Продаю долю в квартире. Единственная собственность менее 3-х лет. Нужно платить налог?

В данной ситуации сестра налог платить не будет. Продажная стоимость квартиры значения не имеет. При этом у вас возникает доход, облагаемый налогом. Сумма дохода и, соответственно, налога зависит от нескольких факторов. В частности от продажной и кадастровой стоимости квартиры, а также оформления сделки по ее продаже.

Как определяют доход при продаже доли

При продаже недвижимости (в том числе и оли в квартире) действуют специальные правила. Вашим доходом считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору;
• или сумму, рассчитанную исходя из 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость берут на 1 января того года, в котором квартира продана.

Так как вы продаете не всю квартиру целиком, а только вашу долю в ней этот доход делится между вами и сестрой пропорционально вашим долям.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности двух человек по 1/2 у каждого. Квартира находится в собственности продавцов меньше 3-х лет. Продажная стоимость квартиры 5 600 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 5 800 000 руб. 70% от кадастра 4 060 000 руб. (5 800 000 х 70%). В данной ситуации продажная цена больше 70% от кадастра. Значит в расчет берется продажная цена.

Каждый продавец получает доход, который учитывают при расчете налога, в размере:
5 800 000 руб. х 1/2 = 2 900 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 9 700 000 руб. 70% от кадастра 6 790 000 руб. (9 700 000 х 70%). В данной ситуации продажная цена меньше 70% от кадастра. Значит в расчет берется 70% от кадастровой стоимости.

Каждый продавец получает доход, который учитывают при расчете налога, в размере:
6 790 000 руб. х 1/2 = 3 395 000 руб.

Как уменьшают доход при продаже доли

При расчете налога доход от продажи доли в квартире вы можете уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):

• или на расходы по приобретению доли, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости.

Общая сумма вычета для продавцов — 1 млн. руб. Но сумма вычета для конкретного продавца зависит от порядка оформления сделки по продаже доли. Есть два варианта:

• квартира продается целиком по одному договору купли-продажи (в том числе и ваша доля в ней);
• квартира продается по двум разным договорам купли-продажи долей. То есть по каждой доле заключается отдельный договор.

В первом случае общая сумма вычета (1 млн.) делится между всеми продавцами пропорционально их долям. Если вы продаете 1/2 доли, то сумма вашего вычета будет равна:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.

Во-втором случае каждый продавец получает право на вычет в размере 1 000 000 руб., то есть в полной сумме.

Налог нужно заплатить с той суммы дохода, которая превысит полагающийся вам вычет.

Как лучше оформить сделку

Самый простой вариант — подарить вашу долю сестре, а затем продать квартиру целиком. В этой ситуации платить налог не придется вообще. Также не нужно будет отчитываться по налогу. То есть сдавать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ).

Дело в том, что право собственности на квартиру отсчитывают с момента получения любой доли в ней. Если доля сестры (1/2) находилась в ее собственности более 3-х лет, будет считаться, что и вся квартира находится в ее собственности более 3-х лет. Тот факт, что в результате дарения размер ее доли увеличился с 1/2 до 1/1 никакого значения не имеет.

Поэтому при продаже всей квартиры она не будет ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Доход у сестры возникает в виде стоимости доли, которую вы ей подарите. Однако, если сделка дарения прошла между ближайшими родственниками (сестрами), то такой доход также налогом не облагают. Декларировать его тоже не нужно.

Поэтому для вас самый оптимальный вариант — оформить долю на сестру, продать квартиру и затем поделить деньги. В этой ситуации вы полностью освободитесь от налогов.

Если этот вариант не проходит продавайте квартиру по долям. То есть по двум договорам купли-продажи долей. В этой ситуации вы сможете сэкономить на налоге.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».