задать вопрос

Два вычета при покупке и продаже квартиры. Как получить?

Здравствуйте!

В феврале была получена квартира по наследству. Три доли. В июне следующего года оформили в собственность: я, моя совершеннолетняя дочь, моя сестра. По 1/3 у каждого.

В сентябре продали свои доли общим договором за 3200 тыс. руб. Купили квартиру в другом районе за 2800 тыс.руб. Покупку оформили так же общим договором. Доли разделились также: у каждого покупателя по 1/3.

Возможно ли воспользоваться двумя имущественными вычетами как продавцы и как покупатели?

Спасибо!

Ответ

Возможно. Вы вправе получить два вычета одновременно (как продавец и как покупатель), если продажа и покупка прошли в одном и том же году. Но здесь важно правильно определить доход, полученный от продажи. В отношении недвижимости его рассчитывают в особом порядке.

Как определить доход от продажи квартиры

Доход от продажи, который будет учитываться при расчете налога, будет равен одной, но наибольшей величине:

  • или продажной стоимости квартиры по договору купли-продажи. В вашем случае это 3 200 000 руб.;
  • или 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Какая сумма больше, та и будет вашим доходом. Этот доход будет делиться между всеми продавцами пропорционально их долям.

Предположим, что продажная цена по договору больше 70% от кадастра. Значит в расчет берем договорную цену. Тогда на каждого продавца будет приходится доход в размере:
3 200 000 руб. х 1/3 = 1 066 667 руб.

Именно эта сумма будет уменьшаться на вычеты для продавцов и покупателей недвижимости. Далее ее нужно уменьшить на вычеты.

Первый вычет — для продавцов

На этот вычет имеют право любые продавцы жилой недвижимости. Общая сумма вычета — 1 млн. руб. Однако, если квартира была продана по одному договору купли-продажи (как в вашем случае) эта сумма делится между всеми продавцами пропорционально их долям.

В результате каждый из вас получает вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333 руб.

После использования этого вычета, доход каждого продавца будет равен:
1 066 667 — 333 333 = 733 334 руб.

Если бы квартира была продана не по единому договору, а по трем договорам купли-продажи долей в ней, то каждый продавец получил бы вычет в полной сумме (1 млн.). Без какого либо его распределения.

Второй вычет для покупателя

На этот вычет вправе рассчитывать покупатели жилой недвижимости. В том числе и вы. Но его вам предоставят, если раньше им вы никогда не пользовались или не полностью израсходовали его сумму. Кроме того, на этот вычет не вправе рассчитывать те покупатели, которые заключили сделку с взаимозависимыми лицами (например, своими родственниками).

Он дополнительно уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом. Но при условии, что сделка по продаже и покупке недвижимости пройдут в одном и том же налоговом периоде — календарном году.

Сумма налогового вычета равна расходам на приобретение новой квартиры или доли в ней. Причем закон ограничивает его максимальный размер. Не зависимо от стоимости квартиры или доли вычет не может превышать 2 млн. руб. на одного покупателя.

В вашей ситуации вычет будет меньше его максимальной суммы. Каждый покупатель вправе претендовать на него в сумме:
2 800 000 руб. х 1/3 = 933 333 руб.

Это расходы на покупку доли.

После использования этого вычета доход каждого продавца, облагаемый налогом, будет равен:
733 334 — 933 333 = 0 руб.

То есть облагаемого дохода не будет. Нет дохода — нет налога. Налог никому из продавцов платить не надо.

Кроме того, у каждого из продавцов останется недоиспользованная сумма этого вычета. Вместо положенных 933 333 руб. вы израсходуете только 733 334 руб. Не израсходованная сумма вычета составит:
933 333 — 733 334 = 199 999 руб.

Она уменьшит другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на следующий и последующие годы до ее полного использования.

Подробнее о том, как применяют два вычета одновременно смотрите по ссылке.

Как отчитаться перед инспекцией

Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры, каждому из вас нужно сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). К декларации следует приложить документы, которые подтверждают ваши расходы на покупку новой квартиры. Это копии договора купли-продажи и платежные документы. Они будут подтверждать ваше право на вычет.

В декларации укажите доход от продажи, а также оба налоговых вычета (как продавец и как покупатель) на которые вы имеете право.

Как я сказал выше платить налог по декларации вам не нужно.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии