Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Вопросы и ответы

Налог с продажи долей в квартире (#594)

Имею 1/2 долю квартиры более 3 лет. Оставшуюсю 1/2 доли выкупила в 2010году. Всю квартиру продала в 2011 году. стоимость каждой доли составила менее 1 000 000 руб. Нужно ли подавать декларацию (ст.217)? Если да, то как? По долям?

Ольга 5 лет 45 недель 6 дней назад

В декларации нужно указать доход от продажи того имущества, которое отражено в договоре купли-продажи. В вашем случае - это квартира. То есть делить этот доход "по долям" не нужно. Это было бы необходимо при одном условии - если вы бы продали не квартиру (как единый объект) по одному договору, а отдельно каждую долю в ней (то есть по двум договорам купли-продажи долей).

Теперь о том нужно ли платить налог в такой ситуации и в какой сумме. Ведь получается, что часть квартиры была в вашей собственности больше трех лет, а часть меньше. К сожалению ответа на этот вопрос в законодательстве нет. Есть два мнения (одно из которых поддерживает Минфин России).

Первое. Налогом не облагают только то имущество, которое находилось в вашей собственности три года и больше. Вы продали квартиру. Собственником самой КВАРТИРЫ (а не доли) вы стали меньше трех лет назад. Следовательно доход от продажи квартиры облагается налогом. При этом вы получаете право воспользоваться вычетом, установленным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (вычет - это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога). В вашем случае вычет составляет 1 000 000 руб. Тогда сумма налога с дохода от продажи квартиры  составит:

(Продажная стоимость квартиры - 1 000 000 руб. (вычет)) х 13% (ставка налога)

Второе. По мнению Минфина налог вам платить не надо. Министерство неоднократно указывало (цитата): "Согласно статье 235  Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру".

Проще говоря Минфин считает, что если вы приобрели долю в квартире (причем любую), то с этого момента начинает отсчитываться срок вашего права на саму квартиру. Например, вы купили 1/10 долю в 2005 году, потом выкупили (получили в дар, по наследству и т. п.) оставшуюся часть (9/10) в 2010 году. По Мнению Минфина считается, что квартира находилась в вашей собственности с 2005 года. Это мнение отражено во множестве писем министерства. Например,  письма Минфина РФ от 12.01.2012 №  03-04-05/5-3, от 16.12.2011 № 03-04-05/5-1057, от 15.12.2011 № 03-04-05/7-1045, от 13.12.2011 № 03-04-05/7-1033, от 29.11.2011 № 03-04-05/7-962, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950, от 28.11.2011 №  03-04-05/7-953, от 17.11.2011 № 03-04-05/7-902, от 15.11.2011 № 03-04-05/7-892, от 21.10.2011 № 03-04-05/5-773, от 21.10.2011 № 03-04-05/9-764 и т. д.

К слову сказать в последнем письме рассмотрено фактически ваша ситуация. Поэтому приведем его текст дословно:

Письмо Минфина РФ от 21 октября 2011 г. № 03-04-05/9-764

Вопрос: В ноябре 2007 года я вместе с сыном приватизировала квартиру в долевую (по 1/2 доле каждому) собственность. В сентябре 2011 года сын продал мне свою долю в квартире за 3 млн. рублей. Сейчас я владею всей квартирой, у меня одно Свидетельство о государственной регистрации права от 04.10.2011 года, где документами-основаниями указаны: договор купли-продажи доли квартиры от 12.09.2011 года и договор передачи квартиры в собственность от 06.11.2007 года. Скажите, пожалуйста, с какого момента я считаюсь собственником квартиры? Каким образом будет рассчитываться налог на доходы физических лиц и имущественный налоговый вычет, если я продам квартиру в 2011 году за 8 млн. рублей?
 
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что квартира была приобретена в 2007 году в общую долевую собственность и налогоплательщик имел 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2011 году налогоплательщик получил другую 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру, которую впоследствии планирует продать.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
-------------------------------------------
Таким образом единой точки зрения по данному вопросу нет. Ее мог бы выработать суд. Но в настоящее время судебные решения данного вопроса у нас отсутствуют.
 
Выводы.
 
В зависимости от того какое мнение вам больше нравится вы можете действовать тремя способами. Первый (если вам нравится первое мнение). Вам нужно сдать декларацию и указать в ней: доход от продажи квартиры, вычет в размере 1 000 000 руб. и сумму начисленного налога. Второй (если вы сторонник второго мнения). Вам нужно сдать декларацию и указать в ней доход от продажи имущества, которым вы владели три года и больше. Налог начислять не надо. Третий (то же в рамках второго мнения). Вообще ничего не делать. Дело в том, что опять же по мнению Минфина, если вы продали имущество, которое находилось в вашей собственности три года и больше, то сдавать декларацию вы в принципе не обязаны.
 
Какой из них выбрать решать вам. Но это уже вопрос скорее психологический. Все зависит от вашей наглости и желания отстаивать свои права (в том числе и в суде).
 
P.S. У вас есть еще и четвертый способ действий (в рамках первого мнения). Учитывая тот факт, что долю вы выкупили вы вправе получить не один, а два вычета. Первый 1 000 000 руб. (про него мы уже писали). Второй равен выкупной стоимости доли. При этом он не должен превышать 2 000 000 руб. При использовании этого способа сумма налога с дохода от продажи квартиры  составит:

 

(Продажная стоимость квартиры - 1 000 000 руб. (первый вычет) - Выкупная стоимость доли, но не больше 2 000 000 руб. (второй вычет)) х 13% (ставка налога)

Возможно при таких условиях налог вам платить не придется. Оба вычета заявляются в одной декларации по налогу (ее сдать нужно).

Портал "Ваши налоги"

Портал "Ваши налоги"

Комментарии

Re: Налог с продажи долей в квартире

В 2010г мы с сыном приватизировали квартиру на двоих.В 2011г мы её продали по долям ,т.е. два договора купли-продажи,каждый на сумму 600 тыс. руб.,нужно ли нам платить налоги?

Гость Елена 26 апреля 2012 в 15:04:43
Re: Налог с продажи долей в квартире

 

Нужно. Вы имеете право на имущественный налоговый вычет. Это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. В отношении квартиры вычет составляет 1 000 000 руб. При продаже квартиры, находящейся в долевой сбственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Таким образом, каждый из вас имеет право на вычет в размере:

1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.

Каждый из вас должен заплатить налог в размере:

(600 000 (доход) - 500 000 (вычет)) х 13% = 13 000 руб.

Портал "Ваши налоги"

Портал "Ваши налоги" 28 апреля 2012 в 09:04:00
Re: Налог с продажи долей в квартире

Относительно налогового вычета при продаже квартиры при долевой собственности Федеральная налоговая служба опубликовала письмо от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@. Суть письма в том, что:

...в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Это означает, что если при продаже квартиры каждый из со-собственников оформит отдельный договор купли-продажи лично своей доли, то и претендовать он сможет на вычет в 1 млн. рублей, а не на долю от 1 млн., пропорциональную доле в праве собственности на квартиру.

Гость 10 апреля 2013 в 14:04:55
Re: Налог с продажи долей в квартире

Собираюсь продать 1/2 долю в квартире. Примерная стоимость 800 000 р. Придётся ли платить налог? Спасибо!

Владимир 08 февраля 2013 в 09:02:59
Re: Налог с продажи долей в квартире

А сколько времени эта доля была у вас в собственности? Если более трех лет, то платить налог и подавать декларацию 3-НДФЛ в инспекцию не нужно. Если менее трех лет, то тут главное, чтобы по договору купли-продажи доли только вы продавали свою долю. В таком случае вы можете использовать вычет 1000 000 рублей (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) для продавцов и налог платить вам не придется. Но обязанность подать декларацию 3-НДФЛ у вас остается.

