Налог с продажи жилья (два долевых собственника)

В данном случае доход, облагаемый налогом, возникает у двух собственников. Сумма полученного дохода определяется на основании договора купли-продажи, дополнительных соглашений к нему, расписок продавцов в получении денег. Порядок распределения дохода между продавцами, если он не прописан в договоре, может подтверждаться дополнительным соглашением к нему.

Как определяют доход

Вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

• или доход рассчитанный по условиям договора купли-продажи и доп. соглашений к нему;
• или доход рассчитанный исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Какая сумма больше, та и будет вашим доходом. В вашей ситуации больше будет договорная цена. Соответственно она и будет учтена при налогообложении.

Действительно вы вправе оформить соглашение о распределении дохода между вами. Причем этот порядок может не зависеть от размера ваших долей. Конечно при условии, что он не будет противоречить условиям договора купли-продажи.

В соглашении вы вправе прописать, что первый собственник получает доход в размере 3 млн. руб., а второй 950 тыс. руб. Образец соглашения о распределении дохода при продаже квартиры смотрите по ссылке.

Важно, чтобы установленный вами порядок распределения дохода подтверждался и платежными документами. Если расчеты происходили наличными первый собственник должен выписать расписку в получении денег от покупателя на сумму 3 млн., а второй на 950 тыс. руб. Эти документы будут подтверждать факт получения доходов каждым из них именно в этой сумме.

Также важно, что минимальный доход каждого собственника, будет рассчитан исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры. Поэтому он составит:
960 000 (кадастровая стоимость) х 70% х 1/2 = 336 000 руб.

Если, например, вы укажете в соглашении, что первый собственник получает 3 900 000 руб., а второй — 50 000 руб., то доход второго собственника, который будет учтен при расчете налога, составит 336 000 руб. Это минимум с которого будут считать налог.

Как уменьшить доход при расчете налога

Этот доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально. В вашем случае это, видимо 750 000 руб. (1 500 000 х 1/2);
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости.

В общем случае общий размер этого вычета составляет 1 млн. Но если квартира продана по одному договору купли-продажи квартиры (а не двум договорам купли-продажи долей в ней), то этот вычет распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Поэтому на каждого из вас будет приходится вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2). В данной ситуации вам выгодней уменьшать доход на расходы (750 000), а не на вычет (500 000).

Если один из собственников в этом же году купит другую квартиру, то он получит право на второй вычет — для покупателей недвижимости. Сумма этого вычета равна расходам на покупку новой квартиры, но не больше 2 млн. на одного покупателя. Конечно при условии, что он ранее этим вычетом не пользовался или не до конца израсходовал его сумму.

Обратите внимание, что этот вычет может быть предоставлен как по новой, так и по старой (то есть проданной квартире). У вас же были расходы на покупку долей в ней. Значит у покупателей появилось право на вычет. Но опять же при условии, что раньше этим вычетом покупатель не пользовался и доли в этой квартире приобретались НЕ у взаимозависимых лиц (например, родственников).

Как посчитать налог

Предположим, что вы заключили соглашение о распределении дохода по которому первый собственник получает 3 млн, а второй 950 тыс. руб.

Доход первого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 (доход) — 750 000 (расходы на покупку проданной доли) = 2 250 000 руб.

Эта сумма может быть дополнительно уменьшена на расходы по приобретению новой квартиры и уже проданной доли. Но не больше, чем на 2 млн. руб. Налог нужно заплатить с суммы дохода, которая превысит этот вычет.

Доход второго собственника, облагаемый налогом, составит:
950 000 (доход) — 750 000 (расходы на покупку проданной доли) = 200 000 руб.

Если права на вычет для покупателей недвижимости у него нет, то он должен заплатить налог в сумме:
200 000 руб. х 13% = 26 000 руб.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».