Налог при продаже долей на детей
Доброго дня. Подскажите пожалуйста,верно ли я понимаю ситуацию. Я собственница квартиры более 5 лет. Выделила доли в квартире, в связи с использованием мат.капитала: 2 доли детям 1/33 и 1/33, мужу 1/33 и себе 1/33. Остальная часть 29/33 так же на мне осталась.
Квартиру продаем за 10 млн.руб. При продаже в договоре хочу указать, что доходы распределяются мне 9910 млн.руб, детям и мужу по 30 000 руб. Вычет на квартиру составит 30,3 тыс. руб. (согласно долям 1/33 от 1 млн.руб). То есть НДФЛ платить не придется.
У меня 2 вопроса. Такая маленькая сумма в 30 т.р.,выделенная при распределении дохода по договору мужу и детям, не вызовет вопросы от налоговой. Я так понимаю, что это право собственников указать любую сумму, хоть 0 руб. и надо ли будет подавать декларацию при отсутствии дохода?
Вы действительно можете определить любой порядок распределения полученного дохода между вами. И ваша идея понятна. Вы распределяете доход так, чтобы ни у кого из участников сделки не появился доход, облагаемый налогом. В целом это верно. Но вы не учитываете определенный и очень важный нюанс.
В статье 214.10 Налогового кодекса установлен специальный порядок определения дохода от продажи недвижимости. Приведу цитату из этой статьи:
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
То есть кодекс устанавливает минимальный доход от продажи недвижимости, который должен быть задекларирован и с которого рассчитывают налог. Например, вы продали квартиру за 1 руб. И эта сумма прописана в договоре. Кроме того, вы выдали покупателю расписку, что вами получен 1 руб. Другого дохода нет.
В этой ситуации ваш доход, облагаемый налогом, будет равен кадастровой стоимости проданной квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Проще говоря налог придется платить как минимум с 70% кадастровой стоимости квартиры. Это минимальный доход, который вы обязаны задекларировать. Вне зависимости от того какой доход вы получили по факту.
По закону декларируется наибольшая величина:
- или фактический доход от продажи;
- или 70% от кадастровой стоимости проданной недвижимости.
Платить налог исходя только от фактического доходы вы можете лишь при одном условии — по вашей квартире кадастровая стоимость не определена. Но это очень редкий случай.
Поэтому минимальный доход каждого продавца будет определен по формуле:
Кадастровая стоимость квартиры х 0,7 х Доля продавца = Доход, облагаемый налогом
Если вы продаете квартиру за 10 млн. предполагаю, что ее кадастровая стоимость должна быть на уровне 6-7 млн. Возьмем по минимуму — 6 млн. В этой ситуации минимальный доход каждого ребенка и мужа, который должен быть задекларирован, составит:
6 000 000 руб. х 0,7 х 1/33 = 127 273 руб.
То есть сумму значительно большую, нежели рассчитана вами. Причем не важно получили они этот доход или нет. Даже если доход распределен в вашу пользу налог им нужно платить с этой суммы.
Ее они вправе уменьшить на вычет — 1 000 000 руб. Этот вычет распределяется между ними пропорционально их долям. Поэтому каждый получит право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/33 = 30 303 руб.
В результате доход каждого, облагаемый налогом, будет равен:
127 273 — 30 303 = 96 970 руб.
С него причитается налог в размере:
96 970 руб. х 13% = 12 606 руб.
При этом у каждого из них появляется обязанность подать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). Обязанность по составлению и предоставлению декларации за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей.
Ситуация не очень однозначная. Дело в том, что кодекс предписывает считать доходы от кадастровой стоимости самого объекта недвижимости, а не его доли. Учитывая это можно утверждать, что кадастровая стоимость именно доли не определена. Поэтому доход нужно определять исходя из фактического дохода. Но, полагаю, шансов получить судебное решение по этому вопросу в вашу пользу (если дело дойдет до суда) довольно мало.
Учитывая изложенное рекомендую определить доход каждого продавца чуть больше 70% от кадастровой стоимости его доли. Например на 2-3 тыс. руб. Такой вариант вопросов не вызовет.
Обращу внимание на 2 важных момента. Если квартира приобретена в браке, то она поступает в совместную собственность мужа и жены. Вне зависимости от того, на кого из них она была оформлена. Считается, что супруги несли равные расходы по ее покупке. Поэтому при приобретении квартиры в браке она считается находящейся в собственности больше 5-ти лет как у вас, так и у вашего мужа.
Доход от продажи квартиры вы дополнительно вправе уменьшить на другие вычеты. Например на имущественный. Если взамен проданной квартиры вы купили другую недвижимость и раньше таким вычетом не пользовались. Право на этот вычет есть в том числе и у детей.
Кроме того в отдельных ситуациях налог платить не надо вне зависимости от срока нахождения квартиры в собственности. Это касается семей с детьми. Условия при которых вы можете воспользоваться этой льготой, прописаны в пункте 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» или нажмите на значок карандаша «Написать отзыв» под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».