Налог на недвижимость (переселение из ветхого жилья)

В данном случае у вас возникает доход, облагаемый налогом. При расчете налога вы вправе его уменьшить. Остановимся на этом подробнее.

Минимальный срок владения квартирой

Доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом, если на момент продажи она находилась в собственности продавца больше минимального срока владения.

В общем случае такой срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях вы вправе использовать сокращенный 3-х летний срок. Например, если проданная квартира получена по приватизации, в наследство или является единственным жильем продавца.

При продаже квартиры полученной в рамках программы по переселению из ветхого жилья действует общий порядок расчета срока нахождения в собственности. Этот срок начинается с момента государственной регистрации права собственности на новую квартиру. Тот факт, что прежней квартирой вы владели с 2001 года никакого значения не имеет. Расчет сроков будет вестись не с момента приватизации старой, а с момента получения в собственность новой квартиры.

Например, для Москвы действуют другие правила. Они касаются квартир полученных по программе реновации. По сути тоже самое переселение из ветхого жилья. Но, к сожалению, это не ваш случай.

Есть еще одно исключение из общего правила. Оно прописано в статье 217.1 Налогового кодекса (пункт 2.1) и касается семей с детьми. Вам не нужно платить налог вне зависимости от того как долга новая квартира находилась в вашей собственности, если соблюдаются некоторые условия, в частности:

• вы являетесь родителями 2 и более детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет для учащихся очной формы обучения);
• не позднее 30 апреля года следующего за годом продажи вы покупаете новую квартиру большей площади и кадастровой стоимости;
• никому из продавцов не принадлежит более 50% от общей площади в другом жилом помещении, которое находится в его собственности помимо проданной квартиры.

Полный перечень всех требований смотрите в упомянутой нами статье Налогового кодекса.

Если это также не ваш случай, то очевидно, что на момент продажи у вас не пройдет ни 5-ти, ни 3-х летний срок. Поэтому вы получите доход с которого нужно рассчитать налог. Этот доход может быть уменьшен на определенные суммы.

Как уменьшить доход при продаже

Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января того года в котором она будет продана.

Вот какая сумма больше с такой и считают налог. Скорее всего больше будет договорная цена.

Так как продавцов, видимо, несколько общая сумма дохода будет распределена между вами пропорционально вашим долям.

При расчете налога доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):

• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Расходы на покупку

Старую квартиру вы получили бесплатно (по приватизации), а новую в обмен на старую. Получается, что расходов на покупку у вас как бы нет. Но это не так. За новую квартиру вы отдали старую, которая имеет ценность. То есть вы заплатили не деньгами, а своим имуществом. Значит расходы есть.

Между вами и администрацией города был заключен договор мены. По договору квартиры признаны равноценными. Так вот ваши расходы считаются равными стоимости старой квартиры, которая прописана в договоре мены.

Как сказано в письме Минфина России от 28.03.2018 N 03-04-05/19795 (цитата):

При этом в расходы, связанные с приобретением указанной квартиры, включается стоимость, указанная в соответствующем договоре о мене.

То есть при расчете налога свой доход от продажи вы можете уменьшить на стоимость старой квартиры, которая прописана в договоре с администрацией.

Внимание!
Все доходы и расходы делятся между продавцами пропорционально их долям.

Налоговый вычет для продавцов

Вы также можете уменьшить доходы на вычет в 1 млн. Если меняется квартира, которая находится в долевой собственности, то эта сумма также распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Например, если ваша доля в старой квартире составляет 1/3, то вы вправе уменьшить доход на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.

И еще один вычет

Вы вправе заявить еще один вычет — как покупатель новой (то есть уже проданной) квартиры. Тот факт, что она продана значения не имеет. Он дополнительно уменьшить ваш доход, облагаемый налогом, Право на этот вычет у вас есть, если раньше вы им никогда не пользовались (или не полностью использовали его сумму).

Размер этого вычета равен стоимости старой квартиры, указанной в договоре мены. Но его максимальная сумма ограничена. Она не может превышать 2 млн. руб. на одного собственника. Этот вычет также распределяется пропорционально долям собственников в старой квартире.

Например, в старой квартире 3 собственника. У каждого по 1/3 доли в ней. В обмен на старую вы получили новую квартиру. Собственники те же. По договору мены квартиры признаны равноценными. Их стоимость составляет 4 000 000 руб.

В этой ситуации вы купили новую квартиру, расплатившись за нее не деньгами, а старой квартирой. Поэтому каждый покупатель (приобретатель) новой квартиры получил право на вычет как покупатель нового жилья. Сумма вычета для каждого:
4 000 000 руб. х 1/3 = 1 333 333,33 руб.

Это не превышает максимального размера вычета (2 млн.). Поэтому каждый получает вычет в сумме 1,333 млн.

Расчет налога

Ваш доход от продажи новой квартиры будет равен:
Продажная цена (но не менее 70% от кадастра) х Размер вашей доли = Доход одного продавца

Ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
Доход одного продавца — Стоимость старой квартиры х Ваша доля (или 1 000 000 руб. х Ваша доля) — Стоимость старой квартиры х Ваша доля (но не более 2 млн.) = Доход одного продавца, облагаемый налогом

С него нужно заплатить налог 13%.

Обязанность по сдаче декларации и уплате налога за несовершеннолетних детей лежит на их законных представителях — родителях.

P.S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» или нажмите на значок карандаша «Написать отзыв» под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».