Портал "Ваши налоги" 09 февраля 2013 в 11:02:31
Re: Налог с продажи долей в квартире

Здравствуйте! Хотим продать квартиру, в собственности мене з-х лет, я владею 1/3 долей, Отец 1/3 , Мать 1/3 , квартира стоит 2700 000 руб. надо ли нам будет платить налог с 1700 000 руб. 13% ? , если при продаже квартиры покупатель заключит ТРИ РАЗНЫХ ДОГОВОРА с каждым из собственников, ещё раз ТРИ РАЗНЫХ ДОГОВОРА , каждая доля стоит по 900 000 руб. это будет прописано , тойсть не один договор на общую сумму с подписями всех дольщиков , а три договора , получается доход в 900 000руб. меньше налогового вычета в 1 000 000 руб. ? налоги платить не надо ??? Спасибо!!!!!

Ev 18 февраля 2013 в 15:02:54
Re: Налог с продажи долей в квартире

Ну вообщем да. Если у вас есть три разных свидетельства (на каждую долю) и квартира продается не по одному договору купли-продажи квартиры, а по трем купли-продажи долей, то каждый продавец получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Соответственно у вас доход от продажи меньше вычета. Поэтому дохода, облагаемого налогом, не будет. Однако, в ряде случаев налоговая требует разделения квартиры "в натуре". Например деление лицевого счета по ней (по сути превращение квартиры в коммуналку). В противном случае они распределяют вычет в 1 000 000 между всеми (то есть по 333 333 каждому).

Будет этого требовать ваша инспекция или нет, не знаю. Если будет - можно и посудиться.

Портал "Ваши налоги" 18 февраля 2013 в 15:02:04
Re: Налог с продажи долей в квартире

Здравствуйте! В 2005году мы с мужем приобрели в ипотеку квартиру, она была в общей совместной собственности и с этого времени с нами проживал сын, в 2009 году родилась дочь и мы воспользовались частью материнского капитала для погашения кредита, в связи с чем нас обязали в 2010 году выделить по 1/4 доли детям, а в 2012 году мы ее продали за 1300000р.,одновременно купив другую квартиру и взяли еще ипотечный кредит. Нам прислали письма из налоговой на имя детей с уведомлением на обязательное декларирование. Скажите пожалуйста, нам нужно платить налог на так называемые доходы.

Гость 21 марта 2013 в 18:03:14
Re: Налог с продажи долей в квартире

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста чем у вас закончилась эта ситуация, у меня сейчас происходит тоже самое, незнаю как поступить. Спасибо.

Александр 08 апреля 2015 в 00:04:02
Re: Налог с продажи долей в квартире

Не понятно про что вы конкретно. Тут уже каша какая то.

vn 10 апреля 2015 в 01:04:23
Re: Налог с продажи долей в квартире

-------------

Задайте свой вопрос на ЗАГЛАВНОЙ транице сайта. Вопросы заданные в разделе "Комментировать" нами не рассматриваются.

Портал "Ваши налоги" 21 марта 2013 в 19:03:20
Re: Налог с продажи долей в квартире

Квартира в совестной собственности с 2000года.Собственники- 3 человека(в том числе несовершеннолетний ребенок) нужно ли подавать декларацию 3-ндфл и платить налог от продажи квартиры, если продается квартира за 2000000руб.
Меня уверили что платить не нужно?

Анна 19 апреля 2013 в 12:04:31
Re: Налог с продажи долей в квартире

-------------------------

Задайте свой вопрос на ЗАГЛАВНОЙ странице сайта (vashnal.ru). Вопросы размещенные в разделе "Комментировать" нами не рассматриваются.

Портал "Ваши налоги" 21 апреля 2013 в 16:04:00
Re: Налог с продажи долей в квартире

Здравствуйте, мы продаем квартиру в собственности менее 3 лет. Собственников 6 человек, двое из них детей. Квартира в долевой собственности у каждого 1/6 квартиры. Общая стоимость квартиры 4500000 руб, доли 750000. Сколько надо будет платить налог, и можно ли избежать уплаты налога, если воспользоваться налоговым вычетом? И как рассчитать налог?

Зоя 17 апреля 2014 в 10:04:38
Re: Налог с продажи долей в квартире

-------------------------

Задайте свой вопрос на ЗАГЛАВНОЙ странице сайта (www.vashnal.ru). Вопросы размещенные в разделе "Комментировать" нами не рассматриваются.

Портал "Ваши налоги" 17 апреля 2014 в 12:04:35
view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.