задать вопрос

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности и покупка другой

Здравствуйте, подскажите очень непростую ситуацию.

Продаю квартиру, купленную за 3,5 млн. рублей. На момент продажи она меньше как пяти, так и трех лет в собственности. Вычетом по налогу на доходы никогда не пользовалась. Один собственник. Продажная цена 4,3 млн. руб.

В этом же календарном году покупаю квартиру за 6,450 млн. руб. Покупка в долях на 3 человек. Я, муж и ребенок 5 лет. Все члены одной семьи. Кроме того, получаю субсидию от государства в размере 950 тыс. руб. Надо ли мне платить налог? Если можно объясните все подробно,как его рассчитать.

Ответ

В данном случае у вас возникает доход, облагаемый налогом. Но при расчете налога вы можете уменьшить его сумму. Для этого нужно получить имущественный налоговый вычет.

Как определить доход от продажи

Доход возникает только у одного человека — продавца квартиры, то есть вас. Сумма дохода равна одной, но максимальной величине:

  • или продажной цене квартиры по договору купли-продажи (в вашем случае это 4 300 000 руб.);
  • или 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры на 1 января того года в котором она была продана.

Вот какая сумма больше, та и считается вашим доходом. Предположу, что больше продажная цена. Исходя из этого будут делаться и все расчеты налога.

Как уменьшить доход при расчете налога

Вы можете уменьшить доход. Закон дает вам на выбор два варианта:

  • первый — на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально. В вашем случае это 3 500 000 руб.

Вам выгодней воспользоватся вторым вариантом. Сумма уменьшения больше. В результате вы сможете максимально уменьшить доход для расчета налога. Он составит:
4 300 000 (доход) — 3 500 000 (расходы) = 800 000 руб.

Как покупатель другой квартиры вы вправе получить второй вычет — для покупателей. Подробней о вычете для покупателей жилой недвижимости смотрите по ссылке.

Он дополнительно уменьшит ваш доход при расчете налога. Сумма этого вычета равна расходам на покупку, но не больше 2 000 000 руб. на одного покупателя.

Этот вычет вы можете заявить или по первой (то есть проданной) или по второй (новой) квартире. Выгодней применить сумму вычета по первой квартире. Она будет больше. Ваши расходы на ее покупку составили 3,5 млн. Значит вычет по ней вам обязаны предоставить в максимально возможной сумме — 2 млн.

По второй квартире этот вычет будет меньше. Во-первых, если часть квартиры была оплачена за счет государственной субсидии, то расходы на ее покупку должны быть уменьшены на ее сумму. Во-вторых, вы купили не всю квартиру, а лишь 1/3 доли в ней.

Итак, новая квартира стоит 6 450 000 руб. Из них 950 000 руб. это государственная субсидия. При этом вы покупаете не всю квартиру, а только 1/3 доли в ней. Соответственно общие расходы на покупку вашей доли составят:
(6 450 000 — 950 000) х 1/3 = 1 833 333 руб.

Это и будет сумма вычета по новой квартире. Она меньше, чем 2 млн. Поэтому использовать этот вариант не выгодно.

Если вы уменьшаете доход на вычет по первой квартире, то доход, облагаемый налогом, будет равен:
800 000 — 2 000 000 = 0 руб.

То есть расходы и вычет для покупателей больше дохода от продажи старой квартиры. В этой ситуации считается, что доход равен нулю. Нет дохода — нет налога. То есть платить налог вам не нужно.

Кроме того, у вас останется недоиспользованная сумма вычета для покупателей в размере 1 200 000 руб. Из положенных вам 2 млн., вы используете лишь 0,8 млн. Недоиспользованная сумма уменьшит другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

Как отчитаться перед инспекцией

Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры вы должны предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ). В ней нужно указать доход от продажи старой квартиры, все вычеты на которые вы имеете право и сумму расходов на ее покупку, которая уменьшит доход.

К декларации следует приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату проданной квартиры.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии