Налог с продажи квартиры при получении долей по разным основаниям
Существует письмо:
ФНС даны разъяснения об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимости для целей налогообложения НДФЛ в случае его приобретения в собственность долями по разным основаниям. Письмо ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ «О направлении письма Минфина России».
Согласно общему правилу доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ, если минимальный срок владения составляет пять лет. Если недвижимость получена в порядке наследства — три года. В случае приобретения объекта недвижимости долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности. Если первичное право возникло на основании договора купли-продажи, то минимальный предельный срок владения объектом составляет пять лет, а если в порядке наследства — три года.
То есть при приобретении недвижимого имущества в долевую собственность срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с момента государственной регистрации на него права долевой собственности.
Получается, что если первая доля на каком-то основании получена ранее, а право долевой собственности по другой причине возникло позже, то срок владения первой долей не распространяется на другие доли? Срок владения каждой долей будет свой?
Нет, так не получается. Получается как раз обратная ситуация.
В письме рассмотрен случай приобретения квартиры по долям. Когда одна доля приобретена по одному основанию, а другая — по другому.
Так, не облагают налогом доход от продажи квартиры, которая находилась в собственности продавца минимальный срок владения и больше. Этот срок зависит от способа приобретения квартиры. При ее покупке по договору купли-продажи он составляет 5 лет. При ее получении по наследству он составляет 3 года.
Как быть, если одна доля куплена, а другая получена в наследство (или наоборот)? Какой минимальный срок будет для этой квартиры: 5 лет или 3 года?
Вот ответу на этот вопрос и посвящено письмо Минфина. В нем говорится (цитата):
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения, в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества.
Если первая доля куплена, а вторая получена по наследству, то минимальный срок составляет 5 лет. Он отсчитывается с даты покупки первой доли.
Если первая доля получена по наследству, а вторая куплена, то минимальный срок составляет 3 года. Он отсчитывается с даты открытия наследства.
Минфин как раз и говорит, что срок владения всей квартирой считают с даты получения любой доли в ней. Причина ее получения (покупка, наследство, дарение и т. д.) является единственной основной для расчета минимального срока владения всей квартирой (5 лет или 3 года).
Срок владения по каждой доле отдельно — не определяют.
Налоговый инспекции на местах очень часто об этом не знают. В результате и возникают проблемы, аналогичные вашей. Именно поэтому и нужна жалоба в Управление, про которую мы вам писали ранее.
Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Нашла очень похожий случай. Возможно Вам пригодится.
10.5 Исчисление срока владения объектом недвижимости при приобретении (получении) доли в праве собственности
Дата решения: 27.03.2023
Номер решения: БВ-4-9/3605@
Налоговый орган, вынесший решение: Центральный аппарат ФНС России
Статья нормативно-правового акта: Статья 217, статья 217.1
Вид налога: Налог на доходы физических лиц
Нормативно-правовой акт: Налоговый кодекс Российской Федерации
Тема спора: Порядок определения даты начала исчисления срока владения объектом недвижимости для целей определения наличия обязательств налогоплательщика по уплате НДФЛ в случае приобретения им доли в праве собственности на имущество, принадлежащей другому участнику
Позиция налогового органа, решение которого обжалуется: Заявителем неверно определен срок владения. По мнению УФНС России по субъекту, срок владения заявителем 1/3 доли квартиры, проданной в 2020 году, исчисляется с 28.12.2018 — с даты регистрации полученной в дар от матери 1/3 доли квартиры. В этой связи владение Заявителем указанным имуществом составило менее минимального предельного срока.
Позиция налогоплательщика: По мнению Заявителя, обязанность по декларированию дохода от продажи 1/3 доли квартиры у него отсутствует, поскольку им соблюден минимальный предельный срок владения, который исчисляется с момента совершения первой сделки с недвижимостью (с даты первоначальной регистрации его супругой права собственности на доли объекта недвижимости), а именно с 24.07.2014.
Правовая позиция вышестоящего налогового органа, принявшего решение по жалобе:
В июле 2014 года супруга Заявителя на основании двух договоров купли-продажи приобрела 2/3 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества — квартиру.
В декабре 2018 года Заявитель получил в дар от своей матери 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру.
При разводе и разделе совместно нажитого имущества (2/3 доли) по решению суда 1/3 доли супруги в спорной квартире была признана собственностью Заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 ГК РФ и пунктом 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Пунктом 1 статьи 244 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Согласно пункту 2 статьи 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
При регистрации права общей долевой собственности запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации (пункт 40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.
В свою очередь, согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.11.2015 N 877 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ», кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН.
Следовательно, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, получая по договору дарения долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.
Получение по договору дарения собственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Кроме того, в силу статьи 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения прав собственности на указанное имущество.
Таким образом, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата перерегистрации права собственности в связи с изменением состава собственников данной квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Поскольку приобретенные супругой заявителя 2/3 доли в праве собственности на квартиру признаются совместно нажитым имуществом, получение налогоплательщиком в дар от своей матери 1/3 доли в данной квартире не влечет для этого лица прекращения права собственности на квартиру, а приводит к увеличению его доли в праве общей долевой собственности.
Следовательно, минимальный предельный срок владения Заявителем квартирой необходимо исчислять с даты первичной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 24.07.2014.
Решением ФНС России жалоба Заявителя удовлетворена.
Мы вам об этом и писали. Данное письмо повторяет нашу позицию, которую мы изложили раньше. Именно поэтому мы рекомендовали вам направить жалобу в Управление.
Спасибо. Я так и сделаю.