ней), полученной в порядке дарения, налогом не облагают если сделка была проведена между ближайшими родственниками (сын/мать). Поэтому и этот доход налогом не облагают и не декларируют.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии