налог на одновременную продажу и покупку квартиры

При расчете будем исходить из того, что доход от продажи квартиры все собственники поделили НЕ по 1/5 от 3200 тыс. рублей на каждого собственника, а в произвольных суммах. Как вы на самом деле разделите деньги между собой — значения не имеет. Вы не написали,  каких долях приобретаются новые квартиры, поэтому приведем выгодный вариант распределения долей. Обратите внимание, что данный расчет действует только если продажа и покупка (регистрация права собственности) новых квартир происходит в одном календарном году. 

Сначала рассчитаем, на какие вычеты кто может рассчитывать. Расчеты произведены с целью минимизировать налоги сейчас и оставить за некоторыми собственниками право в будущем воспользоваться вычетами при покупке другой квартиры.

Первая семья. Во-первых, каждый собственник получает право на 200 тыс. рублей вычета в связи с продажей недвижимости, находившейся  собственности менее 3-х лет (1000 000 х 1/5).

Во-вторых, при покупке квартиры каждый собственник имеет право на долю в вычете 2000 000 рублей. (в размере расходов на покупку квартиры, но не более 2000 000 рублей). Если квартира покупается в общую долевую собственность и все трое получат по доле, то можно воспользоваться таким распределением долей:

— отец-пенсионер — 3/4 доли;

— сын и несовершеннолетняя дочь по 1/8 доле (вы можете по своему усмотрению увеличивать долю отца в новой квартире, уменьшая доли остальных собственников (при условии, что разрешением органов опеки не установлены ограничения на размер доли девочки) с целью еще больше налогооблагаемого дохода "переложить" на него. Общая сумма, полагающаяся всем собственникам не может превышать 2 млн рублей. При этом в дальнейшем он может подарить сыну часть доли. Дарение между родственниками не облагается налогами). 

Отец-пенсионер получает вычет при покупке — 1500 000 (2000 000 рублей х 3/4). Налоговики могут отказать ему в вычете на том основании, что он пенсионер и у него нет зарплаты, облагаемой по ставке 13%. Однако это нет. Доход от продажи квартиры как раз и есть такой доход, облагаемый по ставке 13% и его можно использовать для получения вычета. В Налоговом кодексе не сказано, что человек должен работать. Для получения вычета достаточно иметь доход, облагаемый по ставке 13%.

При этом, у сына и дочери остаются право в будущем воспользоваться вычетом при покупке квартир. Итак, в первой семье общая сумма вычетов составит: 2,1 млн. рублей: 

отец-пенсионер — 200 000 + 1500 000 = 1700 000 рублей;

дочь — 200 000 рублей;

сын — 200 000 рублей.

Соответственно, именно такие суммы дохода от продажи квартиры должен получить каждый из собственников в первой семье. 

Теперь вторая семья. 

Как продавцы квартиры муж и жена имеют право на вычеты по 200 000 рублей. Если между мужем и женой не заключен брачный договор, предполагающий раздельное владение имуществом, то покупаемая квартира будет у них в совместной собственности. Вычет для покупателей квартиры (2000 000) они могут между собой разделить в любой пропорции. Вы пишите, что они оба работают, в таком случае можно разделить этот вычет пополам. Для этого нужно составить заявление о распределении вычета, предоставляемого при покупке квартиры. Обща сумма вычетов на вторую семью составит — 2400 000 рублей, в том числе у каждого из них будет право на такие вычеты: 

200 000 + (1/2 х 2000 000) = 1200 000 рублей. 

Соответственно, эта семья получает от продажи квартиры: 

3200 000 — 2100 000 = 1100 000 рублей.

Муж и жена получают каждый по 550 000 рублей от продажи. Эту сумму уменьшают на сумму вычета 1100 000 рублей, а оставшуюся неиспользованной сумму вычета — 650 000 рублей (1200 000 — 550 000) каждый может получить за счет уплаченного работодателем НДФЛ из зарплаты. При этом, право на вычет для покупателей квартир возникает с момента регистрации права собственности. 

Налоговая инспекция может вернуть мужу и жене по:

650 000 х 13% = 84 500 рублей.

Итак,что вам нужно для того, чтобы не только не платить налог с дохода от продажи квартиры, но и получить все положенные вычеты.

1 — заключить между всеми владельцами продаваемой квартиры соглашение о разделе дохода от продажи квартиры со ссылкой на письмо ФНС Росси в следующих суммах:

отец-пенсионер — 1700 000 рублей;

несовершеннолетняя дочь — 200 000 рублей;

сын — 200 000 рублей;

муж — 550 000 рублей;

жена — 550 000 рублей. 

Для большей убедительности составить расписки о получении соответствующих сумм.

2. Купить новые квартиры в долях, указанных нами выше. Все собственники и размер долей должны быть указаны в договоре покупки квартир. При этом, вторая квартира может быть куплена только женой, например, но муж все равно получает право собственности в этой квартире на основании Семейного кодекса РФ (совместно нажитое в браке имущество).

3. Зарегистрировать право собственности на новые квартиры в том же году, в котором продана квартира.

4. По итогам года, в котором продана и куплены квартиры, нужно подать в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ каждому собственнику, в том числе и несовершеннолетней дочери. Ее законным представителем является родитель. В декларации указываете доходы, полученные от продажи в суммах, указанных в соглашении о разделе дохода, а также вычеты, для покупателей и продавцов квартир. К декларации каждый прикладывает обычные копии договоров продажи и покупки квартир, соглашения, расписок, свидетельств о праве собственности. Кроме того, отец-пенсионер, муж и жена прикладывают к декларации заявление о вычете для покупателей квартир. А муж и жена еще и заявление о возврате налога. Кроме того, жена может увеличить сумму вычет на сумму процентов, уплачиваемых по ипотеке. Подать декларацию надо не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Галина, это наш номер телефона. Будем благодарны за поддержку проекта. 

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».