задать вопрос

Налог с продажи квартиры при покупке другой в ипотеку

Мы купили квартиру в 2017 г. Оформили в собственность в 2018 году. Покупали за 1 700 000 руб. Сейчас в 2020 году продаем ее за 1 900 000 руб. И сразу покупаем другую за 1 700 000 руб. (берем в ипотеку). Вычетом по первой квартире мы воспользовались. Возврат налога получили. Как у нас посчитать налог? Наш риелтор утверждает, что если при продаже нашей квартиры в договоре купли-продажи прописать ту же сумму, за которую мы купили новую квартиру (1 700 000 руб.), то налог платить не нужно. Но я не слышала об этом.

Проконсультируйте, пожалуйста.

Ответ

Ваш риэлтор прав. Продав квартиру которая была менее 5 лет в собственности вы получаете доход, облагаемый налогом. Причем вашим доходом будут считать одну, но наибольшую суммы:

  • или продажную цену квартиры по договору (1 700 000 руб.);
  • или 70% от ее кадастровой стоимости.

Предположим, что продажная цена по договору больше 70% от кадастра. Тогда ваш доход, который вы обязаны задекларировать, составит 1 700 000 руб. При расчете налога вы вправе его уменьшить (по вашему выбору):

  • или на расходы по покупке старой квартиры, которые подтверждены документально (в вашем случае это также 1 700 000 руб.);
  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости 1 000 000 руб.

Для вас более выгодный первый вариант. В результате ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, составит:
1 700 000 (доход) — 1 700 000 (расходы) = 0 руб.

Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае. К ней нужно приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку проданной квартиры. Подробнее о том, как платить налог с продажи квартиры в вашей ситуации, смотрите по ссылке.

То есть в расчете стоимость новой квартиры, купленной в ипотеку, не участвует. Но по ней вы также вправе получить налоговый вычет как покупатель недвижимости. Дело в том, что максимальная сумма этого вычета составляет 2 000 000 руб. Его можно получить по нескольким объектам недвижимости в пределах этой суммы. По первой (то есть проданной) квартире вы уже получили вычет в сумме 1 700 000 руб. В результате у вас осталась недоиспользованная сумма вычета в размере 300 000 руб. (2 000 000 — 1 700 000). Вот ее вы и можете использовать. То есть вы можете указать в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемой квартиры (1 900 000). Налог все равно платить не придется. Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 (доход) — 1 700 000 (расходы на покупку) — 300 000 (остаток вычета для покупателей недвижимости) = 0 руб.

Даже в этой ситуации у у вас остается недоиспользованная сумма вычета для покупателей в размере 100 000 руб. Она будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом. Если их нет, то она переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии